南通樓市難以承受之重：600萬平方米庫存壓頂

每經編輯 每經記者 查道坤 江蘇南通攝影報道    

編者按

在貴陽、海南、營口等城市先后被曝出高風險之后，中國指數研究院2012年10月發(fā)布的《中國城市房地產風險排行榜》報告顯示，作為沿海城市，號稱中國近代第一城的南通，也位列風險排行榜前列——樓市庫存需要6年以上才有可能完全消化。

對于上述情況，《每日經濟新聞》記者從1月7號開始，對南通進行了一個星期的實地調查和采訪。作為三線城市，南通市區(qū)的常住人口僅有百萬，外來人口也較少，當地消費者對樓市的消化能力遠遠不及房地產發(fā)展的速度。而目前，南通待開發(fā)的土地面積達到6000萬平方米，高企的庫存與有限的消化能力之間矛盾凸顯，南通的樓市情況也令人擔憂。

每經記者 查道坤 江蘇南通攝影報道

現象篇 三線城市二線房價 新房每月銷售不足千套

與其他三線城市房價相對較低不同的是，南通的房價甚至還高過了不少二線城市。與高房價對應的并不是高企的成交量，數據顯示，南通全市每月的樓市成交量僅為900多套。

《每日經濟新聞》記者多日來在南通各大樓盤走訪調查發(fā)現，與多家大型房企入駐南通進行大盤開發(fā)形成反差的是，不管是在市區(qū)還是郊區(qū)，前往樓盤售樓部看房或者咨詢的人都很少。盡管不少樓盤的工作人員表示，不少住房項目都已經銷售完畢，但是記者在樓盤項目現場看到的是，部分樓盤的亮燈率甚至不足三成。

機構統計數據顯示，在2011年458萬平方米的庫存量基礎上，南通的庫存水平持續(xù)增加。尤其是在2012年10月房企推盤井噴的背景下，庫存量達到600萬平方米。

成交量總體較低/

在記者走訪的樓盤當中，位于南通新城區(qū)的中南世紀花城目前房價在11000元/平方米，而距離該樓盤不遠的星光耀廣場項目的一位售樓部工作人員對《每日經濟新聞》記者表示，“目前我們項目的價格在15000元/平方米，并且大部分都已經銷售完畢。”當記者表示價格有點高時，這位工作人員說道，“我們這是學區(qū)房，周圍有南通市最好的學校通師一附，價格不高。”

除了上述新城區(qū)的兩個項目之外，即使是離市區(qū)較遠的開發(fā)區(qū)項目的價格也不低。記者在南通市開發(fā)區(qū)新開北路兩側看到大規(guī)模的樓盤，其中華潤橡樹灣、景瑞仰望府藏等項目的價格都在8000元/平方米以上。

而南通樓盤最集中的永怡路周圍，則匯集了諸如帝奧·北城名郡、銀洲皇家花園、萬科金域藍灣、嘉御龍庭等諸多項目，價格都在15000元/平方米左右。

與南通的房價相比，作為二線城市的常州，房價大都是在6000元~8000元/平方米。“在三線城市當中，南通的房價屬于比較高的，五六千元/平方米的房源在南通幾乎找不到。”南通當地一位房地產行業(yè)人士劉洋（化名）說道。

機構統計數據顯示，2012年南通市區(qū)所有物業(yè)類型商品房供給成交11192套，同比增長1.35%；成交總面積1338443.45平方米，同比下降3.83%。

而從成交區(qū)域來看，新城區(qū)和開發(fā)區(qū)以2375套、2035套成為南通樓市銷售最好的區(qū)域，而華強城和中南世紀花城去年的成交量也分為1010套、994套。

“從成交量來看，南通平均每個月成交900多套，這個數據與現在的巨大庫存相比，顯然有不小的差距。”劉洋認為。

根據2012年11月南通樓盤的成交量顯示，其中文峰城市廣場、金水灣花園萬濠興城、未來錦城等樓盤銷售量僅為1~2套不等。“樓盤的銷售量也側面印證了南通樓市目前面臨的銷售之困，即使是一些銷售好的樓盤每月的銷售量也就在80套左右。”南通搜房網一位工作人員對記者表示。

而根據南通本地一家房地產網站的統計數據顯示，按照目前南通常住人口計算，每月僅需不到460套房源。

新房銷售不佳，南通的二手房市場更為困難，《每日經濟新聞》記者走訪南通多家二手房中介后發(fā)現，由于現在房源太多，需求量又太少，中介的日子并不好過。“我們現在就靠租房過日子，二手房買賣幾乎處于滯銷的狀態(tài)。”南通新城區(qū)一家禾興置業(yè)門店的孫經理對記者說。

在記者采訪的這幾天中，不少出租車司機表示，他們的手機每天都能接到各種賣房的信息十幾條。“從這種情況就能看出目前南通市的樓盤所面臨的銷售難的問題，雖然開發(fā)商使用各種銷售方法，但是依然較為平淡。”南通開發(fā)區(qū)一樓盤的負責人對《每日經濟新聞》記者說。

售樓部異常冷清/

《每日經濟新聞》記者在南通幾天的采訪過程中，見到的同一景象就是售樓部異常冷清，有的甚至只有工作人員三三兩兩地在隨意聊天。

1月8日，記者前往位于新城區(qū)的中南世紀城和中南世紀花城。在中南世紀城售樓部，記者看到，偌大的售樓部只有幾位工作人員在里面聊天。對于記者詢問為何沒有看房的人，該售樓部一位工作人員表示，“我們的住宅項目都已經銷售完了，而且大部分都已經交付了，現在在售的只有商業(yè)項目，所以來咨詢看房的自然就不多。”

在得知記者有購房的意圖后，該工作人員說道，“距離我們樓盤不遠處有一個中南世紀花城，那邊在銷售住宅項目，你可以去看看。”

根據這位工作人員的指點，記者驅車趕到了世紀花城，原本以為銷售住宅項目的樓盤售樓部應該會熱鬧一些，但是記者看到，整個樓盤周圍都較為冷清。見有人進來，兩名工作人員走到記者面前詢問是不是要買房，在得到肯定的答復后，一位銷售人員表示，“目前我們16號和20號樓已經交付，二期已經有業(yè)主交付，在售的有22號樓和二期的一些樓盤。”

當記者詢問售樓部為何這么冷清時，這位銷售人員回答稱，“一般周末看房人多一些，而且現在是冬天，可能影響看房人數。”但一位陪同記者來采訪的南通本地同行對記者說，“這種說法過于牽強，明顯是銷售不佳，所以見到有人過來看房，他們才會顯得比較激動。”

而新城區(qū)另一家樓盤星光耀廣場，該項目總建筑面積為44萬平方米，在售樓部現場，記者看到的情況和中南世紀花城差不多，售樓部同樣異常冷清。

位于南通開發(fā)區(qū)的樓盤，情況并沒有好轉。1月9日下午，記者前往南通市開發(fā)區(qū)，在新開北路以及惠仁路兩邊，記者看到數十棟住宅拔地而起，而這些樓盤中，甚至都看不到人影。華潤橡樹灣和景瑞望府隔路相對，其中橡樹灣項目總建筑面積為44萬平方米，共有2800套房源；景瑞望府項目總建筑面積為32.8萬平方米，共有2200套房源，“這兩家樓盤幾乎代表了南通開發(fā)區(qū)的樓盤，主要都集中在這里了。”上述南通本地同行說道。

在橡樹灣售樓部，記者看到的景象同樣是除了工作人員沒有一位前來詢問樓盤的購房者，“我們大部分項目都已經交付了，目前在售的有現房和期房，現房的價格在8000元/平方米左右。”該售樓部一位工作人員表示。當記者詢問為何無人看房時，這位工作人員說，可能到年底了看房的人比較少。

在售樓部不遠處，記者看到，一位工作人員在墻頭上擺放著幾個類似于姓名牌的物件，上面寫著橡樹灣戶型解析36、37、38幢字樣，并有聯系電話。據這位工作人員表示，這是公司安排他在這邊接待看房的消費者，但從早晨到下午3點多沒有接到一位看房人，“我們這里買房的主要是開發(fā)區(qū)上班的人，和一些來自上海的購房者。”

在永怡路幾家樓盤的售樓部，記者看到的景象同樣是冷清。“只是過來看看周圍幾家樓盤，但是價格太高了，而且他們盤子都很大，可以看得出賣得不怎么樣。”南通本地市民朱小姐對 《每日經濟新聞》記者說。

亮燈率普遍偏低/

在記者對南通多家樓盤的實地采訪中，不少樓盤的工作人員告訴記者，項目都已經交付，其中中南世紀城商品房項目已經全部交付，世紀花城也已經交付了近一半的項目。

雖然中南世紀城工作人員表示，住宅項目都已經全部賣完，但是記者在當晚再次前往時發(fā)現，整體的亮燈率只占到所有項目中四成左右，甚至一棟樓只有兩三盞燈亮著，“房子太多了，很多樓棟都沒有人住，整體的空置率比較高。”周圍一家房產中介老板宋先生對 《每日經濟新聞》記者說。

和世紀城一樣，記者在世紀花城看到，整體的入住率并不是很高，亮燈率也僅僅只有三成左右，“就南通目前的情況來看，如果不是硬性需要的話，購房者大多還是會選擇靠近市區(qū)的區(qū)域。而125萬平方米的大盤，在南通想要徹底消化完畢，是比較困難的。”南通當地一家房地產網站負責人表示。

位于南通開發(fā)區(qū)的兩個樓盤橡樹灣和景瑞望府的情況又如何呢？在1月8日當晚，記者來到位于開發(fā)商新開北路的這兩家樓盤，在現場記者看到，除了售樓部有燈光之外，龐大的項目中，只能見到少許的燈光，甚至一棟樓都是一片漆黑。“看到的燈光，應該是裝修工人點亮的燈光。”一位保安說。

而在永怡路上的萬科金域藍灣，記者在現場看到，不少業(yè)主都已經入住。但是在小區(qū)內走了一圈后，記者粗略計算，整體亮燈率在四成左右。其他樓盤中，北城名郡、銀洲皇家花園、嘉御龍庭等項目總體亮燈率均較低，其中嘉御龍庭項一棟樓中僅一兩盞燈亮，“這些樓盤項目所提供的房源太多了，根本就賣不出去那么多，所以現在看到的亮燈率其實也就反映了開發(fā)商瘋狂開發(fā)之后所面臨的尷尬局面。”劉洋說道。

專題：《南通樓市隱現“鬼城”危機》