深圳：“農(nóng)村集體土地放開入市”系誤讀

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

一句 “深圳農(nóng)村集體用地放開入市”，讓上周五（1月18日）深圳本地板塊多只股票漲停，然而，這句話可能是理解錯了。

上周五，深圳市政府召開新聞發(fā)布會稱，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位合法工業(yè)用地可申請進(jìn)入市場流通，這一政策隨后被解讀為“深圳農(nóng)村集體用地放開入市”，甚至被聯(lián)想到小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)的問題。

昨日（1月20日），深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心土地改革研究組組長趙新平向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)”和“農(nóng)村集體土地放開入市”，都是外界過度解讀，此次公布的農(nóng)村集體工業(yè)用地上市流通政策，主要是為了盤活土地資源，促進(jìn)深圳產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展。 2012年5月底，深圳市正式啟動了新一輪“土改”試點(diǎn)。

今年新年伊始，深圳市政府又出臺了優(yōu)化空間資源配置、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的“1+6”文件，即《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》和6個附屬文件。

這批文件的亮點(diǎn)之一是，將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位實際占用土地中可用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地，納入全市統(tǒng)一供應(yīng)平臺，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模。

具體說來，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位在理清土地經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補(bǔ)償和拆除后，可申請以掛牌方式公開出（轉(zhuǎn)）讓土地使用權(quán)。

關(guān)于土地收益的分配，新政策提供了兩種：一是所得收益50%納入市國土基金，50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位；二是所得收益70%納入市國土基金，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位獲得30%的所得收益，并可在成交后繼續(xù)持有不超過總建筑面積20%的物業(yè)用于產(chǎn)業(yè)配套。

對于“農(nóng)村集體土地放開入市”這一說法，深圳市有關(guān)方面認(rèn)為并不準(zhǔn)確，因為深圳市在2004年前后就實現(xiàn)了城市化，土地實現(xiàn)了國有化。此次政策創(chuàng)新，主要是針對農(nóng)村城市化過程中存在“部分土地權(quán)益有爭議，政府拿不回，集體用不了”的歷史遺留問題，以及部分深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位將土地用于低端廠房建設(shè)、廉價出租的現(xiàn)狀，以期盤活土地資源，為深圳轉(zhuǎn)型升級騰出更大空間。

至于“小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)”的解讀，趙新平認(rèn)為，在小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)方面，深圳暫時還堅決不能放開，不能帶頭。

上述政策出臺的背景是，截至2010年底，深圳市建設(shè)用地規(guī)模達(dá)917平方公里，占全市陸地總面積的46%，觸及50%的土地利用上限，且仍在以年均增加30平方公里的速度擴(kuò)展。同時，由于歷史原因，深圳原農(nóng)村集體土地中，約有300平方公里的歷史遺留問題用地和違法用地，占比高達(dá)75%。

為拓展可建設(shè)土地，深圳市政府近年來出臺了一系列政策，以盤活存量土地資源，2012年10月還掛牌成立了全國第一個土地整備局。

有助于推進(jìn)“工改工”/

本次深圳出臺的原農(nóng)村集體工業(yè)用地可上市流轉(zhuǎn)新規(guī)，將大大突破目前政府規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)政策限制，促進(jìn)深圳市“工改工”項目規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。

深圳市推出的 “工改工”，主要是對舊的工業(yè)區(qū)進(jìn)行升級改造，它和“工改商”、“工改居”形成鮮明對比。但是，“工改工”周期長，見效慢，因此推進(jìn)難度要大得多。從操作上來說，主要有三類情形：一是對舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行小規(guī)模的簡易改造；二是引進(jìn)開發(fā)商，對舊工業(yè)區(qū)拆除重建；三是政府主導(dǎo)，以拆遷補(bǔ)償?shù)霓k法回購整合土地資源，重新規(guī)劃，分期開發(fā)，即土地整備。

世聯(lián)地產(chǎn)工商寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理張栩哲分析稱，由于農(nóng)村集體工業(yè)用地大多屬于城市郊區(qū)，地價較低，新政將大大推動“工改工”項目及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)化交易，促進(jìn)“工改工”項目規(guī)?？焖侔l(fā)展，是進(jìn)一步完善市場化運(yùn)作機(jī)制的表現(xiàn)。

但從市場商業(yè)開發(fā)的角度來看，“工改工”項目將大大增加中低端寫字樓和工業(yè)廠房供應(yīng)量，對已落成的“工改工”項目和商業(yè)地產(chǎn)形成競爭壓力。

深圳大量“工改工”項目位于龍崗、寶安地區(qū)。目前，龍崗區(qū)共有各類工業(yè)區(qū)996個，經(jīng)梳理整合出基本符合發(fā)展規(guī)劃、功能仍然是工業(yè)用途的工業(yè)區(qū)460個，占地3081公頃，占全部工業(yè)區(qū)的53.15%，其中需要更新改造的有1846公頃。

當(dāng)前，龍崗區(qū)正在大力推進(jìn)的拆除重建類“工改工”項目共有25個。