營口樓市調(diào)查：又見鄂爾多斯影子

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自遼寧營口    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自遼寧營口

地處渤海之濱的營口，被譽(yù)為“百年港埠、河海之濱、魚米之鄉(xiāng)”，但在全國房地產(chǎn)市場地圖上，只能算是三線城市。讓人意外的是，這樣一個(gè)三線城市，房子竟也滯銷。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在營口實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管大量樓盤搞優(yōu)惠促銷，依然滯銷嚴(yán)重，許多開發(fā)商心急如焚。

嗅覺靈敏的當(dāng)?shù)劂y行緊張起來，針對開發(fā)商的貸款審批絲毫不松口，營口銀行甚至表示，停止和開發(fā)商的相關(guān)合作。

連政府部門也看不下去，一系列扶持政策隨之出臺。積弱難返的營口樓市，頗有鄂爾多斯的影子，它能否在政府扶持下走出低谷？

佳兆業(yè)兩項(xiàng)目冷清/

營口大量樓盤出現(xiàn)優(yōu)惠促銷現(xiàn)象，但對銷售的提振作用似乎并不大。

1月6日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪多家售樓處發(fā)現(xiàn)，即使是周末，看房者也寥寥無幾。在老邊區(qū)佳兆業(yè)·龍灣售樓處，半小時(shí)內(nèi)未見到一個(gè)看房者。

“半月之后要作一個(gè)價(jià)格調(diào)整，估計(jì)價(jià)格往高調(diào)。”一位售樓員說，目前銷售的該項(xiàng)目一期洋房和別墅的均價(jià)在4000元/平方米左右。

“營口樓市滯銷的原因是人口密度比較小，土地供應(yīng)多，供求關(guān)系失衡。”上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，有限的市場需求和相對無限的土地供應(yīng)，構(gòu)成了營口樓市最大的風(fēng)險(xiǎn)。

在營口整體樓市不佳的情況下，佳兆業(yè)營口分公司“營口桂芳園”已經(jīng)啟用4.8億元信托融資，開出了預(yù)期收益9.5%以上的收益率，來吸引投資人。

該信托計(jì)劃顯示，2012年預(yù)計(jì)可用于銷售的面積為11.03萬平方米，擬實(shí)現(xiàn)銷售9.50萬平方米，預(yù)計(jì)認(rèn)購收入4.4636億元。但截至2012年12月27日，該項(xiàng)目在售部分累計(jì)簽約合同金額1.91億元，僅完成預(yù)計(jì)收入的43%。

佳兆業(yè)媒介相關(guān)人員稱，該區(qū)域負(fù)責(zé)人不知道此次信托情況。而融資部門的意見是“以公告為準(zhǔn)”。

記者致電信托管理報(bào)告上預(yù)留的電話，相關(guān)人員表示，確有此信托，發(fā)行完畢的時(shí)間大概是2012年七八月份。

伴隨成交冷清的是，開發(fā)速度也在減慢。佳兆業(yè)·龍灣項(xiàng)目一位混凝土供應(yīng)商告訴記者，去年未對該項(xiàng)目提供過混凝土，因?yàn)槿ツ暝擁?xiàng)目沒有新建樓盤，只對2011年所建項(xiàng)目進(jìn)行過外墻裝修和小區(qū)綠化。

在佳兆業(yè)另一個(gè)項(xiàng)目“君匯上品”售樓處，記者見到的也是“門可羅雀”。

恒大城購房送精裝修/

在營口恒大城售樓處，同樣是冷冷清清見不到一個(gè)看房者。見記者進(jìn)來，以為是看房的，售樓人員立馬迎接上來，態(tài)度相當(dāng)熱情。

據(jù)一位售樓員介紹，恒大城目前均價(jià)在4000~4500元/平方米，但每天推出10套3800~3900元/平方米的特價(jià)房，均附帶1500元/平方米精裝修的“給力”優(yōu)惠。

營口開發(fā)商如此低價(jià)促銷，與當(dāng)?shù)厣唐纷≌薮蟮墓?yīng)量直接有關(guān)。

從2011年8月初開始，《營口日報(bào)》、《營口晚報(bào)》等當(dāng)?shù)孛襟w就密集出現(xiàn) “恒大城即將盛大開盤”整版廣告。同時(shí)，恒大城開盤前期的意向客戶“認(rèn)籌”工作也強(qiáng)力推出。上述售樓員介紹，恒大城共分三期開發(fā)，一期共13棟樓，已建好6棟，目前在售的是3、8、9、10號樓，目前仍有各種樓層和戶型可供挑選。

2012年6月1日，營口搜房網(wǎng)刊載了對中南建設(shè)營口項(xiàng)目——中南世紀(jì)城的營銷副總湯智浩的一段采訪，湯透露，中南世紀(jì)城犧牲2012年乃至2013年的一部分利潤低價(jià)銷售，以期在激烈的競爭獲得一定市場份額。

中南世紀(jì)的這一策略似乎并未奏效。結(jié)合公開資料及中南世紀(jì)城半年報(bào)，記者發(fā)現(xiàn)，截至2011年6月，營口中南世紀(jì)城一期1~4號樓近10萬平方米已經(jīng)完工，且早在2011年9月就已開盤，但截至2012年6月30日，上述項(xiàng)目銷售面積只有19269平方米，僅為一期規(guī)劃總建筑面積12.6萬平方米的15%左右。

一位熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的人士透露，當(dāng)?shù)貥潜P開盤時(shí)，開發(fā)商大多會雇人佯裝客戶，營造火爆購房假象，“但房托并不能‘托’熱營口樓市”。

星匯·奧城業(yè)主七折甩賣/

房企為賣不出房而擔(dān)心，買了房的業(yè)主，日子也不好過，不少人甚至選擇“揮淚甩賣”。

營口一家房屋中介銷售人員告訴記者，目前代理的絕大多數(shù)是市區(qū)的房子，沿海產(chǎn)業(yè)基地有一套星匯·奧城房子，業(yè)主以2800元/平方米著急出售，并有議價(jià)空間。記者聯(lián)系到星匯·奧城售樓處，售樓員表示，目前均價(jià)在4000元/平方米。

“營東新城和沿海產(chǎn)業(yè)基地位置太偏遠(yuǎn)，帶看一位客戶就要一天時(shí)間，況且本地人也幾乎不去那邊買房，所以我們不代理這兩個(gè)區(qū)域的二手房。”另一家中介的工作人員表示，營口的購房者絕大多數(shù)是本地人，主要還是選擇在主城區(qū)居住。

走進(jìn)營口市房產(chǎn)交易管理中心，記者的第一感覺是空曠而冷清。在營口市老邊區(qū)房產(chǎn)管理處，也是同樣的狀況。

在營東新城，一位回遷戶指著周邊待售的大盤半開玩笑地說，“這么大的開發(fā)量，僅靠營口本地人消化，現(xiàn)生孩子也來不及。”

營東新城和沿海產(chǎn)業(yè)基地，隱約可見鄂爾多斯的影子。1月8日傍晚，記者打車來到沿海產(chǎn)業(yè)基地，整個(gè)市區(qū)恍若白晝，卻無法掩飾這里的空蕩。記者發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)小區(qū)基本處于全黑狀態(tài)，寬闊的馬路上很難看到人走動。

“下完雪已有十幾天了，因?yàn)闊o車走動，這里積雪不化”，出租車司機(jī)說，“下午5點(diǎn)以后，我們來沿海產(chǎn)業(yè)基地從來不打表，只能包車。因?yàn)檫@里居民太少，返程肯定是空跑。”

在五礦鉑海灣售樓處門口的大路上，記者觀察了十幾分鐘，未見一輛車通過。

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