一線城市吃不飽 三四線城市吃不了 土地供應(yīng)冷暖迥異或催生樓市分化

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 實(shí)習(xí)生 楊瑞發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 實(shí)習(xí)生 楊瑞發(fā)自北京

2012年土地市場(chǎng)雖以火爆的12月收官，但全年情況仍遠(yuǎn)遜于2011年。

昨日（1月8日），中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2012年，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別下降17.3%和23.1%，4月以來供求狀況有所緩和，12月推出及成交面積均增至年內(nèi)最高點(diǎn)。

尤為引人矚目的是，一二線城市和三四線城市在土地供應(yīng)和需求端呈現(xiàn)冰火兩重天的局面。據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去4年，一線城市中北京、上海住宅用地累計(jì)成交量均不足6000萬平方米，廣州不足3000萬平方米，深圳不到1000萬平方米，均排在重點(diǎn)城市中相對(duì)靠后的位置。中指院報(bào)告認(rèn)為，一線城市供應(yīng)短缺，未來住宅價(jià)格上漲壓力較大。而部分三四線城市或?qū)⒚媾R供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格上漲動(dòng)力不足，甚至可能出現(xiàn)下降。

中指院高級(jí)分析師許琳告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，廣大三四線城市供應(yīng)充足，但需求相對(duì)較弱，部分土地供應(yīng)量明顯超過潛在需求的城市將面臨房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)。

2012全年供地下滑明顯

土地市場(chǎng)一邊維系著地方政府的財(cái)政收入，另一邊又關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣程度，但2012年末的升溫未能改變?nèi)ツ晖恋厥袌?chǎng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)下行的寒冷基調(diào)。

2012年，全國(guó)300個(gè)城市共推地15.8億平方米，同比下降8.2%，其中住宅用地推出5.4億平方米，同比下降17.3%，1~10月單月推出量均呈現(xiàn)同比下降態(tài)勢(shì)，僅有11月和12月止跌回升。

而在價(jià)格方面，300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲7.4%。去年下半年以來，北京、上海等熱點(diǎn)城市熱度提高，帶動(dòng)樓面均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。

不過，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控逐漸顯示出威力，企業(yè)拿地的謹(jǐn)慎程度也在提高。偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從中央到地方的嚴(yán)厲調(diào)控使開發(fā)企業(yè)不得不在花錢上謹(jǐn)小慎微，拿地作為開發(fā)商最主要的成本支出，更應(yīng)慎之又慎，即便是銷售回款明顯增加，開發(fā)企業(yè)的拿地動(dòng)力也已大不如前。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2012年，十大代表性房企在全國(guó)129個(gè)主要城市拿地396宗，規(guī)劃建筑面積共計(jì)9032萬平方米，同比分別下降2%、4%，拿地?cái)?shù)量繼續(xù)下降至近3年最低。

在供應(yīng)、成交負(fù)增長(zhǎng)，溢價(jià)率偏低的格局下，2012年全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額近2萬億元，同比減少12.6%。其中住宅用地出讓金為1.3萬億元，同比減少14.3%。

房企拿地?zé)嶂杂谝欢€城市

盡管去年前三個(gè)季度住宅用地的出讓金均同比下降，但降幅呈逐漸收窄之勢(shì)，并于四季度開始回升，至12月達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)2188億元，較年初增長(zhǎng)2.7倍。

在2012年全國(guó)各城市住宅用地出讓金總額排行榜上，二線城市成交放量趨勢(shì)明顯，武漢、重慶等地出讓金總額位于前列。一線城市供應(yīng)量下降致出讓金總額下滑，上海、北京同比降幅分別為27%、20%，而廣州、深圳全年住宅用地出讓金僅列全國(guó)第23、39位。

去年下半年土地市場(chǎng)開始升溫，十家代表房企也逐漸加快土地儲(chǔ)備節(jié)奏。代表企業(yè)下半年累計(jì)拿地金額共1753億元，較上半年翻兩番，拿地面積為5409萬平方米，比上半年增長(zhǎng)近50%。“拿地金額的增幅遠(yuǎn)高于面積，是因?yàn)?012年下半年企業(yè)拿地更多地集中在一二線城市等地價(jià)較高的區(qū)域，從而推升了拿地金額的快速增長(zhǎng)?！痹S琳表示，在全國(guó)投資吸引力排名前10位的城市中，除深圳外，代表房企在當(dāng)?shù)氐哪玫孛娣e均超過150萬平方米，拿地金額均在50億元以上。

部分城市供應(yīng)放量潛藏風(fēng)險(xiǎn)

不難看出，去年房地產(chǎn)企業(yè)在拿地布局上有了明顯改變。2010年，受調(diào)控政策影響，企業(yè)布局開始向三四線城市轉(zhuǎn)移，而在2012年，一二線城市市場(chǎng)迅速回暖且增長(zhǎng)幅度大，成為推動(dòng)品牌房企銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，各大房企拿地布局隨之向業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)更大且風(fēng)險(xiǎn)更小的一二線城市轉(zhuǎn)移，拿地資金占比呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

這一態(tài)勢(shì)在今年也很可能得到延續(xù)。去年最后一天，北京華和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以10.5億元競(jìng)得通州梨園鎮(zhèn)0802-168地塊，該宗地塊起始價(jià)僅為1.7億元，溢價(jià)率高達(dá)491%，足以佐證一線城市土地市場(chǎng)的火爆并未完結(jié)。胡景暉認(rèn)為，未來一段時(shí)間內(nèi)北京市土地市場(chǎng)有望走出低迷，總體成交量將出現(xiàn)回漲，土地價(jià)格還將繼續(xù)上漲，個(gè)別核心區(qū)域地塊甚至可能刷新成交紀(jì)錄。

而二三線城市供應(yīng)規(guī)模普遍偏高。比如三線城市營(yíng)口去年土地成交量超過9000萬平方米，遠(yuǎn)超一線城市?！邦A(yù)計(jì)2013年在供應(yīng)充足但潛在需求相對(duì)較弱的背景下，三四線城市價(jià)格不具備上漲動(dòng)力，仍將繼續(xù)盤整，部分城市存在嚴(yán)重供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)，值得格外關(guān)注。”許琳說。

比如三線城市南通近4年土地累計(jì)成交量超過7500萬平方米，消化時(shí)間接近15年，其目前人均住房建筑面積達(dá)到40.9平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京、上海等地，住宅供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

許琳認(rèn)為，三四線城市很難連續(xù)吸引外來人口進(jìn)入，單靠本地農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移可能難以消化過去幾年大規(guī)模的土地供應(yīng)，新區(qū)建設(shè)、土地經(jīng)營(yíng)等三四線城市最傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)策略，可能在經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)、增速下臺(tái)階的過程中遭遇巨大的挑戰(zhàn)。

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