國(guó)土部三招控“地王”力穩(wěn)住宅用地供應(yīng)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 實(shí)習(xí)生 楊瑞 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 實(shí)習(xí)生 楊瑞 發(fā)自北京

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議剛剛落幕，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)出了新“信號(hào)”。

昨日（12月18日）上午，國(guó)土資源部召開了關(guān)于 “采取切實(shí)措施 穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng) 抑制異常地價(jià)”有關(guān)工作情況的新聞通氣會(huì)。會(huì)議提出了諸多措施要求，其核心點(diǎn)就是穩(wěn)供抑價(jià)。國(guó)土部辦公廳副主任李俊喜表示，將按照剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的有關(guān)要求，“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”，進(jìn)一步加大分類指導(dǎo)力度，區(qū)分不同城市，指導(dǎo)督促采取切實(shí)措施，保持土地市場(chǎng)穩(wěn)定足額供應(yīng)，平抑土地市場(chǎng)價(jià)格的異常波動(dòng)。

接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的專家均表示，這是十八大后決策層首次出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)方面的政策。從國(guó)土部新表態(tài)看，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控方向?qū)⒏鄡A向于利用促供應(yīng)等市場(chǎng)手段，而非壓需求等行政措施，但地方政府和開發(fā)商仍會(huì)面臨不小的挑戰(zhàn)。

強(qiáng)化依靠市場(chǎng)手段進(jìn)行調(diào)控

國(guó)土部數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，房地產(chǎn)住宅用地供應(yīng)9.14萬(wàn)公頃，同比雖減少15.3%，但降幅較上半年收窄6.4個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)土部稱，預(yù)計(jì)全年供地水平有望接近去年，達(dá)到或超過(guò)前5年平均供應(yīng)量。

昨日，國(guó)土部關(guān)于土地市場(chǎng)未來(lái)調(diào)控方向的表述是十八大后決策層第一次有針對(duì)性地對(duì)樓市調(diào)控發(fā)聲，核心在于加強(qiáng)供應(yīng)與控制“地王”，但行政色彩較淡，更多是市場(chǎng)化手段。

中國(guó)房產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，以往我國(guó)的調(diào)控更多是行政上的限購(gòu)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)出現(xiàn)了反彈，需要更多從供應(yīng)這方面來(lái)找原因。在打擊投資性和投機(jī)性需求為主的調(diào)控已經(jīng)見到成效之后，房?jī)r(jià)再上漲就顯示出了供應(yīng)不足的問題，北京等地的供地計(jì)劃連續(xù)幾年都沒有完成，以前我們總認(rèn)為土地供應(yīng)是充足的，要縮緊銀根地根，但現(xiàn)在來(lái)看，無(wú)論是樓市還是土地市場(chǎng)都需要增加供應(yīng)。

“依靠限購(gòu)等行政手段并不能解決供需緊張的根本問題，尤其是對(duì)于北京、上海等一線城市來(lái)說(shuō)，需求規(guī)模仍然龐大，這也是房?jī)r(jià)反彈的一個(gè)原因。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，購(gòu)房需求宜疏不宜堵，行政手段并不利于市場(chǎng)的穩(wěn)定，未來(lái)采取市場(chǎng)手段調(diào)控樓市也是必然的方向。

國(guó)土部首次劃分市場(chǎng)異動(dòng)三類城市也頗有新意，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控可能更多將向差異化調(diào)控傾斜。顧云昌說(shuō)，現(xiàn)在一、二線城市樓市回暖很快，房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存十分迅速，但三、四線城市樓市還相對(duì)低迷，調(diào)控的確應(yīng)該有所區(qū)別。

“重點(diǎn)城市的土地供應(yīng)、高價(jià)地及地王等都會(huì)受到政府的重點(diǎn)關(guān)注。此外，閑置土地的查處力度以及重點(diǎn)土地的核查可能會(huì)更加從緊。這對(duì)于地方政府以及開發(fā)商都是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。”張旭表示。

國(guó)土部發(fā)布會(huì)透露出的調(diào)控信號(hào)無(wú)疑仍是堅(jiān)持調(diào)控、從嚴(yán)調(diào)控，調(diào)控與樓市已經(jīng)捆綁在一起。我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，年底本該是傳統(tǒng)的淡季，但今年年底住房交易格外活躍，這與近期房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o趨嚴(yán)跡象、供需雙方需求預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變有直接關(guān)聯(lián)。

胡景暉預(yù)計(jì)，控需求、促供應(yīng)的政策主基調(diào)還將延續(xù)，但與此同時(shí)，各項(xiàng)政策還將把調(diào)控市場(chǎng)預(yù)期作為另一重要目標(biāo)來(lái)落實(shí)。本次國(guó)土資源部已經(jīng)作出示范，預(yù)計(jì)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門后續(xù)也會(huì)出臺(tái)控制房?jī)r(jià)預(yù)期的執(zhí)行細(xì)則。

重點(diǎn)監(jiān)督市場(chǎng)異動(dòng)三類城市

在發(fā)布會(huì)上，國(guó)土部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林不避諱地指出，進(jìn)入11月以來(lái)，部分房企由于住宅銷售情況比較好，補(bǔ)庫(kù)存意愿強(qiáng)烈，開始主動(dòng)拿地，涉及到一些地塊的面積比較大；個(gè)別地方出現(xiàn)違規(guī)出讓土地的現(xiàn)象，一些已出讓土地履行合同的情況不好，個(gè)別企業(yè)沒有按時(shí)開發(fā)建設(shè)、拖欠地價(jià)款等。

廖永林表示，下一步，國(guó)土資源部將針對(duì)不同類型城市實(shí)現(xiàn)分類指導(dǎo)，加強(qiáng)針對(duì)性，突出差異性，強(qiáng)調(diào)時(shí)效性。當(dāng)前主要要求市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的城市在3個(gè)方面采取切實(shí)措施：一是加供應(yīng)、穩(wěn)后市，二是控異常、防波動(dòng)，三是避免誤讀誤導(dǎo)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，以保持土地市場(chǎng)穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。

為保證政策效果，國(guó)土部明確了市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)城市的界定標(biāo)準(zhǔn)：即在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房?jī)r(jià)指數(shù)的全國(guó)70個(gè)大中城市中，凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價(jià)格指數(shù)同比上漲或環(huán)比連續(xù)3個(gè)月上漲的城市，住宅或商服用地供應(yīng)量偏離過(guò)去5年平均值、地價(jià)同比或環(huán)比上漲的城市，以及近3個(gè)月以來(lái)出現(xiàn)住宅或商服用地較高異常地價(jià)的城市。

出現(xiàn)上述3種情況的城市將被劃入 “市場(chǎng)異動(dòng)三類城市”。國(guó)土部要求，各城市特別是“市場(chǎng)異動(dòng)三類城市”的國(guó)土資源管理部門，要具體分析研判本地市場(chǎng)情況，立即制訂對(duì)策，采取措施，穩(wěn)供抑價(jià)。

廖永林介紹說(shuō)，“市場(chǎng)異動(dòng)三類城市”的商品住宅用地供應(yīng)總量，原則上不能低于過(guò)去5年年均商品住宅用地實(shí)際供應(yīng)量。

供地結(jié)構(gòu)也需要進(jìn)行優(yōu)化，即按照區(qū)域協(xié)調(diào)、遠(yuǎn)近兼顧；好壞搭配、大小互補(bǔ)；用途兼有、品種齊全等原則，同時(shí)推出多宗地或安排同時(shí)出讓。把具備供應(yīng)條件的土地集中推出，有利于壓縮“土地不足”等不實(shí)炒作的空間，避免不理性“搶地”。對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊要均衡推出，避免優(yōu)質(zhì)地塊成交過(guò)于集中引起市場(chǎng)誤解，避免需求類型單一、過(guò)于集中烘托非理性競(jìng)爭(zhēng)。

今年上半年，由于購(gòu)地意愿不足，很多土地推出后流標(biāo)流拍或無(wú)人申請(qǐng)。對(duì)此廖永林表示，對(duì)流拍的土地，可以和一些條件好的土地放在一起供應(yīng)，也可以適當(dāng)調(diào)整條件、調(diào)降價(jià)格，提升企業(yè)拿地信心，提高供地成功率，促進(jìn)供求基本平衡。

接近國(guó)土部的人士告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入，需要分門別類地對(duì)不同城市采取不同措施，上述3項(xiàng)針對(duì)市場(chǎng)異動(dòng)城市的措施，不僅可以通過(guò)加速供應(yīng)方式平抑總地價(jià)，而且能夠改善熱門地塊競(jìng)相追逐，冷門地塊無(wú)人問津帶來(lái)的供應(yīng)斷層問題。

三舉措避免“地王”誤導(dǎo)市場(chǎng)

整治“地王”也成為昨天發(fā)布會(huì)透露的另一個(gè)核心信息。

廖永林表示，為防范利用地價(jià)異常信號(hào)炒作，或借機(jī)提價(jià)售房，有針對(duì)性地選取得力措施，避免在住宅、商服用地供應(yīng)中出現(xiàn)異常的高價(jià)地，是一項(xiàng)重要的措施。在穩(wěn)定土地供應(yīng)的同時(shí)，要努力保持地價(jià)信號(hào)平穩(wěn)。

他提出三點(diǎn)舉措：一是對(duì)總價(jià)較高的地塊，實(shí)行分割處理，劃為多宗地供應(yīng)。對(duì)地段較好、單價(jià)較高的優(yōu)質(zhì)地塊，綜合采用多種競(jìng)價(jià)方式或招標(biāo)出讓；或提高付款難度；或與條件較差的土地放在一起供應(yīng)。

二是靈活使用多種競(jìng)價(jià)方式。對(duì)可能出現(xiàn)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的地塊，選用“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)配建”等多種競(jìng)價(jià)方式，或招標(biāo)出讓，或提高付款難度，通過(guò)交易暫停靈活轉(zhuǎn)換使用。

三是進(jìn)一步嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入條件。加強(qiáng)競(jìng)買人資格審查。加強(qiáng)對(duì)購(gòu)地資金合規(guī)性審查。防止具有不良行為的企業(yè)、違規(guī)資金進(jìn)入市場(chǎng)，構(gòu)建良性競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)、惡性競(jìng)爭(zhēng)形成高價(jià)地。

事實(shí)上，上述一些舉措在目前北京等地的土地出讓中已經(jīng)開始實(shí)施。11月27日，臨近北京市農(nóng)展館的一幅地塊被北京市國(guó)土局掛牌出讓，該宗地起始總價(jià)達(dá)到20億元，起始樓面價(jià)高達(dá)3.38萬(wàn)元/平方米，為今年最高，但其并非采用傳統(tǒng)的價(jià)高者得方式。按照出讓要求，農(nóng)展北路地塊在競(jìng)價(jià)過(guò)程中將會(huì)設(shè)置價(jià)格上限，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)達(dá)到價(jià)格上限后，轉(zhuǎn)為報(bào)異地建設(shè)醫(yī)院面積的方式確定競(jìng)得人。

張旭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，多種競(jìng)價(jià)方式及嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入條件都是變相提高拿地門檻，在一定程度上抑制了地王及高溢價(jià)地塊的出現(xiàn)，不過(guò)未來(lái)對(duì)于開發(fā)商和地方政府要求也就更高。一方面開發(fā)商要加強(qiáng)成本控制，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，另一方面政府要合理定價(jià)、盡量保證公平交易。

同步播報(bào)

上月70城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅創(chuàng)年內(nèi)新高

每經(jīng)記者 胡健 實(shí)習(xí)生 楊瑞發(fā)自北京

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的達(dá)到53個(gè)，平均環(huán)比指數(shù)為100.26，這兩項(xiàng)漲幅雙雙創(chuàng)下年內(nèi)新高。

今年房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅明顯呈現(xiàn)出前低后高走勢(shì)，2~5月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市均為個(gè)位數(shù)，6~10月份，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量除7月份達(dá)到50個(gè)以外，其他月份均為30個(gè)左右。

分城市看，11月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲較多的城市主要有：瀘州1%，北京0.8%，錦州0.7%，重慶、烏魯木齊、深圳、昆明、哈爾濱、廣州、長(zhǎng)沙上漲0.6%。

11月一線城市房?jī)r(jià)漲幅尤為突出，新房和二手房環(huán)比漲幅遠(yuǎn)超過(guò)二線城市及全國(guó)平均水平。其中北京新建商品住宅環(huán)比指數(shù)100.8，位列全國(guó)第二。

中原地產(chǎn)研究報(bào)告分析稱，2012年以來(lái)，從標(biāo)桿房企拿地?cái)?shù)量來(lái)看，一線城市占比20%，二線發(fā)達(dá)城市占比21%，二線發(fā)展中城市占比42%，三、四線城市占比18%，其中二線發(fā)展中城市占比最高。由于三、四線城市未來(lái)存在一定的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，因此標(biāo)桿房企采取了回歸一、二線城市的策略。

“一線城市總體需求規(guī)模和市場(chǎng)供需壓力都較大，價(jià)格控制難度明顯高于其他城市。在需求影響下，一線城市中看漲后市的預(yù)期也較為強(qiáng)烈。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，今年樓市價(jià)格經(jīng)過(guò)緩慢回升，開始逐漸接近歷史高點(diǎn)，新房和二手房同比指數(shù)都達(dá)到了99點(diǎn)的水平。若按照當(dāng)前的態(tài)勢(shì)發(fā)展，年底房?jī)r(jià)很可能會(huì)超過(guò)去年同期。

我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，明年整體房?jī)r(jià)有望維持“穩(wěn)中有升”的格局，但漲幅不會(huì)很大；具體來(lái)看，由于近些年來(lái)一線城市土地供應(yīng)量日漸萎縮，所以總體房?jī)r(jià)漲幅略大于二、三、四線城市。當(dāng)前的市場(chǎng)局面主要因房?jī)r(jià)預(yù)期看漲、市場(chǎng)恐慌情緒凸顯所致，隨著房?jī)r(jià)的非理性上漲，最終結(jié)果是下半年以來(lái)相對(duì)穩(wěn)定的政策格局將打破，更為嚴(yán)厲的政策還將出臺(tái)。

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