旭輝集團董事長林中：“上市的主要目的是后續(xù)發(fā)展”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 羅倫 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 羅倫 發(fā)自上海

“這只是一個新起點?！闭劶肮疽延?1月23日成功登陸港股，旭輝集團董事長林中在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時表示。

臨近年關，準備多時的旭輝地產(chǎn)終于成功進入資本市場。11月23日，旭輝控股集團（00884，HK）在香港聯(lián)交所主板正式掛牌。據(jù)了解，旭輝此次上市共發(fā)行12.55億股，其中90%公開發(fā)售獲超購19%，集資16.69億港元。旭輝集團的上市，使其成為繼去年6月武漢卓爾成功上市16個月后，首家叩開港交所大門的內(nèi)地房企。

盡管樓市的未來走向依然充滿變數(shù)，但這一可能掀起內(nèi)地房產(chǎn)企業(yè)上市浪潮的序幕，成為經(jīng)歷了“史上最嚴厲調(diào)控”洗禮后，房地產(chǎn)行業(yè)必然洗牌的佐證。

顯然，在此輪調(diào)控中，一些此前專注高端產(chǎn)品的房企正在經(jīng)歷生死存亡的考驗，而同時，如旭輝集團一般堅持“宜居住宅、大眾精品”的產(chǎn)品戰(zhàn)略，以剛需為主要目標消費群體的房企，則正在“大變局”中努力把握著“彎道超越”的機會。

“一直以來都致力于打造剛需產(chǎn)品，是因為我們很早就意識到，無論政策怎么調(diào)控，首次置業(yè)需求和首次改善需求是不會被調(diào)控的，它將成為未來幾年支撐中國房地產(chǎn)發(fā)展的主要動力?！绷种刑寡?。

“兩高一輕”的發(fā)展戰(zhàn)略

“在目前的市場環(huán)境下，如果產(chǎn)品結構不對路，降價也賣不出去?！毙褫x集團董事長林中快人快語，“中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始告別高利潤、投資性需求、跑馬圈地的時代。由于限購政策在短期內(nèi)不太可能取消，企業(yè)想要生存，就必須調(diào)整自身的經(jīng)營模式和策略，從而適應市場的變化?！?/p>

或許正是基于這樣一種戰(zhàn)略判斷，旭輝集團在本輪調(diào)控初期就提出了“兩高一輕”的發(fā)展戰(zhàn)略，即高周轉、高去化、輕資產(chǎn)，并據(jù)此在產(chǎn)品結構、拿地策略上進行了相應調(diào)整。

林中稱：“目前公司的兩大主力產(chǎn)品——中小戶型、剛需樓盤與銷售型的商辦樓都比較好地適應了市場的需求，這也是旭輝集團能夠在近兩年嚴厲的調(diào)控下實現(xiàn)平穩(wěn)快速發(fā)展的關鍵所在。”

在林中看來，自從進入招拍掛時代，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式和利潤率水平都發(fā)生了質的變化。

“目前，受新調(diào)控政策影響，新一輪的行業(yè)洗牌已經(jīng)在悄然進行，發(fā)展模式是否與國家調(diào)控方向一致，現(xiàn)金流是否穩(wěn)健，抗周期性市場調(diào)節(jié)能力是否過硬，將是決定企業(yè)生死存亡的關鍵因素?！绷种姓f。

確實，2011年以來，在信貸緊張、資金成本高企的特定環(huán)境下，高周轉顯然已成為眾房企的追求目標，“快進快出”提高效率使這一模式有了更大的生存空間。而旭輝也憑借“快進快出”的高周轉，實現(xiàn)了近幾年的持續(xù)健康發(fā)展。

據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，旭輝集團6月份的銷售金額創(chuàng)出了年內(nèi)新高。另外，中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2012上半年房企銷售TOP50》排行榜顯示，旭輝集團2012年上半年的銷售金額為42億元，排名第47位，銷售面積為46萬平方米，排名第37位。

不少業(yè)內(nèi)人士也表示，旭輝集團上半年的業(yè)績體現(xiàn)了良好的潛力，源于其專注于剛需產(chǎn)品的發(fā)展戰(zhàn)略，加快了其周轉速度，同時，精細化的成本核算也保證了利潤率。

“應該說，我國住宅產(chǎn)品回歸居住屬性的趨勢已經(jīng)確立。隨著市場調(diào)整的持續(xù)，未來房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時代已成過去，依賴于土地紅利、人口紅利的粗放發(fā)展模式，將逐漸被品牌競爭、產(chǎn)品競爭、戰(zhàn)略競爭的企業(yè)核心競爭能力和競爭模式所替代?！绷种袑τ浾弑硎?。

“不是每個企業(yè)都能做商業(yè)地產(chǎn)”

林中在接受記者采訪時坦言，公司旗下降價的項目基本都是 “微利”銷售，“房地產(chǎn)企業(yè)高利潤時代已經(jīng)過去”。

旭輝集團相關人員對記者透露，該集團住宅與商辦占旭輝集團銷售收入的比例約為85：15。目前，成立于2000年的旭輝集團已經(jīng)成長為一家準全國性的房企，開發(fā)項目覆蓋了上海、北京、重慶、長沙、合肥等多個一二線城市。

除了堅持開發(fā)高周轉的住宅產(chǎn)品外，旭輝集團亦有意加強毛利率相對更高的商業(yè)地產(chǎn)在公司業(yè)務中的比重。

以上海為例，旭輝如今在上海同時開發(fā)的項目有：旭輝·玫瑰灣、旭輝·圓石灘、旭輝·虹橋國際廣場、旭輝·依云灣、旭輝·江灣墅、旭輝·上河郡、旭輝·朗悅庭、旭輝·商業(yè)廣場、旭輝·朗香郡等12個項目，既有聯(lián)排、洋房，也有總部辦公，更有綜合商業(yè)廣場，類型多樣，涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的大部分物業(yè)類型。

記者觀察到，今年，旭輝除了在上海的嘉定區(qū)、寶山區(qū)競得土地外，在蘇州、天津均購入土地，投入資金超30億元。2010年，旭輝在上海的拿地數(shù)量也僅次于綠地，總計買地6宗；而2011年，旭輝集團拿地數(shù)為12宗，耗資逾35億元。

其中，新近拿下的上海嘉定地塊用地性質為商業(yè)，該地塊正對嘉定新城大型的遠香湖以及在建的保利大劇院，整體規(guī)劃中處于嘉定新城商業(yè)核心位置，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

林中表示，“我們擬將其打造為新型的社區(qū)中心商業(yè)，這將是旭輝在商業(yè)地產(chǎn)上的新探索，同時也豐富了集團的產(chǎn)品線?！?/p>

對于目前不少房地產(chǎn)企業(yè)轉戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象，林中認為：“商業(yè)地產(chǎn)不僅毛利率相對更高，對平衡公司的現(xiàn)金流也有著不可或缺的作用，這塊市場潛力依然很大?！?/p>

然而，林中同時指出，商業(yè)地產(chǎn)與普通地產(chǎn)的模式大相徑庭，“不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都適合做商業(yè)地產(chǎn)。”

對于旭輝集團而言，頻頻拿地的初衷并不是上市后的戰(zhàn)略調(diào)整或轉型，而是“有限儲備，滾動開發(fā)”策略的持續(xù)實施，為的是“區(qū)域板塊-中心城市-城市集群”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，使一、二、三線城市的資源配置更為合理，也使旭輝在房地產(chǎn)周期波動下的曲線更為平滑。

“到目前為止，今年旭輝已經(jīng)拿下了10個地塊，分布在上海、蘇州、天津三個城市。在土地儲備戰(zhàn)略上，旭輝幾乎從來不拿那些牽扯動拆遷問題的地塊，主要選擇那些能夠進行快速滾動開發(fā)的土地，這與高周轉的經(jīng)營策略相契合。同時，滾動開發(fā)也對項目定位和產(chǎn)品設計提出了很高的要求。”林中表示。

看好市場輻射全國

赴港上市、頻頻拿地、輻射全國……一系列的舉動正展現(xiàn)著旭輝的雄心。

林中對記者強調(diào)，“旭輝集團上市的目的，第一是打造一個企業(yè)長遠發(fā)展的融資平臺，第二是打造一個吸引人才的事業(yè)平臺，第三是打造資本市場的品牌?！?/p>

據(jù)林中透露，旭輝集團此次所募集的資金預計大部分將用作可供開發(fā)的新項目或土地，焦點仍集中在7個已有發(fā)展項目的一線及二線城市。而根據(jù)旭輝集團的招股書，截至今年8月，公司土地儲備總建筑面積為616萬平方米，足夠未來4年的開發(fā)。另據(jù)分析，2011年旭輝集團的合約銷售約65億元，今年銷售預期可達100億元。

從旭輝集團的全國布局來看，立足于以上海為中心的 “長三角區(qū)域”、以北京為核心的“環(huán)渤海灣區(qū)域”、以重慶、長沙為核心的“中西部區(qū)域”，同時將主營業(yè)務向具有成長潛力的二三線城市拓展的思路，頗為清晰。

“在土地的戰(zhàn)略布局上，我們堅持‘聚焦、深耕、細作’的理性經(jīng)營戰(zhàn)略。”林中解釋稱，聚焦，是指未來五年旭輝投資聚焦在已有開發(fā)經(jīng)驗，已有開發(fā)團隊的城市。

目前，旭輝集團已完成了上海、北京、重慶、合肥、廊坊、蘇州、長沙、鎮(zhèn)江、嘉興、唐山等13個城市的布局,未來五年旭輝將著力于在這13個城市深耕細作，并且按既定戰(zhàn)略完成區(qū)域板塊內(nèi)的中心城市布點。

“深耕，是指旭輝選擇在有發(fā)展?jié)摿Φ摹⒂休椛淞Φ?、有活力的、?guī)范的城市深度耕耘，長期發(fā)展，不輕易進入，更不輕易言退?！绷种姓J為，這13個城市的選擇和布局，正符合旭輝一直所謀求的“區(qū)域板塊-中心城市-城市集群”的戰(zhàn)略部署，形成一、二、三線城市全覆蓋的戰(zhàn)略縱深布局。

這種布局，使得旭輝集團在經(jīng)營和投資上有戰(zhàn)略縱深，首先保持整體業(yè)績上的穩(wěn)健，其次增多了公司的投資機會。因為局限在一個城市受各種因素的影響比較大，風險也就比較大，市場空間也有限；而在一、二、三線城市的均衡分布可以讓公司發(fā)展更加從容。

對于“細作”，就是要精細化，更深更細地去挖掘土地的價值，精細化地塑造產(chǎn)品力，提升產(chǎn)品和服務的溢價。

林中認為，對土地的利用就像“一魚要多吃”一樣，要充分發(fā)揮每個部位的價值，對景觀價值的利用，對朝向價值的利用，對地段價值的利用，對容積率、密度價值的利用，對規(guī)劃價值的利用等，這樣才能提高“畝產(chǎn)量”，為客戶創(chuàng)造價值。

不過，綜上所述，林中坦言，“都是因為我們看好中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來。”

2011年，是旭輝集團的文化建設年。林中也告訴記者，在旭輝快速發(fā)展的過程中，人員擴張迅猛，難免造成企業(yè)文化的流失與稀釋，客觀上需要全員統(tǒng)一管理思想，澄清員工共同語言和行為準則，這就是為什么旭輝在企業(yè)內(nèi)部要通力傳播一種正能量的原因。

“當前的外部市場競爭環(huán)境激烈，旭輝文化需要變革提升，推動企業(yè)戰(zhàn)略的有效實施，從而提高組織的運作效率，提高企業(yè)核心競爭能力，實現(xiàn)旭輝持續(xù)健康增長。”林中表示，這其中就包括旭輝在慈善方面的投入與努力。

隨著企業(yè)的成長，旭輝肩負的社會責任亦日益重大，自企業(yè)成立開始，其回饋社會的腳步從未間斷。2005年，旭輝即捐助建甌市教育局百萬元用于建設改善當?shù)厝W的基礎設施，并設立獎學金，未來將依托“旭日行動”計劃，運用更多的資金支持貧困地區(qū)學校人力資源及物品資源的捐助。

至今，旭輝集團“愛的光輝”已遍灑中華大地。

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