吸金旅游地產(chǎn) 佳兆業(yè)南戴河“大盤造城”引質(zhì)疑

銷售均價超樓面價15倍

盡管旅游地產(chǎn)風(fēng)險巨大，但一些地產(chǎn)商仍然熱衷于“上山下水”，最根本的動力還是圈地圈錢。旅游地產(chǎn)項目大多離市區(qū)較遠，開發(fā)商的拿地成本大大低于住宅項目。一旦獲得廉價土地，開發(fā)商可以分批做項目，同時通過包裝和宣傳，提升區(qū)域地塊品牌知名度，獲取多方面的滾動收益。

記者日前致電佳兆業(yè)東戴河售樓處，工作人員告訴記者，目前東戴河在售5、7、14號樓，銷售價格從5000元/平方米-7000元/平方米不等。

而通過查閱官網(wǎng)，記者發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)于2010年12月14日通過招拍掛方式投得遼寧省葫蘆島市綏中濱海經(jīng)濟區(qū)地塊，即東戴河項目所在地，作價合共約人民幣1.31億元，預(yù)計總建筑面積將達約423,265平方米，折合樓面僅為310元/平方米。

如此低廉的地價成本，幾乎相當(dāng)于地方政府白送。而在公開信息中，佳兆業(yè)也不斷流露出“地價低廉”的意味。

從價格來看，東戴河銷售均價至少超樓面價15倍。按照目前土地成本約占房價40%的比例，東戴河地價僅占房價6%，開發(fā)商每平方米至少凈賺2000元，利潤由此可見一斑。

“對于不少開發(fā)商來說，拿下一塊土地后，先找一個旅游主題做項目，接著做旁邊的酒店、住宅等地產(chǎn)，其實后者才是其利潤所在。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓曾經(jīng)表示，從目前來看，旅游地產(chǎn)炒作概念的根本目的就是要推銷旅游地產(chǎn)主題項目附帶的房地產(chǎn)項目。

除暴利銷售外，東戴河項目也被指相關(guān)配套沒有跟上。分析人士表示，開發(fā)商把房子賣掉之后，后續(xù)的配套很多無法兌付。“旅游地產(chǎn)就是旅游區(qū)地產(chǎn)，有房子沒配套，有居所沒生活，癥結(jié)很多。比如雅居樂海南項目就很困惑，在旅游淡季，沒人敢居住。”

“今年夏天我在東戴河住了一段時間，那邊總是停電，一到六日就停，真擔(dān)心以后電力不能保障，我買的是23層，要是停電還得爬樓。”一位東戴河業(yè)主告訴記者。

“旺季總是停電，很多農(nóng)家院都自備發(fā)電機。”另一位業(yè)主對記者透露，東戴河目前是工地，基礎(chǔ)設(shè)施很差，濱海新區(qū)距離綏中縣城仍有40公里，政府在這片灘涂上建設(shè)東戴河新區(qū)，屬于‘一片平地起新城’。”

對于“暴利和配套滯后”的說法，佳兆業(yè)方面似乎并不認可，認為公寓銷售屬合理價格，利潤水平合理。“東戴河項目目前仍處在銷售期，生活配套在不斷完善中。在該項目開發(fā)的區(qū)塊內(nèi)，公司承擔(dān)了大量的基礎(chǔ)配套建設(shè)工作。”

中房信旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯認為，很多開發(fā)商在進入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的時候，僅僅是因為旅游地產(chǎn)拿地成本相對較低，其實并不清楚旅游地產(chǎn)該怎么做，顯得很盲目。旅游地產(chǎn)不僅僅是做一些可售性物業(yè)，還包括商業(yè)、酒店，旅游度假等元素，這些都需要開發(fā)商要具備很強的資源整合能力。“如果缺乏資源整合能力，即便造出來也很難銷售出去。”