貴陽(yáng)新政"求量"不"求價(jià)" 地方房企稱叫?？赡苄圆淮?

貴陽(yáng)樓市新政主要包括針對(duì)商業(yè)、辦公用房的多重刺激政策，包括買房落戶、買房送車號(hào)等；刺激動(dòng)遷戶到商品房市場(chǎng)購(gòu)房以及針對(duì)商業(yè)及首套住宅的購(gòu)房落戶政策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，貴陽(yáng)新政的重點(diǎn)在于拉動(dòng)樓市的購(gòu)買需求，而非刺激房?jī)r(jià)上升。貴陽(yáng)地方人士普遍預(yù)測(cè)執(zhí)行的可能性大于叫停。據(jù)測(cè)算，如果政策執(zhí)行到位，貴陽(yáng)部分樓盤商品房成交量會(huì)有15%至20%的增長(zhǎng)。

⊙記者于兵兵朱楠○編輯阮奇

貴陽(yáng)樓市出新政了！一時(shí)間，貴陽(yáng)這個(gè)西部二線城市的代表，成了樓市新的焦點(diǎn)。

根據(jù)貴陽(yáng)市公布的《關(guān)于加快棚戶區(qū)城中村改造和保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)的若干措施》，外地人不僅可以在貴陽(yáng)購(gòu)房，還可以拿到當(dāng)?shù)貞艏?，并享受同等的醫(yī)療、教育機(jī)會(huì)。

表面上看，對(duì)于一個(gè)已經(jīng)被列入限購(gòu)城市的二線城市，出臺(tái)類似政策，貌似有觸碰限購(gòu)紅線之嫌。不過，根據(jù)記者的深入調(diào)查，貴陽(yáng)樓市新政目前未有叫停跡象，相反更有可能得到切實(shí)地貫徹。一個(gè)根本的問題是貴陽(yáng)新政沒有觸碰限購(gòu)紅線。有專家也表示，貴陽(yáng)新政重點(diǎn)在于拉動(dòng)樓市需求，而非刺激房?jī)r(jià)上升。

“如果政策執(zhí)行到位，貴陽(yáng)部分樓盤商品房成交量會(huì)有15%至20%的增長(zhǎng)。”一位貴陽(yáng)當(dāng)?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)企業(yè)高層告訴記者。

事實(shí):

貴陽(yáng)樓市去化周期較短

“貴陽(yáng)新政應(yīng)該放在貴州整體經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局上來(lái)看，包括引進(jìn)人才和勞動(dòng)力，建設(shè)人口千萬(wàn)級(jí)城市的大目標(biāo)，而不僅僅是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，更談不上救市。”一位貴陽(yáng)市房地產(chǎn)界人士稱。

對(duì)于貴陽(yáng)救市的質(zhì)疑，源自一直以來(lái)的供給虛高。有媒體報(bào)道稱，2005年前后，建筑面積達(dá)到20萬(wàn)平方米的樓盤，在貴陽(yáng)已經(jīng)可以稱為大盤。而今天，總建筑面積超過100萬(wàn)平方米、占地幾千畝的大盤在貴陽(yáng)比比皆是。其中花果園總建筑規(guī)模超過1800萬(wàn)平方米，堪稱中國(guó)第一大盤。僅此一個(gè)樓盤，規(guī)劃居住的人口高達(dá)50萬(wàn)人，超過貴陽(yáng)城鄉(xiāng)總?cè)丝诘?0%。

另外，中天城投旗下的未來(lái)方舟，以及中天會(huì)展城、中鐵逸都國(guó)際、美的林城時(shí)代、中渝第一城、中國(guó)鐵建國(guó)際城、金陽(yáng)新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國(guó)水電觀府壹號(hào)、樂灣國(guó)際等10余個(gè)體量超過100萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤，總建筑面積接近4500萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口預(yù)計(jì)約110萬(wàn)人。

一個(gè)可以對(duì)比的數(shù)據(jù)是，貴陽(yáng)市2010年第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，全市常住城鎮(zhèn)人口不足300萬(wàn)人。這種大盤扎堆且與地方人口總量不匹配的情況，在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，是貴陽(yáng)樓市泡沫的體現(xiàn)。更是地方政府急于出臺(tái)新政以挽救快速消化商品房存量的根本原因。甚至有專家稱，貴陽(yáng)將成為繼鄂爾多斯之后，第二個(gè)樓市泡沫破滅的地方。

不過，這種觀點(diǎn)在貴陽(yáng)當(dāng)?shù)貐s并不被認(rèn)可。“這些說(shuō)法其實(shí)是外界對(duì)貴陽(yáng)市場(chǎng)不了解。”一位貴陽(yáng)市房地產(chǎn)界人士表示，“貴陽(yáng)的高原地形特征決定了其房地產(chǎn)開發(fā)周期較其他平原地區(qū)長(zhǎng)很多，一般一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從動(dòng)拆遷到平整土地到建設(shè)銷售和交房，要四到五年的時(shí)間。”也就是說(shuō)，目前市場(chǎng)上看到的巨大體量的土地儲(chǔ)備并不會(huì)一兩年內(nèi)集中釋放。

根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)，貴陽(yáng)截至今年8月份的住宅可售存量為612萬(wàn)平方米，月均去化量為66萬(wàn)平方米，平均去化周期不足10個(gè)月。

說(shuō)貴陽(yáng)樓市泡沫巨大可能有些夸大，但貴陽(yáng)市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了開發(fā)商前期囤地較多，后期拿地乏力的情況。中原地產(chǎn)報(bào)告稱，貴陽(yáng)上半年土地成交28宗，成交金額41.14億元。到9月，貴陽(yáng)單月只成交2幅地塊，成交金額不足2000萬(wàn)元。而去年全年，貴陽(yáng)成交土地88塊，成交金額超過130億元。貴陽(yáng)樓市的低迷同樣牽連到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。有媒體報(bào)道稱，在7月份的貴陽(yáng)上半年經(jīng)濟(jì)會(huì)議上，市委書記李軍透露，與年初目標(biāo)相比，貴陽(yáng)GDP比17%的預(yù)期速度下滑了1.2個(gè)百分點(diǎn)。“下半年必須增長(zhǎng)18.1%，才能確保全年的17%。”

在此情況下，貴陽(yáng)市政府出臺(tái)新政對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和整體地方經(jīng)濟(jì)的影響，可謂深遠(yuǎn)而直接。

“和蕪湖等之前出臺(tái)新政的城市相比，貴陽(yáng)這些的政策顯然更成體系，更有效果?？梢哉f(shuō)，為了拉動(dòng)成交，貴陽(yáng)把能想到的政策全用上了。”一位了解貴陽(yáng)市場(chǎng)的房地產(chǎn)界人士稱。

仔細(xì)查看新政可以發(fā)現(xiàn)，除了購(gòu)房辦戶口外，貴陽(yáng)新政確實(shí)更成體系，包括買房落戶、商業(yè)貸款利率優(yōu)惠、公積金貸款優(yōu)惠、交易稅費(fèi)，甚至買房送車牌號(hào)。刺激政策主要針對(duì)的是城中村改造的動(dòng)遷戶、首套房購(gòu)買者以及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，而地方政府的托市無(wú)疑會(huì)增強(qiáng)市場(chǎng)的購(gòu)買信心。“雖然沒有直接觸碰到限購(gòu)的政策紅線，但貴陽(yáng)的樓市新政無(wú)疑動(dòng)用了所有能動(dòng)用的刺激手段，來(lái)促進(jìn)樓市成交量的上市，力度之大、手段之全，超過之前很多城市的樓市微調(diào)，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏绊懖蝗菪∮U。”有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)分析人士表示。

關(guān)鍵：三大政策催生購(gòu)房需求

“貴陽(yáng)新政重點(diǎn)在于拉動(dòng)樓市的購(gòu)買需求，而非刺激房?jī)r(jià)上升。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，貴陽(yáng)新政有三個(gè)關(guān)鍵的政策點(diǎn)。

首先，是針對(duì)商業(yè)、辦公用房的多重刺激政策，包括買房落戶、買房送車號(hào)等。記者從貴陽(yáng)當(dāng)?shù)亓私獾?，隨著貴陽(yáng)市政府從老城區(qū)搬遷至金陽(yáng)新區(qū)，貴陽(yáng)與蕪湖、合肥等一些二三線城市一樣，經(jīng)歷了一輪新區(qū)大開發(fā)等房地產(chǎn)開發(fā)高潮。以政治經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)移為炒作熱點(diǎn)，新區(qū)土地大量出讓，由此帶來(lái)新建商品房集中開發(fā)、銷售，其中包括為數(shù)不少的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。隨著調(diào)控政策的持續(xù)作用，這些曾經(jīng)大力開發(fā)、樓盤云集的城市新區(qū)成為樓盤滯銷的重災(zāi)區(qū)。尤其是商業(yè)用房，據(jù)記者了解，目前僅金陽(yáng)新區(qū)在售項(xiàng)目就包括綠地聯(lián)成國(guó)際、金元國(guó)際新城、世紀(jì)城、大唐東原財(cái)富廣場(chǎng)、正匯國(guó)際、待售的也有摩根中心、騰祥邁德國(guó)際廣場(chǎng)等，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。而對(duì)于政府和開發(fā)商來(lái)說(shuō)，刺激商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買力，既不用承擔(dān)政策風(fēng)險(xiǎn)，又同樣能夠帶動(dòng)市場(chǎng)投資氛圍、回籠資金。

其次，貴陽(yáng)新政刺激動(dòng)遷戶到商品房市場(chǎng)購(gòu)房。貴陽(yáng)此番出臺(tái)新政，原本就以“推進(jìn)棚戶區(qū)城中村改造”為名，并對(duì)改造中涉及的動(dòng)遷戶在購(gòu)房時(shí)給予貸款利率的下浮優(yōu)惠。有上海地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士表示，按上海市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，凡大舉進(jìn)行棚戶區(qū)改造的時(shí)間段，總會(huì)催生大量住房剛性需求，這部分需求除了通過保障房滿足外，也有一部分將被釋放到商品房市場(chǎng)，將直接拉動(dòng)樓市的購(gòu)買需求。

事實(shí)上，今年以來(lái)，包括貴陽(yáng)、天津、西寧、合肥、深圳等地紛紛加速對(duì)城市棚戶區(qū)的改造，有些城市專門為此下發(fā)文件，并給參與房企稅收、行政性收費(fèi)、招拍掛政策等多方面優(yōu)惠。“從這幾年實(shí)踐來(lái)看，推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造，既能改善民生，又是擴(kuò)大內(nèi)需的一項(xiàng)重要舉措。”住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，棚戶區(qū)改造產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，不僅能夠增加投資，而且能夠帶動(dòng)消費(fèi)，可以有效消化鋼鐵、建材、家電等上下游產(chǎn)能和產(chǎn)品。

第三，市場(chǎng)關(guān)注最多的政策點(diǎn)，就是貴陽(yáng)新政中針對(duì)商業(yè)及首套住宅的購(gòu)房落戶政策。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，作為貴州唯一的中心城市，貴陽(yáng)對(duì)本省其他城市的吸引力巨大，但現(xiàn)有的樓市調(diào)控政策導(dǎo)致不少外地需求難以進(jìn)入，難以激活市場(chǎng)，因此才會(huì)出首次購(gòu)房后可享本市戶籍待遇的政策。