萬科上半年現(xiàn)金猛增近四成 銷售均價(jià)降10%

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

房企中報(bào)陸續(xù)披露，上半年樓市“寒冬”的影響開始逐漸顯現(xiàn)。

昨日（8月6日）晚間，萬科公布半年報(bào)，上半年萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入307.2億元，凈利潤(rùn)37.3億元，同比分別增長(zhǎng)53.7%和25.1%。1月~6月份，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積602.5萬平方米，同比增長(zhǎng)6.5%，銷售金額625.4億元，同比下降4.7%。

此外，為實(shí)踐郁亮的“樓市寒冬論”，上半年萬科積極儲(chǔ)糧過冬，截至6月底，萬科持有現(xiàn)金470.1億元，較年初提高了37%。這意味著，在當(dāng)前樓市調(diào)控政策依然持續(xù)，前景不甚明朗的市場(chǎng)環(huán)境之下，萬科房地產(chǎn)去杠桿化的動(dòng)作表現(xiàn)尤為突出。

中報(bào)銷售業(yè)績(jī)“量增價(jià)跌”

上半年樓市慘淡，成為自調(diào)控以來房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的時(shí)刻，在此之下，行業(yè)龍頭萬科上半年努力堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)政策，加快去杠桿化速度。

在以價(jià)換量的策略之下，萬科上半年銷售出現(xiàn)“量增價(jià)跌”。中報(bào)顯示，萬科上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積602.5萬平方米，同比微漲6.5%。萬科上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額625.4億元，同比下降4.7%。在銷售均價(jià)方面，上半年萬科的銷售均價(jià)為10380元，較去年同期下降10.6%。

相比之下，2011年上半年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元。

實(shí)際上，從萬科上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)看，萬科的整體銷售額無疑出現(xiàn)微幅下降趨勢(shì)。在上周剛公布的7月銷售業(yè)績(jī)中，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額103.9億元，環(huán)比下降了22%。而截至7月累計(jì)銷售金額729.3億元，同比下降1.6%。

對(duì)此，萬科董秘譚華杰表示，這反映了住房?jī)r(jià)格調(diào)整的影響，但更主要的原因還是銷售結(jié)構(gòu)的變化。與此同時(shí)，公司的結(jié)算均價(jià)也有所降低。

但與其他房企表現(xiàn)不同的是，上半年在行業(yè)的一片“哀嘆”聲中，多家房企業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)顯示虧損或利潤(rùn)下降。而行業(yè)龍頭萬科凈利潤(rùn)等指標(biāo)則大大好于去年同期。

公告顯示，今年上半年萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入307.2億元，凈利潤(rùn)37.3億元，同比分別增長(zhǎng)53.7%和25.1%。而2011上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入199.89億元，歸屬于母公司所有者凈利潤(rùn)29.78億元。

上半年萬科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為6.76%，比去年同期的6.44%提高0.32個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，今年上半年萬科結(jié)算均價(jià)和毛利率則有所下降。

除此之外，截至6月底，萬科已售未結(jié)資源規(guī)模達(dá)到1392萬平方米，對(duì)應(yīng)合同金額達(dá)到1464億元。

萬科方面則稱，根據(jù)目前的推盤計(jì)劃，下半年銷售高于上半年、全年銷售超越去年應(yīng)無疑問。

對(duì)此，譚華杰表示，今年萬科的新推盤資源主要集中在下半年特別是在四季度，9月份之后預(yù)計(jì)推盤會(huì)有明顯增加，只要市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生太大的不利變化，全年銷售超越去年是大概率事件。

負(fù)債率下降 去杠桿化明顯

值得注意的是，去年萬科總裁郁亮先后在不同場(chǎng)合表示 “樓市寒冬”來臨，并提出“現(xiàn)金為王”等過冬之策。

而3月，萬科董秘譚華杰在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)也表示，整個(gè)行業(yè)去杠桿化將成為趨勢(shì)。

今年上半年萬科持有的現(xiàn)金進(jìn)一步增加。截至6月底，萬科持有貨幣現(xiàn)金470.1億元，較年初提高了37%。

另一方面，在樓市前景不甚明朗的情況之下，萬科加速去杠桿化的意圖十分明顯，負(fù)債率呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。

萬科公告稱，由于已售未結(jié)資源規(guī)模進(jìn)一步提升，預(yù)收賬款增加，萬科上半年資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到78.9%。如果剔除預(yù)售賬款，萬科真實(shí)負(fù)債占總資產(chǎn)的比例只有39.3%，較去年年末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，明顯低于A股房地產(chǎn)上市公司一季報(bào)的整體水平49%。

在衡量企業(yè)償債能力的凈負(fù)債率指標(biāo)上，萬科上半年的凈負(fù)債率為22.8%，較年初的23.8%進(jìn)一步下降。截至6月底，萬科短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和203.1億元。

萬科認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)整體融資環(huán)境尚未有根本改善的情況下，充裕的資金既是確保經(jīng)營(yíng)安全的保障，也為公司把握土地市場(chǎng)上可能出現(xiàn)的機(jī)會(huì)提供了良好的條件。

在第二季度開始萬科拿地零突破之后，萬科上半年新增開發(fā)項(xiàng)目13個(gè)，對(duì)應(yīng)萬科權(quán)益規(guī)劃建筑面積約174萬平方米。

而隨著樓市成交量回升，近期萬科的拿地動(dòng)作相比上半年已經(jīng)有所加大。萬科7月銷售月報(bào)顯示，在剛剛過去的7月分別在上海、寧波、南昌、青島、天津、西安新增6個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)萬科權(quán)益的建筑面積約84萬平方米，需支付地價(jià)款30.2億元。

對(duì)于下半年，譚華杰表示，公司既會(huì)關(guān)注土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，也會(huì)堅(jiān)持嚴(yán)格的項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)把項(xiàng)目的盈利預(yù)期建立在房?jī)r(jià)大幅上漲的假設(shè)前提上。

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安信“毒地板”首案開庭 業(yè)主索賠9萬元

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

在安信地板甲醛含量超標(biāo)事件數(shù)月之后，針對(duì)使用甲醛含量超標(biāo)地板的業(yè)主索賠案，近日在廣東佛山順德區(qū)人民法院開庭審理。

8月1日下午，萬科順德新城灣畔業(yè)主程女士以涉案房屋室內(nèi)空氣污染問題為由向法院起訴，要求被告佛山市順德萬科置業(yè)有限公司賠償其各項(xiàng)損失90100元。其中包括更換地板損失7770元，污染造成人身損害36730元及房屋租金損失45600元。

這也是安信“毒地板”事件被曝光以來，首次出現(xiàn)的民訴案件。

業(yè)主不滿補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)起訴萬科

8月1日首宗安信地板索賠案進(jìn)行了首次開庭審理。

據(jù)悉，早在2010年1月，程女士購(gòu)買了萬科順德新城灣畔一套面積為86平方米的精裝房，于去年9月開始交付使用。

今年2月份，有網(wǎng)帖爆料安信地板甲醛含量超標(biāo)，而萬科16個(gè)城市共29個(gè)樓盤涉嫌使用了安信甲醛超標(biāo)地板，其中包括順德新城灣畔樓盤。

安信“毒地板”事件爆發(fā)引起社會(huì)廣泛關(guān)注，隨后萬科也啟動(dòng)了緊急調(diào)查程序，對(duì)所涉地區(qū)樓盤使用安信地板情況進(jìn)行調(diào)查，并及時(shí)公布了檢測(cè)結(jié)果。

2月29日，安信地板新聞發(fā)布會(huì)稱安信地板符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，如果質(zhì)檢不合格將承擔(dān)一切責(zé)任。

3月1日，新城灣畔7號(hào)樓送檢的安信地板樣品，被檢測(cè)出甲醛釋放量1.9mg/L，超過國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)限量（1.5mg/L）。資料顯示，新城灣畔二期新項(xiàng)目7號(hào)樓中有104套使用了安信地板，平均每戶安裝的地板面積約29平方米。萬科稱，經(jīng)核實(shí)此次查出甲醛超標(biāo)樣本對(duì)應(yīng)的地板采購(gòu)面積為3162平方米，使用面積共3012平方米，采購(gòu)金額52.2萬元。

3月2日，萬科和安信地板一起在新城灣畔樓盤現(xiàn)場(chǎng)召開新聞發(fā)布會(huì)，萬科總裁郁亮致歉并稱將承擔(dān)全部責(zé)任。

在被檢測(cè)出使用的安信地板甲醛超標(biāo)之后，萬科立即安排免費(fèi)更換問題地板，并按誤工損失240元/天和居住損失350元/天的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償業(yè)主，或者按200元/平方米標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼讓業(yè)主自行更換地板同時(shí)補(bǔ)償誤工損失和居住損失的處理方案。

萬科方面表示，大多數(shù)業(yè)主接受上述補(bǔ)償方案。然而對(duì)于萬科的補(bǔ)償方案，程女士并不同意。程女士稱，原本自己房屋已經(jīng)出租，而在安信地板被查出甲醛含量超標(biāo)之后，承租人就以木地板質(zhì)量問題為由和其解除合同，造成了租金損失4.56萬元。

程女士認(rèn)為，自己的損失超出了萬科的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，于是向法院提起索賠訴訟。5月23日，順德區(qū)人民法院立案受理程女士的索賠案件。

據(jù)報(bào)道，此案目前還在進(jìn)一步審理之中，會(huì)擇日再審。

同一檢測(cè)機(jī)構(gòu)結(jié)果大相徑庭

事件的緣起皆因安信地板甲醛含量是否超標(biāo)。在萬科已公布的所有檢測(cè)結(jié)果中，僅出現(xiàn)新城灣畔1例安信地板甲醛超標(biāo)。

據(jù)南方日?qǐng)?bào)報(bào)道，被告于2011年9月20日交房之前和今年2月28日安信木地板事件曝光之后，先后兩次委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)涉案房屋內(nèi)空氣甲醛含量進(jìn)行檢測(cè)。原告也于今年5月11日自行委托檢測(cè)。雙方委托的機(jī)構(gòu)同為佛山市廣聯(lián)檢測(cè)技術(shù)有限公司。檢測(cè)結(jié)果卻迥異：一個(gè)合格，一個(gè)超標(biāo)。

令人不解的是：糾紛發(fā)生后，雙方都委托同一家檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，為何結(jié)果卻大相徑庭？對(duì)此，佛山市廣聯(lián)檢測(cè)技術(shù)有限公司解釋稱，檢測(cè)結(jié)果不同的原因是雙方使用的檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)不同。

該公司還解釋，在不同的檢測(cè)時(shí)間和條件下，由于溫度、濕度、通風(fēng)、日照情況不同，檢測(cè)結(jié)果也會(huì)不同。