文峰股份旗下酒店糾紛背后：售后回租模式難保收益

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 孫嘉夏 黃晟 發(fā)自江蘇    

每經(jīng)記者 孫嘉夏 黃晟 發(fā)自江蘇

7月25日晚6時(shí)許，如皋文峰城市酒店大堂，購(gòu)買了該酒店房間的百余名業(yè)主，再次匯集。

“我們希望撤銷《委托租賃經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，拿回房子。”業(yè)主代表李娟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。她在2010年6月與如皋文峰大世界有限公司 （以下簡(jiǎn)稱如皋文峰）簽訂《商品房買賣合同》，花24萬(wàn)余元購(gòu)入了酒店一房間。但一年后，她并沒(méi)有等來(lái)當(dāng)初被承諾的回報(bào)。

“給我們看的審計(jì)報(bào)告中，酒店凈利潤(rùn)僅38萬(wàn)元。因此根據(jù)合同，當(dāng)年無(wú)分紅。而業(yè)主所能拿到的，只相當(dāng)于所投資金2.86%的基本租金，這一回報(bào)率甚至比不上銀行年利率。”李娟說(shuō)。

而根據(jù)文峰股份（601010，SH）2011年年報(bào)，如皋文峰為上市公司全資子公司，當(dāng)年凈利潤(rùn)為309萬(wàn)元。

“由于雙方約定，盈利未達(dá)一定標(biāo)準(zhǔn)即不分紅，而業(yè)主方又不掌握酒店經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況，所以出現(xiàn)矛盾是必然的。”有熟悉該事件的律師認(rèn)為。

“另一方面，如皋文峰也未按協(xié)議約定，于合同簽約之日向業(yè)主一次性支付前6年固定投資經(jīng)營(yíng)收益。”李娟說(shuō)。

承諾年回報(bào)率超9.52%

7月25日晚約6時(shí)30分，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》一名記者隨同業(yè)主來(lái)到如皋文峰城市酒店。

“業(yè)主到的時(shí)候，警方早就到了。民警、協(xié)警、聯(lián)防隊(duì)員大約有60人，說(shuō)是維持秩序，不要擾亂酒店正常的經(jīng)營(yíng)。”李娟告訴記者。但隨后記者就遭遇警方的盤問(wèn)，在拿出證件表明身份后，仍被送至當(dāng)?shù)嘏沙鏊?/p>

直至當(dāng)晚近8點(diǎn)，記者才獲準(zhǔn)離開派出所。

“我們只想理性維權(quán)，并無(wú)過(guò)激之舉。”李娟告訴記者，她于2010年6月3日，與如皋文峰簽下《商品房買賣合同》。“根據(jù)當(dāng)初如皋文峰售房時(shí)向我們提供的宣傳單，酒店的回報(bào)相當(dāng)豐厚。”

記者得到的該宣傳單顯示，彼時(shí)被冠名為“文峰國(guó)際會(huì)館”的酒店項(xiàng)目，投資回報(bào)分為“一、每年房屋總價(jià)5%的固定投資收益，文峰酒店一次性將6年固定回報(bào)提前返還。二、每年享受酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分紅，文峰酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)超過(guò)5%部分前6年三七分成，業(yè)主七成；后4年二八分成，業(yè)主八成。三、每年5天免費(fèi)入住。”

根據(jù)宣傳單中的舉例，以單間面積50平方米、售價(jià)8500元/平方米計(jì)算，一套總價(jià)為42.5萬(wàn)元的房屋，平均年回報(bào)率高達(dá)9.52%。

其中，每年返還5%即21250元，6年一次性返還即12.75萬(wàn)元，業(yè)主簽約10年的固定收益則為21.25萬(wàn)元。分紅部分，以258元開房單價(jià)，開房率70%，開房成本80元/間計(jì)算。前6年單間分紅收益為【（258-80）×365×70%-21250】×0.7，即16960.3元；后4年單間分紅收益19383.2元。10年免費(fèi)自住期收益258×5×10即1.29萬(wàn)元。因此，業(yè)主10年支出42.5萬(wàn)元，10年收入為21.25萬(wàn)元+16960.3×6+19383.2×4+1.29萬(wàn)元，共計(jì)40.4694萬(wàn)元，以此得出的平均年回報(bào)率高達(dá)9.52%。

業(yè)主們?cè)?jīng)很動(dòng)心

李娟很快以5414.96元/平方米的單價(jià)，購(gòu)入了如皋文峰城市酒店一個(gè)面積為44.45平方米，總價(jià)24.0695萬(wàn)元的房間。

同時(shí)簽訂的 《房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》中約定，房間的裝修標(biāo)準(zhǔn)為1300元/平方米，由業(yè)主出資。業(yè)主需將該房屋的全部投資經(jīng)營(yíng)管理權(quán)、收益權(quán)委托給出賣人（即如皋文峰——記者注）或出賣人設(shè)立的公司，委托期限為10年，并約定在經(jīng)營(yíng)管理期內(nèi)，該合同為“不可撤銷合同”。

在具體的委托投資經(jīng)營(yíng)收益標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)下，如皋文峰方面保證在合同有效期內(nèi)，李娟的投資經(jīng)營(yíng)收益為8528元/年。其后的條款顯示：“如出賣人受托投資經(jīng)營(yíng)收益不足以支付本合同約定的投資經(jīng)營(yíng)收益，則屬于出賣人受托經(jīng)營(yíng)虧損，不足部分由出賣人以自有資金賠償，保證業(yè)主取得本合同約定的回報(bào)收益；如出賣人受托投資經(jīng)營(yíng)收益超過(guò)21320元，超出部分，前6年雙方三七分成，業(yè)主7成；后4年雙方二八分成，業(yè)主8成。”

該份協(xié)議并就支付日期約定，“合同簽約之日出賣人向買受人一次性支付前6年固定投資經(jīng)營(yíng)收益”。此外，“自雙方約定的商品房交付后，委托經(jīng)營(yíng)期限開始計(jì)算每滿一年后，出賣人于次月15日，以年為單位將當(dāng)期委托投資經(jīng)營(yíng)收益通過(guò)銀行賬戶支付給買受人”。

2011年10月，業(yè)主又與如皋文峰大世界有限公司城市酒店分公司（以下簡(jiǎn)稱城市酒店分公司）簽下了《委托租賃經(jīng)營(yíng)協(xié)議》。

值得注意的是，與上述《房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》相比，這份《委托租賃經(jīng)營(yíng)協(xié)議》中，有關(guān)“委托租賃收益”項(xiàng)下，并未出現(xiàn)“一次性支付前6年固定投資經(jīng)營(yíng)收益”的條款。僅表示以購(gòu)房款加每平方米1300元房屋裝修款 （以下簡(jiǎn)稱精裝房屋總價(jià)）的2.86%來(lái)支付基本租金。浮動(dòng)租金以精裝房屋總價(jià)的7.14%計(jì)算，超出該價(jià)格的部分，前6年雙方三七分成，后4年雙方二八分成。

2011年6月1日，如皋文峰城市酒店開業(yè)。

如皋文峰被指違約

但一年后，業(yè)主們并沒(méi)有等來(lái)價(jià)值9.52%的回報(bào)。

“以售后回租的形式，如皋文峰首先通過(guò)賣房收回成本且取得收益。在簽訂返租合同后，每年又獲得穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)回報(bào)，而業(yè)主沒(méi)有經(jīng)營(yíng)話語(yǔ)權(quán)，卻承擔(dān)了全部風(fēng)險(xiǎn)。”李娟說(shuō)。

根據(jù)《委托租賃經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，浮動(dòng)租金部分與酒店凈利潤(rùn)掛鉤，只有當(dāng)物業(yè)收益部分超過(guò)精裝房屋總價(jià)的7.14%時(shí)，業(yè)主們才能獲得分紅。

但業(yè)主們得到的一份 《如皋文峰城市酒店利潤(rùn)情況表》顯示，開業(yè)至今，酒店僅實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)50.64萬(wàn)元。“之后又給我們看了一份經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，稱一年的凈利潤(rùn)僅有38萬(wàn)元。”李娟告訴記者，“這樣，由于收益沒(méi)有超7.14%，因此無(wú)需支付分紅款。我們能拿到的，就是一年的固定收益，也就是精裝房屋總價(jià)的2.86%。這個(gè)回報(bào)率甚至比不上銀行定期存款利率。”

“這樣的模式下，業(yè)主們無(wú)法控制財(cái)務(wù)狀況，經(jīng)營(yíng)方將報(bào)表做虧、做盈皆可。”有熟悉該事件的律師認(rèn)為。

“本地其他產(chǎn)權(quán)式酒店，采用的都是固定分紅的模式。我們現(xiàn)在也要求采用這種方案，即每年分配繳款總額的10%。”李娟說(shuō)，這一決定已經(jīng)過(guò)酒店業(yè)主委員會(huì)的表決通過(guò)。

“原先雙方簽訂的合同，可被視為格式合同，在有違背當(dāng)事人真實(shí)意思、當(dāng)事人對(duì)條款有重大誤解的情況時(shí)，合同可以撤銷。”上述律師告訴記者。

“另外，我們也并沒(méi)有在合同簽約之日獲得一次性返還的前6年固定投資經(jīng)營(yíng)收益。如皋文峰曾隱約透露的意思是，5000余元的單價(jià)為打折價(jià)，原價(jià)應(yīng)在8500元/平方米左右，而其中的差價(jià)，就用于填補(bǔ)所謂‘一次性支付前6年固定投資經(jīng)營(yíng)收益’。”李娟告訴記者。

“在雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》中，約定的單價(jià)即為5000余元，并未提及其他價(jià)格，因此該單價(jià)應(yīng)被視為有效。但在隨后的條款中，出賣人承諾在‘合同簽約之日出賣人向買受人一次性支付前6年固定投資經(jīng)營(yíng)收益’，所以出賣人必須履行該條款。”上述律師告訴記者。

“如皋文峰的做法應(yīng)是出于避稅考慮。”該律師認(rèn)為，“如皋文峰即使以所謂的原價(jià)收取購(gòu)房款，最后仍要返還給業(yè)主，并且不得不承擔(dān)多收部分的稅款。而如今，則可相應(yīng)少付稅款。”

7月26日下午，如皋文峰辦公室內(nèi)，一名自稱由文峰股份派來(lái)的孫姓負(fù)責(zé)人在記者拿出證件后，仍以無(wú)法核實(shí)身份為由，拒絕接受采訪。

當(dāng)日晚間，李娟經(jīng)營(yíng)的美容小店被砸，數(shù)名業(yè)主家中鎖孔被人涂上強(qiáng)力膠水。“事后調(diào)監(jiān)控錄像發(fā)現(xiàn)，涂膠水與砸店的，都是同一伙人。”李娟說(shuō)。