小縣別墅扎堆 五礦60億建“奧地利小鎮(zhèn)”前景存隱憂

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 劉功武 發(fā)自惠州    

每經(jīng)記者 劉功武 發(fā)自惠州

在一片爭議聲中，五礦哈施塔特項目正日益“長大”。2012年6月12日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到位于廣東惠州博羅縣的此項目所在地時，只見奧地利哈爾施塔特小鎮(zhèn)風(fēng)格的項目商業(yè)區(qū)已經(jīng)基本建成，而商業(yè)區(qū)后的群山上，一幢幢別墅正在建設(shè)中。

五礦哈施塔特項目由五礦建設(shè)有限公司（以下簡稱五礦）投資60億元興建。今年4月15日，該項目一期的數(shù)百套別墅已開始銷售。據(jù)記者了解，與該項目同位于博羅縣羅浮山與湯泉風(fēng)景區(qū)周邊，云集了由保利等知名地產(chǎn)商所建的十余家別墅項目，正在建設(shè)或銷售中。

雖然樓市調(diào)控聲急，五礦等10余家“實力派”開發(fā)商卻在博羅縣扎堆建設(shè)別墅項目。然而,博羅縣的旅游業(yè)還有待進一步開發(fā)，博羅縣離深圳150多公里，離其最近的城市是惠州市，周邊購買力對項目的支撐也讓外界并不看好，這些均讓五礦別墅項目的銷售前景不甚明朗。

爭議不休

奧地利哈爾施塔特小鎮(zhèn)已被聯(lián)合國教科文組織列為 “世界文化遺產(chǎn)”，去年6月，當(dāng)傳出五礦要在博羅縣建設(shè)風(fēng)格似奧地利哈爾施塔特鎮(zhèn)的別墅項目后，引發(fā)了公眾、媒體與相關(guān)專家學(xué)者的熱議。爭議的焦點主要在五礦是否涉嫌復(fù)制侵權(quán)，投巨資搞模仿外國小鎮(zhèn)風(fēng)格的項目，是否有價值等問題。

當(dāng)時有哈爾施塔特小鎮(zhèn)居民在接受媒體采訪時稱，小鎮(zhèn)的民居為私人所有，其建筑風(fēng)格體現(xiàn)了居民的智慧，屬于他們的知識產(chǎn)權(quán)，另一個國家的人“盜取”了他們的智力成果，而他們自己卻毫不知情。有當(dāng)?shù)厝耸糠Q，居民可以對這一行為進行控告。小鎮(zhèn)一位賓館主人對媒體稱，其擁有400多年歷史的賓館是他的個人藝術(shù)作品，如果有人在不經(jīng)過他允許的情況下對其進行復(fù)制，那不就像是一位畫家在剽竊別人的畫作么？

但廣東圣方律師事務(wù)所律師顏宇丹此前對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“哈爾施塔特不是一個商標，建筑外觀設(shè)計也沒有注冊專利，開發(fā)商仿制建造屬于模仿性質(zhì)，不構(gòu)成侵犯知識產(chǎn)權(quán)。”五礦相關(guān)負責(zé)人也向媒體表示，五礦哈施塔特項目沒有模仿哈爾施塔特鎮(zhèn)的所有細節(jié)，并不構(gòu)成侵權(quán)。

直到今年6月中旬，仍有國內(nèi)媒體就五礦項目“復(fù)制”哈爾施塔特鎮(zhèn)一事進行探討，相關(guān)專家學(xué)者表達了各自不同的觀點。

銷售之憂

從博羅縣體育中心往東，約5公里的路程，便是五礦哈施塔特項目所在地。6月12日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到該項目所在地時，一座奧地利哈爾施塔特小鎮(zhèn)風(fēng)格的建筑群已經(jīng)躍然眼前。

據(jù)五礦哈施塔特項目銷售人員稱，該項目共投資60億元人民幣，占地面積100萬平方米，建筑面積亦達100萬平方米，別墅總共為2000多套；第一期明年底交房，整個項目的建設(shè)時間約為5年。

銷售人員介紹，此項目的別墅房分為聯(lián)排與雙拼別墅，每套建筑面積從200平方米到380平方米不等；別墅均價為每平方米9000元。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，到此項目買別墅的人，主要來自惠州、博羅與深圳三個地區(qū)。銷售人員告訴記者，深圳地區(qū)的客戶約占20%；目前開盤的一期別墅房，已經(jīng)賣出9成。

然而，記者6月18日通過博羅縣房管局官網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，五礦哈施塔特項目共登記預(yù)售房屋200多套，已經(jīng)銷售的房屋卻只有20多套，遠遠未達銷售人員聲稱的預(yù)售房屋的9成。

博羅縣房管局房管股負責(zé)人稱，在房管局登記的房屋銷售量，是指開發(fā)商與客戶已經(jīng)正式簽訂了購房合同，并已經(jīng)登記備案的套數(shù)；而開發(fā)商與客戶之間所進行的“預(yù)訂”等銷售情況，沒有在房管局登記。即便如此，數(shù)據(jù)差距之懸殊，也讓人生疑。

記者在博羅縣房管局官網(wǎng)上看到，五礦對該項目的預(yù)售許可證，在2011年12月15日就已取得，然而開盤銷售卻延遲到今年4月15日，這是否與客戶購買意向低有關(guān)，尚無法證實。而該項目的銷售人員在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，是因為“售樓部面積大，裝修豪華，所以遲了一段時間”。

6月12日，一前來看房的客戶向記者表示，他不會在這里買房，這個項目所在地太偏了，他還是喜歡與其他人住在一起；而當(dāng)?shù)赜腥罕娤蛴浾叻Q，買一套別墅至少要幾百萬，有多少人能買得起呢？

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，博羅縣的羅浮山與湯泉風(fēng)景區(qū)周邊，除了五礦的別墅項目外，還先后聚集了保利山水城、奧林匹克花園、城市山麓、半山一號、湯泉半島等別墅型大盤。

保利山水城別墅項目距五礦哈施塔特項目幾公里，據(jù)該項目銷售人員介紹，保利山水城的別墅總共占地面積為55萬平方米，建筑面積達36萬平方米，售價在每平方米7000元~16000元之間。共建有3期，現(xiàn)出售的為2期。

與上述情況相對應(yīng)的，是博羅縣房地產(chǎn)業(yè)的不景氣?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者從博羅縣統(tǒng)計局了解到，2012年第一季度，全縣商品房銷售面積出現(xiàn)負增長。一季度商品房銷售面積11.42萬平方米，下降1.6%，是自2008年5月份以來首次出現(xiàn)負增長。

一位地產(chǎn)界的媒體人士分析，在當(dāng)前國家加大力度調(diào)控樓市的形勢下，如此密集地扎堆修建別墅項目，其銷售可能成為一個問題。

投入如何收回？

哈施塔特項目計劃修建的別墅總共2000多套，而目前在房管局已經(jīng)有銷售備案的別墅僅20多套。該項目從2011年5月動工。按目前進度，五礦如何回收巨額投資呢？

根據(jù)規(guī)劃，哈施塔特100萬平米的項目中，將配備2萬平方米的特色商業(yè)小鎮(zhèn)，目前該部分商業(yè)產(chǎn)品已陸續(xù)建成，后期將由五礦自己持有，將以“主題商業(yè)街”的形式對外招商。

此外，惠州規(guī)劃中的八大五星級酒店其中一個便位于五礦·哈施塔特項目中，目前，該項目已經(jīng)與北京大學(xué)附屬學(xué)校簽署戰(zhàn)略合作項目，涵蓋幼兒園、小學(xué)及中學(xué)。

資料顯示，項目地塊是五礦收購所得。2010年9月30日，五礦發(fā)布公告稱，公司與博羅縣碧華房地產(chǎn)公司簽訂收購協(xié)議，擬以7.49億元收購其80%土地開發(fā)權(quán)益。

僅土地款，五礦投入7.49億元，如果按博羅房管局備案數(shù)據(jù)，回收資金僅有5000萬元左右。

五礦惠州公司常務(wù)副總經(jīng)理史凌云6月初在接受媒體采訪時說，目前已有一批婚紗攝影、酒吧等項目確定入駐，未來還將引入更多成熟商業(yè)品牌。

然而，記者在現(xiàn)場看到，雖然已經(jīng)開盤兩個多月，小鎮(zhèn)上尚無一家店鋪開業(yè)，僅時不時有幾個行人在靜寂空蕩的街道上閑逛。

關(guān)于五礦為何要投巨資于博羅縣，其投資的具體情況如何，項目銷售與經(jīng)營計劃怎樣？近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者就相關(guān)問題向史凌云提出采訪要求，但被對方以“敏感時期”為由婉拒。

透視博羅旅游地產(chǎn)

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，博羅縣現(xiàn)有戶籍人口80多萬，與周邊的廣州、深圳、惠州、東莞等地相較，經(jīng)濟實力及知名度皆大為遜色，但為何會有這么多的房企青睞此地，并大舉建設(shè)別墅呢？

“我們博羅縣在環(huán)境、交通等方面都有一定的優(yōu)勢。”6月13日，博羅縣委宣傳部副部長周惠強對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。“博羅共有17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，就有16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)有高速公路經(jīng)過”，博羅縣商業(yè)局招商股一位官員稱。在環(huán)境方面，博羅縣山多田廣，全縣森林覆蓋率達到51.4%，空氣質(zhì)量優(yōu)良率長期保持100%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪五礦哈施塔特與保利山水城等項目時，銷售部人員皆以博羅的區(qū)位、交通、環(huán)境等優(yōu)勢作為介紹與營銷別墅的亮點與優(yōu)勢。記者從博羅縣統(tǒng)計局獲悉，該縣2011年全年接待國內(nèi)外游客519.11萬人次，增長21.0％。但記者通過采訪發(fā)現(xiàn)，近年來博羅縣旅游業(yè)雖有一定增長，但在某些方面卻還處于弱勢。

博羅縣商業(yè)局招商股官員表示，以博羅縣擁有的環(huán)境與資源來看，現(xiàn)在的開發(fā)建設(shè)不是太多了，而是太少了；旅游業(yè)的發(fā)展也在一些方面遇到了阻礙。該官員稱，羅浮山是著名旅游景點，位于博羅境內(nèi)，占地260平方公里，擁有豐富的旅游資源，但博羅縣能進行開發(fā)的面積只有很小的一部分，絕大部分因故無法開發(fā)利用，導(dǎo)致博羅縣大力發(fā)展旅游業(yè)受阻。

據(jù)記者了解，博羅縣歷史文化悠久，是中國嶺南文明古縣之一，至今有兩千多年的歷史，形成了包括縛婁古國、羅浮山道教、中草藥等在內(nèi)的多種文化。五礦進駐為何還要“克隆”外國小鎮(zhèn)，而不挖崛當(dāng)?shù)氐臍v史文化呢？

博羅縣的歷史文化也有沒有利用到的地方。上述博羅商業(yè)局的官員說，博羅有縛婁古國遺址，但因經(jīng)濟原因，目前尚未建好相應(yīng)的展覽館或博物館。

目前，進駐博羅縣開發(fā)別墅的房地產(chǎn)商多打出旅游牌，但在博羅當(dāng)?shù)貏e墅扎堆、旅游業(yè)發(fā)展遭遇受阻之際，五礦哈施塔特的別墅項目的銷售，前景會否轉(zhuǎn)好？五礦哈施塔特能否如史凌云所預(yù)判的一樣，成為珠三角地區(qū)一個新的旅游熱點，這些問題只有時間才能給出答案。