北京房屋空置率或近三成 業(yè)界呼吁出臺打擊過度投資行為政策

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

北京市公安局人口管理總隊發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京已基本建成全市房屋標準地址數(shù)據(jù)庫。據(jù)悉，該數(shù)據(jù)庫共采集錄入的房間量為1320.5萬條，其中381.2萬套空置，以此計算，北京空置房比例高達28.9%。

此外，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，如果以2011年北京新建住宅年成交量為基準，當(dāng)前381.2萬套的空置房，其消化周期需要近42年。

對于上述數(shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)人士對其準確性存異議。其中，典型的觀點是，在上述統(tǒng)計調(diào)查中，統(tǒng)計機構(gòu)并未對“空置”一詞給出明確的定義，因此“空置率”也存在不明確性。

不過，上述業(yè)內(nèi)人士稱，近三成空置率這一數(shù)據(jù)可以作為參考指標（北京的空置率較高），可以為政府出臺空置稅等政策提供數(shù)據(jù)支持。

消化周期需近42年

北京市公安局人口管理總隊發(fā)布的信息顯示，截至目前，北京已基本建成全市房屋標準地址數(shù)據(jù)庫。該數(shù)據(jù)庫已錄入房間數(shù)為1320.5萬套，其中標注出租房屋量為139萬套，核對空置房屋量為381.2萬套。由此計算，空置率高達28.9%。

對此，北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，空置率在10%~20%為空置危險區(qū)，需要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。換句話說，目前北京樓市已屬于商品房嚴重積壓區(qū)。

同時，近幾年北京樓市新建住宅的年簽約量在10萬套左右。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年~2011年北京新建住宅年成交量分別為17.9萬套、11.1萬套和90605套。如果以2011年成交量為基準，當(dāng)前北京的381.2萬套空置房，其消化周期高達近42年。此外，381.2萬套空置量也相當(dāng)于北京139萬套出租房屋量的約2.74倍。

實際上，北京樓市的空置率一直在一個較高水平，且該數(shù)據(jù)仍在上升。上海易居房地產(chǎn)研究院于2009年4月28日發(fā)布的 《全國商品房空置研究》內(nèi)容顯示，2008年北京商品房空置率高居全國首位，為16.64%，高出全國平均水平的75%。

相較于2008年時的16.64%，目前已繼續(xù)沖高至28.9%，雖然兩個數(shù)據(jù)的統(tǒng)計機構(gòu)及統(tǒng)計口徑不同，但從兩個數(shù)據(jù)的對比可粗略知曉，目前北京樓市的空置率仍處于上升通道。

對于包括北京等在內(nèi)的中國樓市空置率高企的原因，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析說，“商品房市場有效需求不足是我國商品房空置率較高的重要原因。商品房市場的有效需求不足主要有四個原因：一是過高的房價；二是偏低的居民收入；三是過多的投資投機炒房者存在。前者抑制了城鎮(zhèn)居民對商品房的需求,后者制約了城鎮(zhèn)居民購買商品房的需求。四是中國房地產(chǎn)二十年發(fā)展過快，導(dǎo)致房屋開發(fā)量暴增而過剩。”

謝逸楓進一步指出，目前房地產(chǎn)市場上，城市近郊區(qū)的洋房和遠郊別墅及城市中心寫字樓、商業(yè)廣場、公寓是房屋空置率最高的產(chǎn)品類型。

數(shù)據(jù)準確性存爭議

在采訪中，對于北京市公安局人口管理總隊發(fā)布的相關(guān)空置數(shù)據(jù)，不少人質(zhì)疑其準確性。

張大偉質(zhì)疑道，首先，“空置”一詞的定義不明確?？罩梅康亩x較多，不同的“空置”定義決定了不同的統(tǒng)計口徑。其次，根據(jù)北京住建委發(fā)布的“十一五”建筑節(jié)能發(fā)展規(guī)劃中提及的2010年北京市民用建筑總量達近6.08億平方米，目前民用建筑的最大規(guī)模也就在7億平方米左右。即使有部分軍產(chǎn)、央產(chǎn)、校產(chǎn)等其他產(chǎn)權(quán)，總住宅的建筑面積也在10億平方米內(nèi)，不太可能有近三成的空置率。

謝逸楓也是其中的一位質(zhì)疑者。他表示，截至目前，各地空置房的具體數(shù)量、空置率的定義以及空置的統(tǒng)計口徑與方式等問題存在差異。從統(tǒng)計的方式和來源看，北京市公安局人口管理總隊發(fā)布的數(shù)據(jù)值得懷疑。首先，該數(shù)據(jù)沒有把政府公務(wù)員住房和新建保障房、新建商品房已完工未收房的房屋等統(tǒng)計在內(nèi)。其次，該組數(shù)據(jù)將北京農(nóng)村的房屋以及工廠及企業(yè)倉庫等也統(tǒng)計在內(nèi)，有點像大雜燴，準確性也隨之降低；第三，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度北京全市住房租賃市場成交量在33.8萬套左右，按照這一數(shù)據(jù)全年超過120萬套，總租賃人口約400萬左右，與北京市公安局人口管理總隊發(fā)布的數(shù)據(jù)中725.5萬人的流動人口信息數(shù)字間存在較大差距，差距的原因在于可能存在部分登記為空置的房屋實際上處于出租狀態(tài)。

但是，也有對該數(shù)據(jù)持肯定意見者，如蘭德咨詢總裁宋延慶就認為，公安系統(tǒng)普查的數(shù)據(jù)應(yīng)比建設(shè)系統(tǒng)、統(tǒng)計系統(tǒng)等發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)更準確。

同時，張大偉也表示，北京市公安局人口管理總隊發(fā)布的相關(guān)空置數(shù)據(jù)無法作為一個指導(dǎo)性數(shù)據(jù)，但是可以作為一個參考數(shù)據(jù)，即北京的空置率不低，比如北京五環(huán)外一些區(qū)域確實存在空置率較高的現(xiàn)象。因此，在房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)基本見效的情況下，政府可以考慮出臺政策打擊空置等過度投資行為，以達到增加租賃市場和買賣市場房源的供應(yīng)量。

謝逸楓也指出，北京近三成空置率數(shù)據(jù)的準確性有待商酌，但包括北京等在內(nèi)的中國樓市的高空置率卻是不爭的事實。因此，在地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，政府應(yīng)該考慮開征空置稅，以打擊炒房者，擠壓泡沫，給房價消虛火，讓房價合理回歸。