揚州獎勵購房政策引爭議 業(yè)內稱系變相退稅

揚州獎勵購房政策引爭議 是“刺激剛需”還是“調控變臉”

新華網(wǎng)北京5月9日電(記者羅宇凡、華曄迪)近日，江蘇揚州市財政局、市房管局聯(lián)合出臺通知，對個人購買成品住房進行獎勵。獎勵政策只針對成品住宅，揚州市政府希望加快本市房產(chǎn)庫存消化速度的意愿十分明顯。然而，這一政策微調是否觸動了房地產(chǎn)調控的大方向，政府是否應該直接出資補貼購房者？政策出臺后立即引發(fā)了廣泛的關注與爭議。

低迷樓市催生揚州“新政”

“鏈家地產(chǎn)(微博)”市場研究部研究員陳雪告訴記者，此次揚州市成品房購買優(yōu)惠政策其實是2011年10月底出臺的《市政府辦公室關于加快推進揚州市區(qū)成品住房開發(fā)建設的實施意見》相關補充。此意見中，對于市場影響較大的有兩點：一是“新建項目中成品住宅占比不低于20%”二是“對新購買的成品住房，屬于普通住房的，對購房人給予適度的獎勵，獎勵政策一年一定”。從某種意義上講，此次揚州發(fā)布的優(yōu)惠政策是歷史政策的落實。

在業(yè)內人士看來，揚州之所以在此時推出如此大規(guī)模的獎勵購房政策與其房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷有直接的關系。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的3月新建商品住宅價格指數(shù)，揚州環(huán)比下調0.1%，同比更是下調了1.1%。事實上，自2011年9月后，揚州的商品住宅價格就始終呈連續(xù)環(huán)比下調的趨勢。

另據(jù)統(tǒng)計，1－4月?lián)P州商品住宅合同成交同比下降36.79%，住宅成交同比下降37.11%。4月份，商品住宅合同成交9.29萬平方米，同比下降14.18%，環(huán)比減少17.42%。

根據(jù)揚州市最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，自2011年下半年以來，其市區(qū)商品房銷售持續(xù)低迷，受此影響，市區(qū)商品房存量逐步走高。截至4月底總量達286.81萬平方米，其中商品住宅庫存量160.05萬平方米，市場去庫存化壓力較大。

獎勵政策實際上是變相退稅

根據(jù)揚州出臺的獎勵措施，揚州對個人新購買的成品住房，建筑面積在90平方米及以下的，對購房人給予所購房屋合同價款千分之六的獎勵；對90平方米以上120平方米以下的，給予所購房屋合同價款千分之五的獎勵；對120平方米及以上144平方米以下的，給予所購房屋合同價款千分之四的獎勵。

如此大范圍的獎勵，資金從哪來？

“這是個顯而易見的問題。”北京中原市場研究部研究總監(jiān)張大偉告訴記者，根據(jù)現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易稅費政策，每賣出一套房子，地稅部門會獲得各項稅收約為房價的10%左右。從這個角度講，地方政府的獎勵政策實際上是一種變相的退稅，是拿少量財政支出撬動大量財政收入的做法。

“平均千分之五的獎勵資金，撬動的是百分之十的財政收入。這意味著花1億元就能換回20億元。”張大偉說。

根據(jù)揚州2010年公布的數(shù)據(jù)，2010年揚州市房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方稅收收入的比重為32.48%，達到歷史最高值。房地產(chǎn)業(yè)稅收增量占地方稅收增量的43.54%，如加上與房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度較大的建筑業(yè)，稅收占比高達50.29%。房地產(chǎn)和建筑業(yè)稅收已占地方稅收的“半壁江山”。

“揚州本身并不是限購城市。在沒有嚴格限購政策約束的情況下依舊急于刺激房地產(chǎn)市場，可見其對房地產(chǎn)的依賴程度有多大。”張大偉說。

會對市場心態(tài)帶來不確定的干擾

揚州房地產(chǎn)政策的微調并非個案，事實上，自2011年下半年來，北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、廣州從化、馬鞍山、沈陽等約30個城市都出臺了不同程度的樓市微調政策，政策微調內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等等。

盡管中央反復明確表示房價不回歸調控不停止，但與此同時，地方“救市”的呼聲依舊此起彼伏。不過，各出奇招的“松綁”對策，目前來看，均未曾奏效。截至5月8日，北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，46個限購城市全部延續(xù)限購，第三套及以上房產(chǎn)也依然限貸。

北京中原市場研究部分析認為，截至目前，明確松動樓市調控力度的政策已經(jīng)全部被擱淺，從這一點來看，繼續(xù)有城市跟進觸犯限購、限貸的可能性不大，但是預計在不放松對投資購房壓制的前提下，各地繼續(xù)出臺針對首套房剛需的政策微調的可能性非常大。

“當前全國樓市均處于宏觀調控的敏感時期，此優(yōu)惠政策雖然對于揚州來講可能會有積極作用，但對于全國其他城市來講，可能會對市場心態(tài)帶來不確定的干擾。由此可能引發(fā)其他城市借機發(fā)布更多相關政策。從這個角度來看，揚州的獎勵政策有些不合時宜。”陳雪說。

“政策影響遠超過政策本身。”張大偉表示，作為非限購城市的揚州，自然不存在直接對抗調控大方向的問題，但其出臺的獎勵政策過于直接，且完全沒有區(qū)分首套房和多套房的限制，無疑會帶給市場一種強烈的救市信號，從而引發(fā)人們對調控轉向的遐想。