樓市溫和回暖 期待“招保萬金”王者歸來

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 張昊    

每經(jīng)記者 張昊

滬深300等指數(shù)中藍籌股靜態(tài)、動態(tài)市盈率僅10倍出頭！在證監(jiān)會新主席倡導(dǎo)藍籌股投資的背景下，沉寂已久的藍籌板塊近期已有蘇醒的跡象，其中作為藍籌股重點板塊之一的地產(chǎn)股更是表現(xiàn)活躍。

近段時間伴隨著交易量上升、政策流通性放松，同時監(jiān)管層倡導(dǎo)的藍籌投資時代可能來臨，“招、保、萬、金”等龍頭地產(chǎn)股或在市場的期待下，帶領(lǐng)整個板塊的王者歸來！

樓市持續(xù)溫和回暖

2月15日，證監(jiān)會主席郭樹清在中國上市公司協(xié)會上表示，目前A股上市公司的估值水平平均只有15倍左右。其中滬深300等藍籌股的靜態(tài)市盈率不足13倍，動態(tài)市盈率為11.2倍，如此的低估值，在郭主席看來無疑具有罕見的投資價值。

另外從后續(xù)政策看，新股發(fā)行體制改革意見稿，取消網(wǎng)下發(fā)行三個月鎖定期，增加“25%規(guī)則”，有助于新股合理定價；繼創(chuàng)業(yè)板退市制度后，監(jiān)管層又公布主板及中小板退市制度。退市制度改變了A股市場“不死鳥”的神話，對概念股、績差股的炒作形成直接制約。從種種政策背后可以看出，管理層不斷倡導(dǎo)價值投資，這與前期郭主席倡導(dǎo)的藍籌股投資時代來臨，形成交相呼應(yīng)之勢。

在藍籌股投資時代來臨之際，作為權(quán)重股板塊之一的地產(chǎn)股，無疑又將重新吸引投資者的目光。巨潮資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月2日收盤，A股127家房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的上市公司，靜態(tài)市盈率為16.02倍，動態(tài)市盈率15.92倍。

從估值上看，地產(chǎn)股已經(jīng)跌出安全邊際，而從基本面的情況看，樓市持續(xù)溫和回暖，交易量保持向好態(tài)勢。

從2012年4月份周環(huán)比情況看，已公布數(shù)據(jù)的33個城市中有22個的房地產(chǎn)交易量上升；從同比角度看，已公布數(shù)據(jù)的34個城市有23個城市的交易量上升；上述數(shù)據(jù)與2012年3月的周平均值相比，已公布數(shù)據(jù)的33個城市中有24個城市交易量上升。

相對而言，一、二線城市的表現(xiàn)整體較三線城市強勁。從地區(qū)看，與上周相比，長三角地區(qū)的交易量較為穩(wěn)定，其他地區(qū)的交易量更為強勁。4月周環(huán)比交易量呈上升態(tài)勢，不過銷售均價周環(huán)比角度則是下降的趨勢。

某券商策略分析師告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，盡管從同比的角度交易量仍是下降的態(tài)勢，但是對于眼下的地產(chǎn)板塊，交易量環(huán)比持續(xù)向好是其最重要的指標(biāo)。尤其地產(chǎn)板塊經(jīng)過去年以來的下跌后，估值已經(jīng)極具優(yōu)勢，如果交易量環(huán)比向好趨勢得以延續(xù)，市場投資風(fēng)格向藍籌股轉(zhuǎn)移，地產(chǎn)板塊走出靚麗行情值得期待。

剛性需求有望進一步釋放

基本面上，樓市交易量持續(xù)回暖，而從機構(gòu)配置角度來看，地產(chǎn)股在股票型基金中配置比例已經(jīng)是明顯上升。從2012年一季度情況看，股票型基金中地產(chǎn)股市值占基金凈值從2011年第四季度4.6%上升為6.6%，增幅為48%。自2009年第二季度以來，地產(chǎn)股的配置比例首次超過5%。

不僅是機構(gòu)對地產(chǎn)配置比例大幅增長，今年一季度以來伴隨著A股市場的反彈，A股市場中巨潮地產(chǎn)指數(shù)亦是呈穩(wěn)步攀升態(tài)勢。而自3月份伴隨著政策對藍籌股的力挺，地產(chǎn)板塊整體表現(xiàn)再續(xù)輝煌。以龍頭股“招、保、萬、金”為例，截至本周五，上述四家地產(chǎn)股二季度漲幅分別達到15.9%、15.32%、11.35%和13.52%。

盡管地產(chǎn)股漲勢已經(jīng)展開，但是業(yè)內(nèi)仍然看好接下來的投資機會。有券商分析師表示，從歷史情況來看，5月~6月是房地產(chǎn)的傳統(tǒng)銷售旺季，這意味著未來2個月房地產(chǎn)銷售仍將保持放量。

“短期內(nèi)地產(chǎn)成交量的向好只是看好當(dāng)前投資的一方面。”深圳展博投資研究總監(jiān)羅四新告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，從中長期的趨勢看房地產(chǎn)行業(yè)仍然有不錯的成長空間，這主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場的剛性需求。

羅四新認為，此前一個階段地產(chǎn)行業(yè)完全是憑借資源優(yōu)勢，“取得一塊土地就能賺錢”，但是隨著國家調(diào)控，行業(yè)整合及企業(yè)管理水平的提高，規(guī)模化一線房企有望從中勝出。

另一方面，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中，地產(chǎn)占經(jīng)濟比例應(yīng)該會有所下降，但其占比仍將是比較大，畢竟剛性需求占據(jù)著不小的比重，因此他對地產(chǎn)行業(yè)未來的增長態(tài)勢并不悲觀。

從剛性需求的角度，某券商行業(yè)分析師告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，相比于地產(chǎn)投資性需求，政策對地產(chǎn)剛性需求應(yīng)是呈逐步放松的趨勢。

他認為，如地方政府通過“提高公積金貸款額度、上調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)減免契稅”等微調(diào)措施促進剛需的范圍在進一步擴大，這在4月中下旬特別明顯，后期類似的政策微調(diào)舉措在5月會持續(xù)，范圍會繼續(xù)擴大，進而成為普遍現(xiàn)象。

同時，在開發(fā)商高庫存、資金緊張背景下，去庫存仍將是主旋律，這勢必會進一步促進剛性需求的擴大。

“盡管前期對存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)預(yù)期落空，但后期仍存在很大的預(yù)期下調(diào)。”上述券商分析師告訴記者，流動性的釋放，將有效緩解開發(fā)商資金壓力、降低購房貸款申請難度，即受政策支持的剛性需求貸款難度也有望降低。因此流動性的放松，也是后期看好整個地產(chǎn)板塊的理由。

羅四新認為，前期地產(chǎn)股中涉礦上市公司表現(xiàn)頗為突出，但是這些地產(chǎn)股的炒作更多是一個概念。二線地產(chǎn)股或由于不限購、業(yè)績彈性，短期表現(xiàn)可能搶眼，但是從長期的角度依然看好一線地產(chǎn)上市公司。

·重點公司

招商地產(chǎn)（000024，收盤價23.76元）

一季報EPS：0.25元流通盤：6.84億股凈資產(chǎn)：12.14元/股

招商地產(chǎn)一季度每股收益0.25元，凈利潤4.29億，同比下降24%，每股凈資產(chǎn)12.14元。利潤下降主要原因是結(jié)算項目中合作罰款項目比例上升，少數(shù)股東損益率達到24.6%，同比大幅上升24.4%，拖累當(dāng)期利潤。

一季度銷售商品現(xiàn)金流入56億元，完成全年銷售目標(biāo)可期。國泰君安預(yù)計，一季度招商地產(chǎn)完成認購額超過60億元，已完成年初計劃的28.5%。2012年210億銷售計劃相對可售量偏保守，配合“招商局140周年”促銷，全年銷售同比增長超20%可能性大。

另外截至目前公司2012年拿地權(quán)益金額23億元，權(quán)益建筑面積99平方，一線地產(chǎn)商中僅次于保利。強大的資金實力，仍然極低的杠桿比率、持續(xù)提高的周轉(zhuǎn)速度，決定招商地產(chǎn)能夠在2012年抄底土地市場，逆市擴張底氣十足。

保利地產(chǎn)（600048，收盤價13.02元）

一季報EPS：0.09元流通盤：58.4億股凈資產(chǎn)：6.02元/股

2012年1月~3月，公司實現(xiàn)營業(yè)收入49.29億元，同比增長36.4%，實現(xiàn)歸屬于母公司所有者凈利潤5.37億元，同比減少23.52%，每股收益0.09元。

東北證券認為，公司一季度業(yè)績增收未增利主要原因是項目結(jié)算不均衡，以及當(dāng)期實際銷售費用和結(jié)算收入不匹配所造成的。保利地產(chǎn)今年一季度銷售繼續(xù)保持增長，高于行業(yè)平均水平和行業(yè)龍頭企業(yè)萬科銷售增速，其中3月份公司無論從單月銷售面積還是銷售金額都達到公司經(jīng)營史上的第二高水平。

東北證券預(yù)計，2012年、2013年公司每股收益為1.45元、1.85元，維持推薦投資評級。

萬科A（000002，收盤價9.22元）

一季報EPS：0.13元流通盤：96.6億股凈資產(chǎn)：4.94元/股

2012年4月份公司實現(xiàn)銷售面積76.7萬平方米，銷售金額74.4億元，比2011年同期分別增加13%和下降6%，環(huán)比上月分別下降30%和35%，銷售均價為9700元，同比下降17%，環(huán)比下降7%。1月~4月，公司累計實現(xiàn)銷售面積377.6萬平方米，銷售金額385.1億元，本月新增項目儲備5個，土地權(quán)益面積總共59.4萬平方米，共需支付地價款11.4億。

申銀萬國認為，目前市場銷售狀況比較穩(wěn)定，加之公司業(yè)績鎖定度高，資產(chǎn)安全，公司龍頭優(yōu)勢顯著，可作為配置的首選之一。預(yù)計2012年和2013年每股收益為1.1元和1.37元。

金地集團（600383，收盤價6.8元）

一季報EPS：0.03元流通盤：44.7億股凈資產(chǎn)：4.66元/股

公司2011年實現(xiàn)營業(yè)收入239億，同比增長22%。凈利潤30.2億元，同比增長12%，每股收益0.67元。一季度營業(yè)收入17.4億元，同比下降18.7%，凈利潤1.56億元，降3.58%，每股收益0.03元。

一季度公司整體簽約銷售面積和銷售額同比分別增長55.6%和23.4%，提升市場占有率0.07%，積極定價策略對于去化推動效果顯著。至一季度末預(yù)收款265.74億，鎖定業(yè)績約0.62元。

長江證券認為，公司12年可售貨量較大，其中包括2011年在售、已推未售的貨量大約為185萬平米，2012年預(yù)計還將推出230萬平米，總貨值超500億，可預(yù)見的2012年業(yè)績將具備彈性。