沃爾瑪廈門遭業(yè)主逼宮 去留陷兩難

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 鄭佩珊 發(fā)自廈門    

每經(jīng)記者 鄭佩珊 發(fā)自廈門

沃爾瑪與業(yè)主方的糾紛似乎進(jìn)入了頻發(fā)期。

去年年末，大連沃爾瑪被曝光長(zhǎng)達(dá)10年的租賃糾紛未果，如今，廈門沃爾瑪又陷入與業(yè)主方的糾葛之中?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者日前從廈門市中級(jí)人民法院獲悉，終審判決判定廈門沃爾瑪與業(yè)主方廈門新鷺東方商貿(mào)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱新鷺東方）的租賃合同關(guān)系已經(jīng)解除，同時(shí)裁定，在業(yè)主發(fā)出合同終止通知后，沃爾瑪沒有及時(shí)撤離東方時(shí)代廣場(chǎng)，屬“占有使用”，因此，沃爾瑪將支付上億元占有使用費(fèi)。

據(jù)了解，2010年3月24日，剛完成好又多接盤的廈門沃爾瑪卻被告知，由于東方時(shí)代廣場(chǎng)店沒有按照合同約定，逾期30天未向業(yè)主方繳交租金，業(yè)主中止了租賃合同；但沃爾瑪并不承認(rèn)單方面解除合同，2011年8月將這一糾紛鬧上了法院。

昨日，沃爾瑪中國公關(guān)部負(fù)責(zé)人李玲向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“沃爾瑪尊重法院的判決。目前，正就相關(guān)事宜與業(yè)主進(jìn)行溝通，以期盡早妥善處理。”

沃爾瑪敗訴

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前在沃爾瑪廈門東方時(shí)代廣場(chǎng)店內(nèi)看到，一樓的百貨商鋪已經(jīng)基本被清空，僅有二三樓的超市在營(yíng)業(yè)。“在收到解約通知后，除了簽訂長(zhǎng)期合同的合作方，沃爾瑪已經(jīng)開始逐步清空一樓的商鋪。”一位接近該事件人士向記者透露。

目前形勢(shì)對(duì)沃爾瑪而言可謂兩難。沃爾瑪如果希望續(xù)租，就必須放棄此前遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的租金，簽訂一份與周邊商圈價(jià)格類同的新合約；如果選擇撤離，沃爾瑪還必須賠償業(yè)主方高達(dá)上億元的占有使用費(fèi)。

沃爾瑪?shù)亩鄶?shù)員工還不清楚自己的命運(yùn)。3月27日下午，記者在沃爾瑪廈門東方時(shí)代廣場(chǎng)店被清空的一層，看到30多名員工席地而坐，店內(nèi)負(fù)責(zé)人仍在對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，傳遞“用心服務(wù)”的理念。

2010年3月份以來，廈門沃爾瑪兩次收到來自新鷺東方催繳一季度租金的《催告函》，但這一時(shí)間點(diǎn)恰好是好又多翻牌之際，一位接近該事件的人士向記者透露，“由于廈門沃爾瑪與好又多在人員交接上出了問題，最終令該門店在租金支付上出現(xiàn)了延遲。”

當(dāng)年3月24日，廈門沃爾瑪被正式告知由于東方時(shí)代廣場(chǎng)店沒有按照合同約定，逾期30天未向業(yè)主方繳交租金，業(yè)主新鷺東方已中止租賃合同，要求沃爾瑪搬離現(xiàn)址。

記者從新鷺東方獲悉，雙方經(jīng)過多次談判，沃爾瑪甚至一度委派大中華區(qū)分管商業(yè)地產(chǎn)的美籍韓裔高級(jí)地產(chǎn)總監(jiān)兩次赴廈接洽，并提出兩種續(xù)租方案，但最終都未獲沃爾瑪總部的同意。

沃爾瑪與業(yè)主的談判未果，雙方的矛盾開始升級(jí)。

2011年8月9日和12日，沃爾瑪收到了新鷺東方的通知，告知其要展開檢修工作。檢修期間，新鷺東方切斷了沃爾瑪所在物業(yè)的中央空調(diào)，長(zhǎng)達(dá)11天。“業(yè)主方以停機(jī)檢修為由，切斷了租賃物業(yè)的中央空調(diào)，導(dǎo)致賣場(chǎng)悶熱異常，顧客銳減，營(yíng)業(yè)額急劇下降。”廈門沃爾瑪以此為由將新鷺東方告上法庭，要求對(duì)方停止違約行為，并支付111萬元的損失。對(duì)此，新鷺東方提出了反訴，要求法院確認(rèn)雙方的租賃合同解除。

廈門沃爾瑪在庭審過程中指出，“新鷺東方未及時(shí)提供產(chǎn)權(quán)變更憑證

（2009年溫州輝恒置業(yè)公司將南京的項(xiàng)目與東方時(shí)代廣場(chǎng)的前房東進(jìn)行置換，并成立了新鷺東方），并故意拖延三方《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的簽署，進(jìn)而導(dǎo)致沃爾瑪無法及時(shí)支付租金。”根據(jù)廈門沃爾瑪?shù)慕忉專捎诋a(chǎn)權(quán)變更，新鷺東方與廈門沃爾瑪以及原業(yè)主簽訂三方協(xié)議是必需的，廈門沃爾瑪付款需要收款人提供產(chǎn)權(quán)證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等材料復(fù)印件。“但新鷺東方作為新業(yè)主，卻拖延提供付款所需材料。”此后，廈門沃爾瑪仍在繳交租金，新鷺東方卻未開出發(fā)票收據(jù)。

不過，廈門中院在終審時(shí)認(rèn)定，要求簽訂第三方協(xié)議不屬于其延付租金的理由。

敗訴后，沃爾瑪不得不支付占有使用費(fèi)。據(jù)新鷺東方測(cè)算，加上中院二審的三個(gè)月時(shí)間，沃爾瑪占有使用的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)兩年，即使只按當(dāng)初提出的200元/平方米的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，沃爾瑪也將支付上億元。

賺錢的“二房東”

廈門沃爾瑪與新鷺東方的矛盾早有“伏筆”。

2004年，好又多與廈門東方時(shí)代廣場(chǎng)業(yè)主簽下了一份租賃合同，成為雙方矛盾的開始。一方面是遠(yuǎn)低于周邊市場(chǎng)價(jià)的租賃價(jià)格，另一方面卻是長(zhǎng)達(dá)20年的租賃時(shí)間。隨著周邊商鋪?zhàn)饨鸬闹鹉昕焖龠f增，接盤好又多的沃爾瑪與業(yè)主方的矛盾逐漸激化。

當(dāng)年，好又多入駐東方時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)，該廣場(chǎng)位于拆遷后的老市區(qū)，周邊新樓林立。按廈門市政府公布的相關(guān)規(guī)劃顯示，鷺江道一帶將成為廈門的中央商務(wù)區(qū)。除此之外，廈門東方廣場(chǎng)緊臨禾祥路、廈禾路商業(yè)中心，不遠(yuǎn)之處就是著名的商業(yè)街中山路。

記者從房屋中介了解到，目前該地區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)上漲到500~600元/平/月，但在老業(yè)主與原好又多簽訂的租賃合同中，約定租金的年遞增率為2.5%，簽訂的第一年總租金約547萬元，2010年為第七年，總租金約628萬元，只有合同期的最后5年約定為“隨行就市”。而好又多所租用的東方時(shí)代廣場(chǎng)1-3層的面積為1.4萬平方米。如果該合同繼續(xù)履行，沃爾瑪在2011年所需繳交的租金仍不會(huì)超過700萬元，以此估算，沃爾瑪?shù)淖饨饍H為40元/平/月，與周邊價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。

沃爾瑪?shù)挠Ｊ阶屝聵I(yè)主新鷺東方難以接受。據(jù)其測(cè)算，由于沃爾瑪采用的運(yùn)營(yíng)模式為二、三樓以上為大型超市，一樓為百貨，由沃爾瑪將商鋪轉(zhuǎn)租出去。而據(jù)物業(yè)方測(cè)算，沃爾瑪每年出租一樓商鋪就可獲利近2000萬元，在交付給業(yè)主方每年600萬元租金后，沃爾瑪至少可獲利1400萬元。

由于轉(zhuǎn)租高利潤(rùn)的掩蓋，沃爾瑪東方時(shí)代廣場(chǎng)自身的運(yùn)營(yíng)問題卻被掩蓋了。

上述接近該事件人士向記者透露，“沃爾瑪東方時(shí)代廣場(chǎng)店盈利堪憂，與附近的天虹百貨相比，后者2000平方米每年的盈利是沃爾瑪廈門東方店的兩倍。”

中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利分析，廈門當(dāng)?shù)卮笮统型|(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品品類、價(jià)格等差別不大，在網(wǎng)點(diǎn)分布過于密集的情況下，布局出現(xiàn)重疊導(dǎo)致超市競(jìng)爭(zhēng)力下滑。

目前，沃爾瑪在廈門有超過9家門店，沃爾瑪廈門東方時(shí)代店與沃爾瑪聚祥店僅距離2公里，距沃爾瑪海景店僅1公里，距沃爾瑪世貿(mào)店僅1.5公里，世貿(mào)店距沃爾瑪富山店僅1.5公里，布點(diǎn)密度達(dá)到了1公里1家店。

由于分布過于密集，導(dǎo)致同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。郭增利指出，“由于轉(zhuǎn)租模式帶來的巨額利潤(rùn)，讓布局缺乏合理性的問題并不明顯。”

擴(kuò)張后遺癥

沃爾瑪廈門的密集布點(diǎn)，與整合好又多不無關(guān)系。2010年沃爾瑪整合好又多之后，廈門市區(qū)內(nèi)，其門店激增了4家。

按照在美國的經(jīng)驗(yàn)，沃爾瑪?shù)墓芾硐到y(tǒng)只有在店面數(shù)目超過400家時(shí)才能充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)并攤薄運(yùn)營(yíng)成本，但在2009年前后，沃爾瑪在中國只有100多家大賣場(chǎng)。好又多的104家門店對(duì)于沃爾瑪而言無疑是快速圈地的捷徑。郭增利指出，“沃爾瑪?shù)暮诵母?jìng)爭(zhēng)力在于靠標(biāo)準(zhǔn)化管理帶動(dòng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，以此壓低供應(yīng)商價(jià)格，并保持自身的低成本運(yùn)作。”

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的快速崛起也讓沃爾瑪不敢放慢腳步。家樂福、大潤(rùn)發(fā)都在以平均每年增開20~30家門店的速度圈地，2009年大潤(rùn)發(fā)以404億元人民幣的年銷售額超越沃爾瑪和家樂福，排名第一，而沃爾瑪進(jìn)入中國13年始終未盈利。

在各方壓力下，“好又多的整合雖然是塊硬骨頭，但沃爾瑪不得不加快速度來消化。”一位業(yè)內(nèi)人士說，從2010年春節(jié)后開始，各個(gè)區(qū)域先后進(jìn)入店面整合，好又多與沃爾瑪?shù)墓芾矸绞讲町愲S即顯現(xiàn)出來。

“談判的效率開始降低，”新鷺東方總裁助理馬君陽向記者透露，在2009年作為新業(yè)主進(jìn)駐廈門東方時(shí)代廣場(chǎng)之后，他與好又多和沃爾瑪?shù)墓芾韴F(tuán)隊(duì)都有過接觸，但是相比好又多管理上的“靈活”，與沃爾瑪?shù)恼勁袇s耗時(shí)耗力。他說，沃爾瑪在收到《合同解除通知函》之后，首先委派了廈門沃爾瑪?shù)呢?fù)責(zé)人了解情況，此后包括華東區(qū)負(fù)責(zé)人、大中華區(qū)負(fù)責(zé)人與新鷺東方的8次談判以及多個(gè)協(xié)商結(jié)果，都未獲得美國總部通過。

如今，沃爾瑪廈門東方時(shí)代廣場(chǎng)店的處境頗為尷尬。馬君陽表示，公司方面已經(jīng)對(duì)整個(gè)物業(yè)進(jìn)行了規(guī)劃，“我們希望將該物業(yè)打造成高端超市”。

根據(jù)規(guī)劃，整個(gè)商場(chǎng)將以自營(yíng)為主，一至三樓定位為高端百貨，四樓定位為廈門首座“鉆石城”。新鷺東方人士透露，一樓商場(chǎng)部分除現(xiàn)有商家之外，已有符合定位的商家明確表示了合作意向。在二、三樓的高端百貨方面，也已經(jīng)與杭州大廈的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)簽訂了協(xié)議。

馬君陽表示，還是會(huì)與沃爾瑪協(xié)商，但以目前周邊商圈的標(biāo)準(zhǔn)來看，沃爾瑪?shù)亩ㄎ豢赡懿荒軡M足規(guī)劃要求。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，沃爾瑪遭遇逼宮的事例極為典型，隨著商鋪?zhàn)饨鸬目焖偕蠞q，零售品牌的階段性招商功能已經(jīng)完成，租賃糾紛將是零售業(yè)面臨的一個(gè)難關(guān)。一方面，隨著此前大部分長(zhǎng)達(dá)10~20年期的合同租約到期，物業(yè)方要求上漲租金，而租金的上調(diào)幅度驚人，另一方面，即便合同未到期，物業(yè)方也會(huì)想辦法讓雙方解除租賃關(guān)系，重新簽訂合同。