地產(chǎn)PE繞道“全程服務(wù)商” 熱推準(zhǔn)Reits基金

每經(jīng)記者李新江發(fā)自北京 在房地產(chǎn)調(diào)控不松動的背景下，今年前兩個月房地產(chǎn)信托計劃成立規(guī)模僅150億元左右，已經(jīng)為全年鋪下了慘淡的基調(diào)。 《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，一種以“房地產(chǎn)行業(yè)全程管理服務(wù)商”身份出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)投資基金，卻頻頻逆市出手摘牌土地或并購項目，而且已經(jīng)開始嘗試通過整合物業(yè)管理系統(tǒng)，搭建新的盈利模式。 由于最終通過協(xié)議規(guī)定將物業(yè)經(jīng)營收益反饋給投資者，極像REITs中“租金收入作為投資回報的設(shè)計”，這一投資類型被市場人士定義為準(zhǔn)"Reits"基金。 居易國際發(fā)起的盛諾金基金就是其中一家，居易國際董事局主席劉向陽透露，未來計劃募集100億資金在環(huán)首都經(jīng)濟圈實踐這一思路，該公司在北京延慶的項目已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)階段。 準(zhǔn)"Reits"曲線破冰 在監(jiān)管層關(guān)于房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）的法規(guī)出臺之前，本土房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)開始“曲線”破冰。 尤其是致力于房地產(chǎn)開發(fā)投資的傳統(tǒng)信托計劃，遭遇政策面和市場遇冷的雙重壓力，無論是募集資金還是經(jīng)營上都頗為慘淡，給與準(zhǔn)"Reits"基金發(fā)展的一個契機。 據(jù)某地產(chǎn)公司高管介紹，目前致力于“全程服務(wù)商”的房地產(chǎn)投資基金，在募集資金規(guī)模上受到的監(jiān)管壓力小的多，僅需要在發(fā)改委進(jìn)行備案。 用益信托提供的數(shù)據(jù)顯示，1月份集合資金信托產(chǎn)品成立335個，成立規(guī)模為415.22億元，環(huán)比分別減少36%和46%；成立數(shù)量同比增加8%，但成立規(guī)模同比減少15%；2月份集合資金信托產(chǎn)品成立226個，成立規(guī)模為319.38億元，環(huán)比分別減少34%和24%。 其中房地產(chǎn)信托一月份成立規(guī)模為82.58億元，占全部成立規(guī)模的比例僅為20%；二月份成立規(guī)模僅為67.11億元，占比僅有21%。 北京盛諾金基金董事長馬世杰透露，目前正在投資的北京延慶“原鄉(xiāng)美利堅”項目已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)階段，未來該基金的投資方向在于圍繞一線城市周邊，打造有機生態(tài)小鎮(zhèn)，從建設(shè)開發(fā)，到經(jīng)營管理實現(xiàn)全程服務(wù)。 實際上近年來不少地產(chǎn)商向金融行業(yè)進(jìn)軍，開始嘗試打造“全程服務(wù)商”概念并推出準(zhǔn)Reits基金?！拔覀冎饕獫M足高凈值需求的客戶，這本分客戶將最先體驗我們打造的生活區(qū)，并且是以股東的身份享受?！? 獲得多方支撐 盛諾金基金最新一期已經(jīng)募集16億資金，募集門檻也有原先的100萬元上升到200萬元。馬世杰透露，未來盛諾金基金將募集100億元，在北京周邊打造6-7個項目，圍繞城鎮(zhèn)生活體等經(jīng)營性產(chǎn)業(yè)展開。 對于投資者的退出機制，馬世杰指出，除了目前常規(guī)的時點結(jié)算，投資者可以通過轉(zhuǎn)讓持有的“權(quán)證”退出投資。“隨著物業(yè)證券化逐漸成熟，包括Reits基金的退出方式都將提供便捷的通道?！? 除了民間資本通過“曲線”方式推出準(zhǔn)Reits基金，日前有消息稱北京市目前正在爭取發(fā)行房Reits的自改，近期將提交證監(jiān)會審批。目前北京市有350億元的保障房融資額度擬在今年上半年完成。 實際上一些港臺和海外的在華物業(yè)投資已經(jīng)頗為成熟，《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，在香港物業(yè)經(jīng)營管理中經(jīng)驗頗為豐富的太古地產(chǎn)，目前在內(nèi)地的物業(yè)運營也已經(jīng)相對成熟，包括北京三里屯VILLAGE、北京頤堤港、廣州太古匯等均已經(jīng)開始運營，另有上海大中里和成都大慈寺兩個項目正在建設(shè)中。 由于國內(nèi)物業(yè)管理較為落后，無法完成與未來Reits的管理模式接軌，目前有些地產(chǎn)商已經(jīng)開始加大無力公司的管理力度，并且通過物業(yè)公司平臺進(jìn)行“跑馬圈地”。以北京某地產(chǎn)公司為例，已經(jīng)開始嘗試多種經(jīng)營。 投資仍存風(fēng)險 盛諾金基金發(fā)起人居易國際董事局主席劉向陽指出，在房地產(chǎn)行業(yè)遇冷的背景下，不能看天吃飯。“目前很多開放商，包括我們的一些開發(fā)項目都處于半停狀態(tài)，但是全程服務(wù)商的運作思路，卻可以通過抄底拿到更多機會?！? 在漂亮的包裝之下，并不能代表這種類似Reits的投資品種沒有投資風(fēng)險。北京某券商分析人士指出，如果按照風(fēng)險預(yù)期歸類，這種投資產(chǎn)品屬于高風(fēng)險產(chǎn)品。 《每日經(jīng)濟新聞》精子和了解到，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托不同，這種產(chǎn)品在多數(shù)情況下，需要“先募集基金后選擇項目投資”，使得投資者在購買產(chǎn)品時并不能把握投資風(fēng)向。 而且如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)低迷，可能會波及到經(jīng)營性物業(yè)，使得這些產(chǎn)品的投資主體遭受虧損。 實際上在一定程度上仿照Reits的設(shè)計，國內(nèi)這一類投資基金在設(shè)計周期時，大部分仍然依照國內(nèi)慣例壓縮至1-3年，能否長周期的承接和保有項目的建設(shè)開發(fā)到經(jīng)營管理仍有很大的不確定性。在海外，REITs的產(chǎn)品周期一般在8-10年，更注重房地產(chǎn)開發(fā)后，已完工的房地產(chǎn)項目的經(jīng)營。