北辰實(shí)業(yè)庫(kù)存高企 地王項(xiàng)目占比超六成

每經(jīng)記者 葉書(shū)利 發(fā)自北京

本報(bào)記者根據(jù)北辰實(shí)業(yè)剛公布的2011年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)匯總后發(fā)現(xiàn)，目前北辰實(shí)業(yè)庫(kù)存值高達(dá)179億元，其中旗下長(zhǎng)沙“地王”北辰三角洲單個(gè)項(xiàng)目就占了115億元，占比高達(dá)64%。該項(xiàng)目庫(kù)存值為2011年項(xiàng)目銷(xiāo)售額的近7倍。

庫(kù)存值為2011年銷(xiāo)售額近6.26倍

北辰實(shí)業(yè)2011年年報(bào)內(nèi)容顯示，公司去年業(yè)績(jī)有所增長(zhǎng)，其中凈利潤(rùn)額同比增長(zhǎng)131％。不過(guò)與一些房企不同的是，北辰實(shí)業(yè)凈利潤(rùn)額中，寫(xiě)字樓、酒店等持有型物業(yè)的貢獻(xiàn)率占到半邊天。

此外，發(fā)展物業(yè)也撐起了另外的半邊天：2011年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別為24.2 萬(wàn)平方米和28.5961 億元，相較于2010年的24.6 萬(wàn)平方米和24.5742 億元，其中銷(xiāo)售金額略有增長(zhǎng)，而銷(xiāo)售面積卻有所下降。

與銷(xiāo)售額一起增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)還有存貨值：2011年末，北辰實(shí)業(yè)存貨值高達(dá)179億元，同比增加18％。179億元的庫(kù)存值，相當(dāng)于去年北辰實(shí)業(yè)全年28.5961 億元銷(xiāo)售額的近6.26倍。

較為引人關(guān)注的是，北辰實(shí)業(yè)旗下位于長(zhǎng)沙的地王項(xiàng)目北辰三角洲，去年末的庫(kù)存值高達(dá)115億元，占公司總庫(kù)存值的約64%。而北辰三角洲項(xiàng)目去年實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售額為16億元。比較而言，去年末該項(xiàng)目的庫(kù)存值為該項(xiàng)目去年銷(xiāo)售額的近7.19倍。

北辰三角洲為北辰實(shí)業(yè)的絕對(duì)銷(xiāo)售主力，去年16億元的銷(xiāo)售額，占到公司發(fā)展物業(yè)合計(jì)銷(xiāo)售額28.5961 億元的近56%。

對(duì)于銷(xiāo)售主力項(xiàng)目庫(kù)存高企的原因，北辰實(shí)業(yè)管理層在2011年報(bào)中對(duì)此解釋說(shuō)，北辰三角洲項(xiàng)目所在地長(zhǎng)沙，房地產(chǎn)市場(chǎng)在剛性需求和一線城市擠出效應(yīng)的帶動(dòng)下，2011年上半年仍保持較快增長(zhǎng)，但2011年下半年由于宏觀調(diào)控效果開(kāi)始顯現(xiàn)，消費(fèi)者出現(xiàn)了持幣待購(gòu)的觀望情緒，導(dǎo)致需求下降。

本報(bào)記者注意到，2011年，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅成交量為1386萬(wàn)平方米，同比下降14.7%。

地王項(xiàng)目一波三折

北辰三角洲的發(fā)展，在北辰實(shí)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃版圖中，其地位不僅僅是一個(gè)銷(xiāo)售主力，甚至是北辰實(shí)業(yè)管理層對(duì)公司前景的一場(chǎng)大賭博，因此北辰三角洲項(xiàng)目銷(xiāo)售情況的好壞，也將決定著北辰實(shí)業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向與節(jié)奏。

2007年，以北京為根據(jù)地的北辰實(shí)業(yè)，雄心壯志的管理層決定向京外發(fā)展，以謀求全國(guó)布局。當(dāng)時(shí)該公司一位高層對(duì)外直言：“我們的目標(biāo)是創(chuàng)建全國(guó)一流大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合運(yùn)營(yíng)企業(yè),長(zhǎng)沙只是我們?nèi)珖?guó)擴(kuò)張的第一步。”

當(dāng)年的7月24日，向外尋求擴(kuò)張的北辰實(shí)業(yè)聯(lián)合首開(kāi)股份旗下的北京城開(kāi)以92億元拿下了長(zhǎng)沙北辰三角洲地塊。

北辰實(shí)業(yè)的舉動(dòng)令人錯(cuò)愕。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在與北辰三角洲項(xiàng)目公司長(zhǎng)沙北辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司相關(guān)人士的溝通中獲悉，該樓盤(pán)總建筑規(guī)模高達(dá)537萬(wàn)平方米，地塊包括23塊小地塊。2010年開(kāi)始動(dòng)工開(kāi)發(fā)，基本開(kāi)發(fā)進(jìn)度為一年開(kāi)發(fā)二至三塊地塊。按照公司開(kāi)發(fā)計(jì)劃，整個(gè)北辰三角洲地塊的開(kāi)發(fā)周期大致在2010-2018年。

除了開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)近9年外，在當(dāng)時(shí)看來(lái)，該項(xiàng)目的拿地成本也很高，是當(dāng)時(shí)長(zhǎng)沙的總價(jià)地王項(xiàng)目。

長(zhǎng)沙三角洲地塊樓面價(jià)高達(dá)3090.58元/平方米。當(dāng)時(shí)與長(zhǎng)沙三角洲地塊一路相隔的樓盤(pán)湘江北尚項(xiàng)目負(fù)責(zé)人曾向媒體估計(jì)，算上后期的建安地本等費(fèi)用，該項(xiàng)目建設(shè)成本會(huì)在5000元/平方米以上。而據(jù)長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局房產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2007年長(zhǎng)沙市房產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)》顯示，2007年長(zhǎng)沙市商品住宅均價(jià)只有3372元/平方米。因此在當(dāng)時(shí)，該地塊出現(xiàn)了面粉價(jià)高于面包價(jià)的境況。

2010年，北辰三角洲項(xiàng)目?jī)晌还蓶|之一的北京城開(kāi)退出，而北辰實(shí)業(yè)順勢(shì)收購(gòu)了北京城開(kāi)手中持有的該地塊項(xiàng)目公司長(zhǎng)沙北辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4%的股權(quán)，成為該地塊單一開(kāi)發(fā)商。

正所謂一波未平，一波又起，2010年4月，樓市正式步入調(diào)控期，而該樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間位于2010年4月調(diào)控后的2010年10月15日。

目前該項(xiàng)目庫(kù)存的高企，正促使該項(xiàng)目面臨越來(lái)越大的資金壓力。

本報(bào)記者注意到，2011年9月15日，北辰實(shí)業(yè)第五屆第三十五次董事會(huì)作出決定，為保證北辰三角洲項(xiàng)目D1 區(qū)建設(shè)的順利進(jìn)行，北辰實(shí)業(yè)同意就該項(xiàng)目向中國(guó)建設(shè)銀行北京安慧支行申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款8.5億元用于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，期限為三年,并同意以該項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)及在建工程提供抵押擔(dān)保。

由于北辰三角洲項(xiàng)目進(jìn)展一波三折，北辰實(shí)業(yè)原有的擴(kuò)張計(jì)劃被陷入此地而難以施展。

中航證券有限公司研究員吳偉在一份研究報(bào)告中指出，按照目前的市場(chǎng)售價(jià),北辰三角洲項(xiàng)目中住宅部分未來(lái)幾年預(yù)計(jì)總共能夠?yàn)楸背綄?shí)業(yè)貢獻(xiàn)240億元左右的銷(xiāo)售收入。而本報(bào)記者根據(jù)北辰實(shí)業(yè)相關(guān)財(cái)報(bào)統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，2010年北辰三角洲銷(xiāo)售額為10.4926億元，2011年為16.0589億元，換句話，目前該項(xiàng)目合計(jì)銷(xiāo)售額約26.55億元。而北辰實(shí)業(yè)仍有近210億元的銷(xiāo)售收入被壓在此盤(pán)。