樓市回暖趨勢未確立 房價仍有下行壓力

21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍、亞豪機構(gòu)營銷策劃中心副總經(jīng)理王亮22日做客中證網(wǎng)時表示，近期各地樓市成交量回升尚難以支持行業(yè)的實質(zhì)性回暖；調(diào)控之下，今年一季度居民購房意愿降至13年來同期新低，房價趨勢性下行仍有空間。

是否“回暖”尚待觀察

主持人：2月以來，北京、上海等一線城市住宅項目的銷售進度有所加快，“小陽春”是否真實？后續(xù)走勢如何判斷？

寇海龍：根據(jù)21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，春節(jié)以后無論是二手房還是一手房，交易量都有明顯的回升，但所謂“明顯”是跟春節(jié)前相比，如果看同比數(shù)據(jù)，市場交易量不但沒有增長，反而大幅下跌。單月數(shù)據(jù)只是反映成交動態(tài)變化，市場是否進入回暖周期還要看政策走勢及經(jīng)濟狀況，起碼要看一年以上的數(shù)據(jù)。整體上看，樓市能不能回暖還有待觀察。

王亮：總體來看，北京等一線城市的商品期房住宅成交量在2月及3月中上旬有一定回升，但與2010年、2011年同期相比，北京等城市商品住宅的成交“量能”依然較弱。2月主要城市的商品期房住宅成交量依然是近15個月來的最低值。與2009年和2010年同期更是不可同日而語。

主持人：今年以來，開發(fā)商開盤前的蓄客情況是否比去年有所好轉(zhuǎn)？開發(fā)商及二手房業(yè)主的定價能力如何？

王亮：在北京、上海等區(qū)域，總體上跟去年沒有太大的變化。一方面,客戶整體的觀望情緒還是比較濃重；另一方面，開發(fā)商對房價有自己的判斷。尤其是新開項目，由于有銷量方面的任務(wù)要求，開發(fā)商往往不會有太高的定價預期，但他們同樣希望項目能平穩(wěn)推售。比較有意思的是，大型上市房企及品牌項目對銷量的要求相對較高，一次推出產(chǎn)品要有60%-80%的消化率，定價往往較低；部分中小型開發(fā)商、民營企業(yè)，因前兩年儲備的資金較充裕，對推盤銷售的心態(tài)還是比較平穩(wěn)。

房價下行仍有空間

主持人：新房、二手房的公開報價與最終成交價之間大概有多大差距？經(jīng)過最近一輪打折優(yōu)惠后，樓盤的降價空間還有多大？

王亮：對于新房的定價，開發(fā)商肯定有自己利潤預期，也有成本底線，能否取得較好銷量還是要看市場：一是客戶的心理底線是什么，二是看項目的周邊競爭市場，競爭市場的整體價位對項目定價有比較直接的影響。從目前看，部分區(qū)域由于開發(fā)量較大，房價下調(diào)仍有余地。今年以來，市場報價和最終成交價格的差額依然比較大。

寇海龍：二手房業(yè)主定價會參照小區(qū)以前賣過的價格，還會參照一手房，如果沒有一手房，會參照社區(qū)。從同比數(shù)據(jù)看，北京等城市二手房價格確實跌了一些，尤其是在新房樓盤較多的郊區(qū)，不過從2月數(shù)據(jù)來看，二手房降價還不太明顯。

主持人：如何理解房價的合理水平？

寇海龍：房價的合理水平首先應(yīng)和居民收入相關(guān)，其次是賣方的利潤率。在國外成熟市場，總房款和家庭年收入之比應(yīng)該是6：1。但目前，北京等城市的房價和收入比已經(jīng)超過15倍，即15年的家庭收入才能買一套房子。我覺得中國房地產(chǎn)市場還處在發(fā)展階段，房價和收入比稍微高一些應(yīng)該也是合理的，比如8倍左右。

王亮：一個城市的房價還要看其城市規(guī)劃和定位、人口集散程度、吸納房產(chǎn)客戶的類型和范圍。北京作為世界城市，其樓市需求不僅是北京區(qū)域的，也是全國化的，甚至包括海外的，從需求層面看，房價下降空間有，但是不會特別大。

主持人：怎么看首套房利率放松對市場的影響，目前執(zhí)行情況如何？

王亮：差別化房貸政策的執(zhí)行應(yīng)當是支持自住需求、遏制投資需求的舉措。從近期市場表現(xiàn)看，首次置業(yè)和首次改善型購房占絕大多數(shù)。政府也在鼓勵剛需進入樓市，差別化方式在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域是比較科學合理的一種方式。

寇海龍：從供需角度講，限購是政策性地降低需求，把總需求降下來，成交量就下來，價格也就下來了，但這一過程中應(yīng)有所側(cè)重，對剛性需求，尤其首次購房家庭有一些優(yōu)惠非常有必要，包括利率優(yōu)惠和按揭比例等。