北京樓市買賣雙方博弈升級

《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（簡稱“京十五條”）16日將“滿周歲”。專家和業(yè)內(nèi)人士表示，“京十五條”將大量投資投機需求擠出了北京市場，一定程度上保障了普通購房者的剛性需求。專家預(yù)計，北京房地產(chǎn)調(diào)控政策年內(nèi)不會輕易放松，全年房價仍將有10%-20%降幅。

剛需是購房主力

多位房地產(chǎn)中介機構(gòu)人士認(rèn)為，“京十五條”對投資投機需求的打擊力度較大，目前北京市場的成交量主要來自首次置業(yè)、改善性住房等剛需購房人群，房價進一步回歸合理水平。

根據(jù)北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，從2011年2月16日“京十五條”開始執(zhí)行至今，北京新建住宅均價為19955元/平米，同比下降3.4%；新建住宅成交量為83541套，同比下降21.9%；二手房住宅成交量僅96996套，同比下降53.2%；住宅總成交量為180537套，同比下降42.6%。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2011年北京實施樓市調(diào)控政策后，房價過快上漲的勢頭得到抑制。目前北京二手房成交均價大約在21000元/平米左右，與2010年4月水平基本相當(dāng)。

北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，進入2012年，北京樓市的成交均價出現(xiàn)更明顯下調(diào)。2012年初至今，北京新建住宅簽約均價為17899元/平米，同比下降20.2%。進入2月后，二手房的成交均價維持在20000元-21000元/平米之間，城區(qū)和郊區(qū)二手房價格同步回落。

中國證券報記者走訪北京市多個樓盤及房地產(chǎn)中介機構(gòu)時發(fā)現(xiàn)，投資、投機購房者大量減少。偉業(yè)我愛我家中介人員涂建表示，目前市場上活躍的購房人群以首次置業(yè)和改善型為主。

價格下降預(yù)期增強

2011年下半年至2012年春節(jié)，樓市持續(xù)冷清，令不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對2012年樓市的悲觀預(yù)期情緒加重。中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，目前北京樓市的買賣雙方博弈再度升級，準(zhǔn)購房者對房價下跌的心理預(yù)期愈發(fā)強烈。

陽光100常務(wù)副總裁范小沖表示，2012年房價尤其是北京等一線城市的房價應(yīng)該會持續(xù)下降，但預(yù)計降幅不會很大，平均降幅大概在10%至15%，不排除個別樓盤價格大幅跳水的可能。首先，由于2011年北京房價已回落10%左右，繼續(xù)回落的空間有限。其次，房企的重置、拿地、貸款等成本已上漲。

張大偉表示，從目前數(shù)據(jù)看，北京樓市已進入明顯的下調(diào)周期。作為調(diào)控政策執(zhí)行力度很大的一線城市之一，北京未來房價下調(diào)的幅度也將領(lǐng)先全國。從目前看，北京樓市拐點已出現(xiàn)，預(yù)計在未來6至12個月內(nèi)，房價可能有10%至20%的下調(diào)空間。

鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師馮聯(lián)聯(lián)表示，過去一年的調(diào)控中，樓市價格的降幅甚至超過2008年，可見調(diào)控效果明顯。目前準(zhǔn)購房者對于價格下降預(yù)期增強，預(yù)計一季度整體價格將隨成交量的走低繼續(xù)下降。進入下半年后，房價將趨于穩(wěn)定，預(yù)計2012年房價的降幅將達10%至15%。

北京中原地產(chǎn)預(yù)計，隨著低價供應(yīng)項目的增加，北京樓市的成交量可能在2月中旬恢復(fù)到去年下半年平均水平。從目前的成交結(jié)構(gòu)看，未來市場需求仍將以首次置業(yè)者為主，中低價的普通住宅依然會占據(jù)成交量的主體，特別是總價在150萬元左右的項目將受到青睞，高價項目的成交量將依然低迷。

調(diào)控政策難放松

多位專家對中國證券報記者表示，北京等一線城市的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對全國樓市有較明顯的導(dǎo)向作用。因此，北京的樓市調(diào)控政策不會輕易改變。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認(rèn)為，中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不會變，但地方政府可能會根據(jù)自身情況，在保障剛性需求方面做文章，特別是針對首次置業(yè)的住房需求。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)不可能放松。北京樓市作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)之一，更不可能在調(diào)控政策上有所松懈，但不排除未來對首次置業(yè)等剛需人群予以傾斜和支持的可能。

范小沖認(rèn)為，北京的樓市調(diào)控政策不會輕易放松。一方面，北京仍需繼續(xù)遏制房價快速上漲勢頭；另一方面，北京未來將不斷限制城市、人口規(guī)模，在這方面的訴求比其他城市更迫切。2011年的房地產(chǎn)調(diào)控政策已非常嚴(yán)厲，執(zhí)行也比較到位，預(yù)計今年樓市調(diào)控將逐步進入微調(diào)和維穩(wěn)階段，包括繼續(xù)實行信貸差別化對待、落實保障房配套建設(shè)和完善管理體系等。

鏈家地產(chǎn)預(yù)計，2012年北京樓市整體調(diào)控基調(diào)不會發(fā)生大的改變，預(yù)計整體成交量將維持在10至11萬套左右，非京籍人士在京購房占比仍將維持在10%至15%之間。未來相關(guān)政策可能針對首次置業(yè)人群貸款進行微調(diào)。雖然整體市場開始有所回暖，但低成交仍將是2012年北京樓市的主旋律。