房價向左融資成本向右 房企利潤或跌一成

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 胡廷鴻 徐學成 發(fā)自北京 深圳 廣州    

每經(jīng)記者 葉書利 胡廷鴻 徐學成 發(fā)自北京 深圳 廣州

2011年年初，房地產(chǎn)業(yè)曾是一個平均行業(yè)利潤率達到36%，僅次于食品、飲料之后的高利潤行業(yè)。《每日經(jīng)濟新聞》記者當時曾報道，部分樓盤的售價甚至達到當時買地樓板價的80倍。

而在一年后，整個行業(yè)的高利潤趨勢或已被扭轉(zhuǎn)。多位地產(chǎn)大佬在各種論壇上承認，房地產(chǎn)行業(yè)高利潤的時代已結(jié)束。

目前整個行業(yè)的利潤率究竟有多高？山西證券的一份報告披露，根據(jù)測算，2011年伴隨融資成本上揚以及房價松動，有專家指出房地產(chǎn)行業(yè)利潤將被蠶食近10%。山西證券進一步指出，如果行業(yè)房價普遍下降15%，而其他因素保持穩(wěn)定，則房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平將下降至26.5%，將會是近5年來最低水平。

全行業(yè)利潤率下滑似乎是不爭的事實。但上述利潤率下滑現(xiàn)象究竟只是暫時的，還是中長期的趨勢？在整個行業(yè)利潤下滑的大背景下，有沒有項目和企業(yè)的利潤率出現(xiàn)逆勢增長？今年整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤率的實際趨勢又將是怎樣的？利潤率的下滑會不會讓資金本就極為緊張的房地產(chǎn)行業(yè)更加雪上加霜？

《每日經(jīng)濟新聞》就當前行業(yè)利潤率情況展開了一番調(diào)查。 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

地產(chǎn)調(diào)控之下，成本上升的項目不止有銷售難度加大帶來的相關(guān)促銷成本以及管理成本，還有融資成本。

融資成本高企

近日，保利地產(chǎn)發(fā)布的《保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司2011年年度業(yè)績快報》顯示，2011年公司實現(xiàn)營業(yè)收入約470億元，同比增長31.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約65億元，同比增長32.39%。

東方證券研究員楊國華對此份業(yè)績快報的簡評中指出，2011年保利地產(chǎn)整體利潤仍保持了較高增速，但2011年凈利潤額“略低于我們的預測數(shù)約5%”,主要原因“可能是2011年期間費用較2010年上升因此侵蝕了部分凈利潤”。

楊國華進一步解釋道，從2011年三季度的情況看,保利地產(chǎn)銷售和管理費用占公司營業(yè)收入的比例為5.7%,較2010年上升了1.9個百分點；銷售和管理費用占銷售金額的比例為2.19%,較2010年上升了0.11個百分點?？梢?管理費用的剛性和銷售難度的增加,增加了房企的成本，蠶食了房企利潤空間。

之前，房企融資主要來自于銀行開發(fā)貸款和按揭貸款，以及證券市場一定規(guī)模的直接融資。而以限購與限貸等為代表的本輪地產(chǎn)調(diào)控以來，房企融資結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款均出現(xiàn)大幅回落，并有降幅不斷擴大的趨勢。相比較而言，房企自籌資金的增速開始有所增加，且保持高位穩(wěn)定運行。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年房企本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，其中，國內(nèi)貸款量基本與上年持平，自籌資金量增長28%。

值得注意的是，《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的各年房企資金使用情況的數(shù)據(jù)匯總后發(fā)現(xiàn)，2007年以來的5年，2011年房企的資金杠桿率 （資金來源總量與自籌資金量的比率）為最低，僅為2.44倍，而2007年至2010年分別為3.18倍、2.53倍、3.19倍、2.71倍。

泛海建設一位匿名高管向 《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹說，房企資金杠桿率的進一步去杠桿化，意味著房企自籌資金壓力在不斷疊加，而在房企不斷升高的自籌資金中，在信貸收緊之下，信托融資、民間借貸等高成本資金占比在水漲船高。

以房企自籌資金的主要形式地產(chǎn)信托和民間借貸為例。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松指出，2010年全國發(fā)行信托3.6萬億，2011年上半年發(fā)行4萬億，比2010年全年總量還要多，其中1/3為銀行的理財產(chǎn)品，2/3面向房地產(chǎn)。此外，2011年有近2萬億元民間借貸進入了房地產(chǎn)業(yè)。

國泰君安的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)信托資金一般的資金年回報率達15%~20%,遠高于銀行貸款，大大增加了房企的融資成本，同時壓縮著房企的利潤空間。