房?jī)r(jià)向左融資成本向右 房企利潤(rùn)或跌一成

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書(shū)利 胡廷鴻 徐學(xué)成 發(fā)自北京 深圳 廣州    

/房企分化/

部分房企利潤(rùn)仍在增長(zhǎng) 高周轉(zhuǎn)或更順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

有道是有人歡喜有人愁。雖然有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)“蒸發(fā)”10%~15%，且可能下降至5年來(lái)的最低水平，但一些項(xiàng)目布局合理或者追求高周轉(zhuǎn)的房企依然在低迷的市場(chǎng)環(huán)境下獲得良好的收益。中投證券預(yù)測(cè)顯示，2011年萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別可能達(dá)到659.28億元和97.97億元，依此計(jì)算，其去年的利潤(rùn)率將同比2010年的14.3%出現(xiàn)小幅提高，除萬(wàn)科之外，恒大、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)等房企2011年的盈利也保持較快增長(zhǎng)。

2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局分化日益明顯，在周轉(zhuǎn)速度和品質(zhì)利潤(rùn)之間，房企依然在尋找自己的平衡。

部分房企利潤(rùn)仍逆市上漲

萬(wàn)科于日前發(fā)布的2011年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，2011年全年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1075.3萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1215.4億元，同比分別增長(zhǎng)19.8%和12.4%。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2011年萬(wàn)科144平方米以下戶型占比達(dá)88%，而這一比例在第四季度達(dá)91%。

雖然在公布全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的同時(shí)，萬(wàn)科并未透露2011年的利潤(rùn)增長(zhǎng)情況，但據(jù)一些機(jī)構(gòu)的分析數(shù)據(jù)，萬(wàn)科去年的凈利潤(rùn)得以保持高速增長(zhǎng)。中投證券預(yù)測(cè)顯示，2011年萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別可能達(dá)到659.28億元和97.97億元，依此計(jì)算，其去年的凈利潤(rùn)率將達(dá)到14.8%，同比2010年的14.3%有所提高；保利地產(chǎn)于近期發(fā)布的業(yè)績(jī)快報(bào)則顯示，2011年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入470.27億元，同比增31.02%。依此計(jì)算，保利地產(chǎn)去年的凈利潤(rùn)率為13.8%，同比2010年的13.7%也有小幅提高。

根據(jù)中投證券提供的數(shù)據(jù)，保利在去年年初就主動(dòng)增加了中小戶型的比例，而144平方米以上的大戶型占比下降了10%~20%。

除上述兩家房企之外，在2011年業(yè)績(jī)方面表現(xiàn)突出的還包括恒大和融創(chuàng)中國(guó)。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2011年恒大全年銷(xiāo)售達(dá)到803.9億元，同比增長(zhǎng)59.4%；截至2011年12月31日，融創(chuàng)中國(guó)全年合約銷(xiāo)售金額達(dá)192億元，同比增長(zhǎng)130%。

高周轉(zhuǎn)更勝一籌

根據(jù)由中房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的《2011年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)年度銷(xiāo)售TOP50排行榜》，前20位的房企中，除2家沒(méi)有公布2011年銷(xiāo)售目標(biāo)的房企外，只有8家完成了全年任務(wù)，由此可以看出，有一半的房企并沒(méi)有完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)。

CRIC分析指出，房企市場(chǎng)格局的分化已經(jīng)十分明顯，但總體來(lái)看，一些奉行高周轉(zhuǎn)策略的房企表現(xiàn)均比較搶眼。

從業(yè)績(jī)排名靠前的幾大房企中可以看出，萬(wàn)科、恒大等均是以高周轉(zhuǎn)著稱，而這些房企在盈利能力上的表現(xiàn)也十分突出，利潤(rùn)均保持一定幅度的增長(zhǎng)。

前述分析顯示，萬(wàn)科和保利均在去年減少了大戶型的占比，增加了中小戶型的產(chǎn)品比例；恒大在近幾年則一直致力于二、三線城市的拓展，其2011年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在其進(jìn)駐的101個(gè)城市中，二線城市和三線城市分別為24個(gè)和74個(gè)，而在項(xiàng)目布局上，一線城市只占3.3%，二、三線城市則占據(jù)96.7%。

相關(guān)分析指出，從二、三線城市的地價(jià)上漲和房?jī)r(jià)上漲的對(duì)比情況來(lái)看，早期在二、三線城市布局的房企拿地成本普遍較低，但近兩年來(lái)，二、三線城市的房?jī)r(jià)上漲幅度卻高于一線城市，兩相對(duì)比不難看出，這些房企的利潤(rùn)相當(dāng)可觀。

地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同認(rèn)為，在二、三線城市布局可以獲得成本控制上的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售快速回款，這說(shuō)到底也是一種追求高周轉(zhuǎn)的策略。

CRIC分析稱，在今年信貸緊張，資金成本較高的環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)顯然已成為眾房企的追求目標(biāo)，“快進(jìn)快出”提高效率使這一模式有了更大的生存空間。

增長(zhǎng)策略的博弈

從上述分析不難看出，調(diào)控持續(xù)深入的情況下，高周轉(zhuǎn)的企業(yè)無(wú)疑更順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，而一些追求高品質(zhì)高利潤(rùn)的房企則舉步維艱。

以綠城和SOHO中國(guó)為例，根據(jù)綠城2011年中報(bào)，2011年上半年，綠城的凈資產(chǎn)負(fù)債率從前年年底的132%攀升至163.2%，負(fù)債率遠(yuǎn)高于其他房企，而在2008年，綠城也面臨著同樣的資金困境。經(jīng)緯行研究中心對(duì)此分析原因指出，除了綠城專(zhuān)注于豪宅的打造、定價(jià)較高外，不斷融資、不斷拿地這種快速擴(kuò)張的模式也對(duì)企業(yè)的資金鏈提出了嚴(yán)峻考驗(yàn)。

此外，去年的前11個(gè)月，SOHO中國(guó)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比下滑了54.62%，擴(kuò)張快速和銷(xiāo)售放緩亦是制約其資金鏈的重大因素。

CRIC分析稱，在發(fā)展策略上，房企其實(shí)一直在尋找高周轉(zhuǎn)和品質(zhì)利潤(rùn)之間的平衡，品質(zhì)利潤(rùn)型企業(yè)更多地追求項(xiàng)目品質(zhì)帶來(lái)的高毛利率和土地升值溢價(jià)帶來(lái)的超額利潤(rùn)，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下發(fā)展空間反倒受到了一定程度限制。

當(dāng)然，高周轉(zhuǎn)必然會(huì)以犧牲利潤(rùn)率作為代價(jià)，但是從整體效率上來(lái)看，周轉(zhuǎn)率的提升彌補(bǔ)了利潤(rùn)率的降低，并且提升程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于利潤(rùn)率的下降幅度，非但沒(méi)有降低凈資產(chǎn)回報(bào)率，反而加快了資本使用效率，降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。