2011-12-08 01:21:38
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海
每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海
在一次“持續(xù)調(diào)控資金鏈增壓下如何突圍”的討論中,與會者大多認為轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)或許是目前房企應(yīng)對資金鏈危機的最好辦法。然而,盛高置地的案例卻對上述論斷說“不”。
穆迪11月29日發(fā)布報告,將盛高置地(控股)有限公司的公司家族評級由Ba3下調(diào)為B1,同時將盛高置地約2億美元的高級無抵押債務(wù)評級從B1下調(diào)為B2,評級展望為負面。9月30日,另一大評級機構(gòu)標準普爾也宣布,將盛高置地的長期企業(yè)信用評級由“BB-”下調(diào)至“B+”,將其未到期優(yōu)先無擔(dān)保債券的債務(wù)評級由“B+”下調(diào)至“B”。
被上述兩大機構(gòu)調(diào)低評級的盛高置地是2009年以后最早轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)商之一。但上述轉(zhuǎn)型顯然沒有讓該公司在調(diào)控下減緩財務(wù)壓力。盛高置地上半年財務(wù)報表顯示,占到所有開發(fā)類1/6以上的投資類物業(yè)目前的收益貢獻僅占集團收入1%,這使得公司更多銷售物業(yè)“過冬”。
商業(yè)地產(chǎn)持有比例不宜過大
與很多去年和今年才開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商相比,盛高置地?zé)o疑轉(zhuǎn)型時間更早。根據(jù)盛高置地主席王偉賢在2010年的主席致辭,早在2009年,盛高置地就完成了“2+X”精品地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略,(“2”是指大型中高端住宅社區(qū)和城市綜合體項目,“X”則是指盛高置地在全國發(fā)展的旅游與休閑地產(chǎn))實現(xiàn)了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
王偉賢在今年上半年接受《東方早報》采訪時也表示,住宅、城市綜合體和旅游休閑地產(chǎn)的比例應(yīng)該是4:4:2。
但盛高置地上半年的財務(wù)報表卻顯示,截至今年上半年,或者已竣工的投資物業(yè)的賬面價值已經(jīng)達到20億元,加上聯(lián)營的外灘半島酒店,總資產(chǎn)超過30億元,但帶來的租金收入?yún)s只占到集團總收入的1%。根據(jù)上半年財報,該公司物業(yè)銷售的收入達到12.63億元,占到上半年銷售收入的絕大部分。而物業(yè)租賃收入、酒店收入等投資物業(yè)相關(guān)收入?yún)s只有3700萬元。
上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,對那些計劃轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的住宅開發(fā)商來說,在轉(zhuǎn)型初期,商業(yè)地產(chǎn)投資不宜過大。即使在轉(zhuǎn)型完成后,上述資產(chǎn)比例也應(yīng)該僅占整個集團的20%~30%,并且需要5年以上的轉(zhuǎn)型,才能逐步實現(xiàn)。
持有商業(yè)地產(chǎn)難獲足夠現(xiàn)金流
張宏偉說,由于轉(zhuǎn)型初期開發(fā)商很難通過持有商業(yè)地產(chǎn)獲得足夠的現(xiàn)金流,開發(fā)商更多需要通過賣房來解決資金壓力。
然而,上半年盛高置地的銷售顯然不理想,公司的合約銷售僅為15.57億元,不到全年目標的22.24%。
10月份之后,盛高置地的銷售情況并未改善。截至10月31日,公司的銷售額僅為26.1億元,只較6月底增加了10億元出頭。
中房信分析師薛建雄說,解決盛高置地資金周轉(zhuǎn)的最好辦法,其實就是降價銷售。該機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,盛高置地在上海的項目——盛高香溢灣10月份以后成交均價開始出現(xiàn)下調(diào),由原來的22000多元左右下調(diào)至17000元左右,成交量因此迅速上升。10至12月的三個月不到時間,成交面積已是今年前九月的近一倍。
他認為,盛高置地其他項目也有可能效仿盛高香溢灣,通過大幅調(diào)整項目的銷售價格方式,實現(xiàn)快速銷售。但本報記者觀察盛高置地8、9、10月的月度通訊,除香溢灣的價格有每平方米2000元左右的調(diào)整外,其他項目并沒有大幅調(diào)整。
經(jīng)營性物業(yè)抵押也困難
在上海一家評估師事務(wù)所任評估師的黃海告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,一旦開發(fā)商所開發(fā)的住宅降價,勢必會影響到同時開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)的估值。一般情況下,商業(yè)地產(chǎn)的估值本身就可能要比住宅低一些。
此前,上海一家銀行的貸款經(jīng)理曾告訴記者,相比于開發(fā)貸款,目前以商業(yè)地產(chǎn)作抵押,獲取“經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款”要容易得多。
盛高置地上半年財務(wù)報表表明,盛高置地已完工物業(yè)的賬面價值投資類物業(yè)賬面價值有13.24億元,但只有價值12.52億元的資產(chǎn)得到抵押。相比之下,盡管開發(fā)貸款正在被銀行收緊,但開發(fā)中賬面價值達到96.51億元的銷售物業(yè)中依然有70億元物業(yè)通過抵押獲得了貸款。
張宏偉表示,事實上絕大多數(shù)的開發(fā)商很難因為短期轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)而獲益。這一轉(zhuǎn)型只能是立足長遠的戰(zhàn)略布局,而不可能解房企眼前之急。
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