租房陷阱難防 中介管理缺口大開(kāi)

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每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

編者按

作為數(shù)百萬(wàn)“北漂”中的一員，宋麗不是唯一一個(gè)陷入租房麻煩的人。在各種論壇、小組、貼吧中，網(wǎng)友們發(fā)布自己的租房受害經(jīng)歷，對(duì)中介大加譴責(zé)?，F(xiàn)實(shí)中，為了討還利益，租房者與中介拳腳相向或?qū)Σ竟玫陌咐嗖簧僖?jiàn)。租房者與中介公司的關(guān)系不斷惡化。政府機(jī)構(gòu)對(duì)中介市場(chǎng)的管理卻難以面面俱到。針對(duì)中介行業(yè)亂象，專(zhuān)家呼吁，應(yīng)盡快出臺(tái)行業(yè)性法律法規(guī)。

/案例/

憤怒的租客：27歲“北漂”女舉錘砸了中介的門(mén)

每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

每當(dāng)看到路旁商店的鋼化玻璃門(mén)，27歲的“北漂”宋麗（化名）的腦子里就會(huì)響起 “嘩啦啦”破碎的聲音，20多天前那場(chǎng)噩夢(mèng)不斷重現(xiàn)。

當(dāng)天，宋麗到位于朝陽(yáng)區(qū)的中偉置地總部辦理退房手續(xù)并收回押金。僵持4小時(shí)后，對(duì)方以種種借口拒絕退還1200元押金。一怒之下，宋麗拿出事先準(zhǔn)備好的錘子，砸碎了兩扇玻璃門(mén)，砸壞了一張桌子和一臺(tái)飲水機(jī)。結(jié)果，她不僅沒(méi)有要回押金，還另外付出了3500元賠償款。

100元“管理費(fèi)”引發(fā)的糾紛

和許多租賃糾紛一樣，押金成為事情的“導(dǎo)火索”。

去年10月17日，宋麗通過(guò)“北京中偉置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”，在朝陽(yáng)區(qū)“永安里磚廠一號(hào)樓”租下一間房子，租金每月1200元。另外，她還支付了1200元押金。

今年10月16日，房子到期，宋麗與中介約定，27號(hào)辦理退房手續(xù)。

由于同住的租客全部退房，中介公司負(fù)責(zé)人表示，其他租戶(hù)不在場(chǎng)，不能把押金單獨(dú)退給宋麗。

對(duì)于這個(gè)解釋?zhuān)嘻愓J(rèn)為是“胡攪蠻纏”，因?yàn)楹贤餂](méi)有這個(gè)規(guī)定。于是，她一直跟著這個(gè)負(fù)責(zé)人，不停地要求退還押金。后負(fù)責(zé)人答應(yīng)退押金，但前提是“扣除100元管理費(fèi)”。這個(gè)“管理費(fèi)”，是就中介公司所做的維修、協(xié)調(diào)、管理而言的。

宋麗稱(chēng)，正是這100元“管理費(fèi)”激怒了她。在她租房期間，中介不僅沒(méi)有將承諾的家具配備齊全，而且在因水管破裂引發(fā)的多方糾紛上，沒(méi)有盡到義務(wù)。打交道的過(guò)程中，業(yè)務(wù)員的態(tài)度惡劣。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在雙方簽訂的租房合同中，沒(méi)有看到 “管理費(fèi)”一項(xiàng)。

雙方的交涉從上午10點(diǎn)一直持續(xù)到下午兩點(diǎn)。百般協(xié)商無(wú)果后，宋麗憤怒到極點(diǎn)，她從包里拿出事先準(zhǔn)備好的錘子，一片“嘩嘩”聲中，公司的兩扇玻璃門(mén)被砸碎。宋麗還砸壞了一臺(tái)飲水機(jī)和一張桌子。

中介公司報(bào)了警。雙方協(xié)商后，決定由宋麗賠償3500元，原有的1200元押金不予退還。

現(xiàn)場(chǎng)完好如初

3日后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到位于朝陽(yáng)區(qū)仟村商務(wù)大廈11層的中偉置地總部。這棟商務(wù)樓位于北三環(huán)外一條小街上，周?chē)兄^(qū)。

中偉置地總部占據(jù)了11層的大部分房間。同一層樓上，還駐扎著另一家不知名的房產(chǎn)中介。房間里一切工作如常，身著白襯衫、黑西褲的工作人員不時(shí)走到樓道里抽煙。記者發(fā)現(xiàn)，玻璃門(mén)完好如初，地板干凈整潔。當(dāng)記者亮明身份后，中偉置地的接待人員立刻矢口否認(rèn)“砸門(mén)”一事，“你看，我們的門(mén)、家具都是完好的，從來(lái)沒(méi)有過(guò)這樣的事情。”當(dāng)記者要求約見(jiàn)負(fù)責(zé)人時(shí)，對(duì)方以“負(fù)責(zé)人都不在”為由推脫。

不過(guò)，該棟大樓一名王姓保潔員自稱(chēng)目睹了砸店一幕。該保潔員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，當(dāng)女孩掏出錘子時(shí)，對(duì)方非但沒(méi)有阻攔，還說(shuō)，“還帶了家伙呢，有本事砸啊。”

/維權(quán)/

租客維權(quán)成本高企 勝算幾何？

每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

一位資深律師向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，押金是導(dǎo)致租客與中介沖突的主要原因。

在多數(shù)租賃關(guān)系中，押金數(shù)額不算大，甚至遠(yuǎn)低于商業(yè)合作中的保證金。押金為什么總是成為糾紛的根源？

押金的秘密

業(yè)內(nèi)人士介紹，中介公司通過(guò)租賃業(yè)務(wù)獲取利潤(rùn)的渠道，主要是收取中介費(fèi)和賺取差價(jià)兩種方式。在兩種方式中，中介公司都需要向租客收取押金。

上述律師向記者表示，房屋到期退房時(shí)，中介公司往往以物品損壞、水電費(fèi)用未結(jié)清為由，克扣租客的押金。此外，很多租賃合同中規(guī)定，逾期3天未繳納租金的，中介公司有權(quán)扣下押金，并驅(qū)趕租房者。

除此之外，一些中介公司還通過(guò)重復(fù)收取有線(xiàn)電視費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等方式違規(guī)盈利。

業(yè)內(nèi)人士向記者表示，租賃業(yè)務(wù)對(duì)中介公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)總體偏小，導(dǎo)致該項(xiàng)業(yè)務(wù)成為“雞肋”。

該律師認(rèn)為，無(wú)論如何，上述現(xiàn)狀都不應(yīng)成為中介公司違規(guī)經(jīng)營(yíng)的理由。在現(xiàn)實(shí)中，中介行業(yè)已經(jīng)形成 “違規(guī)經(jīng)營(yíng)-口碑受損-利潤(rùn)受損-違規(guī)經(jīng)營(yíng)”的惡性循環(huán)，這只會(huì)讓中介市場(chǎng)越來(lái)越混亂。

“抱團(tuán)”維權(quán)成趨勢(shì)

宋麗將事情經(jīng)過(guò)寫(xiě)了一篇帖子，發(fā)布在某論壇上，痛斥“黑中介”。看到宋麗的帖子，李斐斐很快將帖子置頂，她是這個(gè)版的版主之一。

李斐斐向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，部分房產(chǎn)中介的違規(guī)操作，除了利欲熏心之外，也與消費(fèi)者的嬌慣與縱容不無(wú)關(guān)系。除了擔(dān)任天涯社區(qū)“京城樓盤(pán)會(huì)”的版主外，她還注冊(cè)了一個(gè)維權(quán)微博，另外還有維權(quán)QQ群，成功幫助過(guò)很多人維權(quán)，如今已經(jīng)有200多個(gè)成員。

她向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，在租房過(guò)程中，租客處在弱勢(shì)一方。在租房的各個(gè)環(huán)節(jié)，陷阱無(wú)處不在，“只要向中介交了定金，你就進(jìn)‘套’了。”

李斐斐所說(shuō)的“套”，是指租客在看房、交定金、簽合同、承租、退租等各個(gè)環(huán)節(jié)，由于信息不對(duì)稱(chēng)以及合同中的陷阱，有可能遭受的損失，像押金不退、東西壞了不給修、重復(fù)收費(fèi)等，都是常見(jiàn)的陷阱。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還發(fā)現(xiàn)，除了中偉置地，針對(duì)中天置地、中大恒基、天泰置地等特定中介公司的QQ群、微博、貼吧、論壇等也不少。

總體而言，在北京700萬(wàn)租房者中，在權(quán)益受損時(shí)能夠維權(quán)的人并不多，維權(quán)成功者更是寥寥無(wú)幾。由于涉及金額不大，不少人寧愿蒙受損失而放棄維權(quán)。

維權(quán)成本高企

事實(shí)上，不是所有的維權(quán)都缺乏勝算。前述維權(quán)QQ群的群主周欣南向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，只要掌握了足夠的證據(jù)，即便與中介公司對(duì)簿公堂，也完全可以不請(qǐng)律師而贏得訴訟，租房者付出的經(jīng)濟(jì)成本只是25元訴訟費(fèi)。

但周欣南承認(rèn)，打一場(chǎng)官司，要付出大量時(shí)間和精力，單是搜集證據(jù)就要花費(fèi)很大的精力。

一位資深律師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，很多租房者缺乏搜集證據(jù)的意識(shí)，加上一些中介公司惡意銷(xiāo)毀證據(jù)，往往使得官司陷入僵局，甚至敗訴。

維權(quán)QQ群里一名成員詳細(xì)記錄了與天泰置地的一場(chǎng)訴訟。2010年2月，經(jīng)過(guò)兩次開(kāi)庭，以及法院的多次調(diào)解，這位原告終于拿回了屬于自己的物品和7000多元賠償金，但距離2009年7月首次向法院提起訴訟，整整過(guò)去了6個(gè)月。

通過(guò)法律維權(quán)成本偏高已是不爭(zhēng)的事實(shí)。李斐斐列出了維權(quán)的其他方式：通過(guò)電話(huà)或網(wǎng)站去建委投訴、向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴、給市長(zhǎng)信箱寫(xiě)信投訴。

但她表示，除了通過(guò)市長(zhǎng)信箱，其他的公共維權(quán)渠道效果都不佳。周欣南也說(shuō)，消費(fèi)者協(xié)會(huì)基本不管，向建委投訴也往往石沉大海。

/法規(guī)/

管理缺位 房產(chǎn)中介制度建設(shè)逼近關(guān)鍵點(diǎn)

每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

“中介行業(yè)的問(wèn)題，一是這個(gè)行業(yè)自身的法律法規(guī)尚不完善，出現(xiàn)糾紛時(shí)很難做到有法可依；二是因?yàn)閳?zhí)法力度不夠，在管理上很難面面俱到。”針對(duì)租賃市場(chǎng)的亂象，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

李文杰表示，房屋租賃市場(chǎng)的糾紛不止發(fā)生在北京，在全國(guó)很多地方都比較突出，除了管理缺口外，完善行業(yè)法律也十分迫切。

管理缺口較大

據(jù)悉，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)和房屋管理局是中介市場(chǎng)的直接管理者。對(duì)于中介公司的管理和約束，除了工商部門(mén)外，起主要作用的還是北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)。

然而，在這個(gè)管理體系中，存在著較大的缺口。

李文杰向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于人力物力有限，政府機(jī)構(gòu)對(duì)中介市場(chǎng)的管理難以面面俱到，實(shí)際效果不佳。據(jù)悉，住建委對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理方式主要體現(xiàn)在執(zhí)法檢查、約談等層面上，很少深入實(shí)際問(wèn)題。

行業(yè)協(xié)會(huì)面臨著另一種難題。李文杰表示，協(xié)會(huì)的職能是對(duì)一些糾紛進(jìn)行協(xié)調(diào)、調(diào)解，并沒(méi)有執(zhí)法權(quán)和裁決權(quán)，所以具體的管理效果有限。同時(shí)，對(duì)于那些未加入行業(yè)協(xié)會(huì)的中介公司，協(xié)會(huì)在管理上更是鞭長(zhǎng)莫及。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前北京獲得資格備案的房產(chǎn)中介公司超過(guò)2000家，但北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的登記會(huì)員僅544家，其中還包括并不直接從事房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)、信息提供機(jī)構(gòu)等。也就是說(shuō)，有1000多家中介公司游離在行業(yè)協(xié)會(huì)管理之外，一些沒(méi)有獲得資質(zhì)的中介公司更是難以管理。

李文杰向記者表示，在很多國(guó)家和地區(qū)，中介行業(yè)有著“入行必入會(huì)”的規(guī)定，即在進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的同時(shí)，也必須加入行業(yè)協(xié)會(huì)，就是為了便于接受管理。但我國(guó)目前還沒(méi)有類(lèi)似規(guī)定。

事實(shí)上，即使在對(duì)協(xié)會(huì)會(huì)員的管理上，也難免出現(xiàn)漏洞?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與宋麗發(fā)生糾紛的中偉置地，正是北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的會(huì)員。飽受網(wǎng)友詬病的中天置地、中大恒基等公司，同樣位列協(xié)會(huì)會(huì)員名單。

對(duì)此，李文杰表示，對(duì)于大型中介的糾紛，調(diào)解起來(lái)相對(duì)容易，小公司的調(diào)解難度則較大。

北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院的調(diào)查結(jié)果顯示，近年來(lái)因中介原因?qū)е路课蓊?lèi)居間合同案件數(shù)量持續(xù)保持高位，原因之一就在于“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)行業(yè)自律缺位”，此外還包括行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻低、負(fù)有監(jiān)管職責(zé)的行政機(jī)關(guān)履職不力、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)分支機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的管理相對(duì)疏松等原因。

制度建設(shè)迫切

隨著中介市場(chǎng)的逐漸擴(kuò)大，對(duì)中介立法的呼聲也越來(lái)越高。

偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，到目前為止，全國(guó)有100多萬(wàn)名中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員，卻沒(méi)有一部法律法規(guī)對(duì)他們的從業(yè)行為進(jìn)行約束，這是這一行業(yè)面臨的一個(gè)很大的問(wèn)題。李文杰也呼吁，應(yīng)該盡快出臺(tái)行業(yè)性的法律法規(guī)。

在采訪中，一些律師也向記者表示，通過(guò)法律的渠道維權(quán)，除了“成本高，效率低，手續(xù)煩瑣”之外，由于現(xiàn)有的法律條文不夠細(xì)致，導(dǎo)致一些細(xì)節(jié)很難認(rèn)定。

對(duì)此，胡景暉建議，在解決一些小案件時(shí)，應(yīng)該簡(jiǎn)化法律程序。同時(shí)，在法律完善之前，政府應(yīng)在一些規(guī)定較模糊的條款上，做出相應(yīng)的司法解釋。

今年4月1日，首部針對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)的全國(guó)性法律法規(guī)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》正式施行。該辦法的出臺(tái)填補(bǔ)了行業(yè)的一大空缺，但綜合現(xiàn)有的法律法規(guī)，仍被認(rèn)為存在立法層級(jí)低、缺乏可操作性的問(wèn)題。

北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院的調(diào)查顯示，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律的不完善助長(zhǎng)了中介公司違法違規(guī)行為的發(fā)生，因此推進(jìn)行業(yè)立法、推動(dòng)法律制度建設(shè)、規(guī)范中介從業(yè)人員的行為底線(xiàn)，尤為迫切和重要。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志也曾表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)在制度建設(shè)方面已經(jīng)到了一個(gè)不能回避的關(guān)鍵點(diǎn)上，目前很多制度的設(shè)計(jì)和現(xiàn)在的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求不相適應(yīng)，必須加以調(diào)整。