“破譯”開(kāi)發(fā)商發(fā)展密碼 新增長(zhǎng)動(dòng)力離不開(kāi)“有價(jià)值”的房產(chǎn)

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海　　

    “關(guān)注房子從來(lái)離不開(kāi)價(jià)值，但是我們感覺(jué)到從來(lái)沒(méi)有像今天這樣關(guān)注價(jià)格之外的價(jià)值?！痹谥袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌、住建部政策研究中心副主任秦虹、復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰、金地集團(tuán)上海分公司營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理宋家泰4位嘉賓的一場(chǎng)“頭腦風(fēng)暴”之后，作為主持人的《每日經(jīng)濟(jì)新聞》上海中心總經(jīng)理黃波對(duì)價(jià)值地產(chǎn)作出了這樣的總結(jié)。

    上述4位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了不同角度和維度的解讀，令開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)值地產(chǎn)的理解更為接近，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)下一個(gè)黃金十年的發(fā)展“密碼”已經(jīng)呼之欲出了。

提升品質(zhì)=提升價(jià)值？

    “產(chǎn)品品質(zhì)有很大的提升，但是大家感覺(jué)到價(jià)格的提升遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于品質(zhì)的提升，也就是說(shuō)性?xún)r(jià)比不合理。”顧云昌認(rèn)為，出現(xiàn)這樣的問(wèn)題是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)了誤區(qū)——單靠土地升值來(lái)獲得品質(zhì)的提升。導(dǎo)致這一問(wèn)題的原因不僅是開(kāi)發(fā)商，也有市場(chǎng)環(huán)境的因素。

    2004年以后樓市一直處于供不應(yīng)求的賣(mài)方市場(chǎng)中，缺少激烈的競(jìng)爭(zhēng)。這種情況下，房子不論好壞都可以賣(mài)掉。房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)橥恋貪q價(jià)，而性?xún)r(jià)比沒(méi)有提升。現(xiàn)在政府調(diào)控市場(chǎng)，從表面上看是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，實(shí)際上是讓老百姓買(mǎi)得物有所值。所以，開(kāi)發(fā)商努力提升產(chǎn)品品質(zhì)，是價(jià)值地產(chǎn)的方向。

    顧云昌的上述觀點(diǎn)，得到了上海金地營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)宋家泰的贊同。據(jù)他回憶，2008~2009年金地年旁邊有一個(gè)毛坯房，開(kāi)發(fā)的速度沒(méi)有金地這么快，當(dāng)時(shí)的均價(jià)是1.4萬(wàn)~1.5萬(wàn)元，而現(xiàn)在售價(jià)已經(jīng)達(dá)到2萬(wàn)元/平方米。

    宋家泰也認(rèn)為，確實(shí)存在開(kāi)發(fā)商追求土地價(jià)值最大化的現(xiàn)象。他介紹，佘山有大量的規(guī)劃類(lèi)型的小區(qū)，小區(qū)賣(mài)得比較好，但是交房一兩年以后，就很少有人居住。調(diào)查后發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)，這些小區(qū)絕大多數(shù)都采取了“一九法則”，即把90%的空間給房子，只有10%是公共空間。這也是郊區(qū)居住率小的原因。相比之下，世界各地好的酒店，客戶都是在公共地區(qū)活動(dòng)，原因是開(kāi)發(fā)商把10%的資源放在室內(nèi)，把90%的資源放在公共部分。

泡沫程度決定地產(chǎn)價(jià)值？

    陳杰則把房地產(chǎn)有無(wú)價(jià)值直接指向房地產(chǎn)有無(wú)泡沫。他認(rèn)為，所謂泡沫，就是價(jià)值和價(jià)格有沒(méi)有背離。房地產(chǎn)價(jià)值是可以測(cè)評(píng)的，價(jià)值可以分為兩部分：一是基本價(jià)值，也就是使用價(jià)值；二是預(yù)期價(jià)值。

    使用價(jià)值就是房屋的租金?，F(xiàn)在如果按照上海、北京等一線城市的情況，住宅使用價(jià)值和價(jià)格比應(yīng)該差距比較大。正常情況下，上述比率至少要比存款利率高，但實(shí)際上并不是這樣。所以，使用價(jià)值和價(jià)格出現(xiàn)很大的背離。

    但為何房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺？那是因?yàn)榇蠹蚁嘈蓬A(yù)期價(jià)值，認(rèn)為它有投資性?，F(xiàn)在買(mǎi)的房子租金很低，買(mǎi)房子不劃算，但是人們預(yù)期將來(lái)房子可以升值，所以要買(mǎi)房。

    限購(gòu)之后這種情況發(fā)生了很大的變化，預(yù)期價(jià)值被打壓了。特別是高端樓盤(pán)被限購(gòu)，銷(xiāo)售出現(xiàn)一定的問(wèn)題。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商面臨價(jià)格的調(diào)整。但是當(dāng)價(jià)格難以調(diào)整時(shí)，就要提高房屋價(jià)值，即使用價(jià)值。

    至于如何提升使用價(jià)值，陳杰的觀點(diǎn)是，做好客戶細(xì)分，了解購(gòu)房者第一次置業(yè)和第二次置業(yè)的差異，分析不同消費(fèi)者的不同需求，這樣使用價(jià)值就體現(xiàn)出來(lái)了。同時(shí)應(yīng)該全周期調(diào)研，賣(mài)完后繼續(xù)調(diào)研購(gòu)房者的需求，提高客戶滿意度，更加翔實(shí)地收集資料。

長(zhǎng)遠(yuǎn)利益才是真正的價(jià)值

    和顧云昌、宋家泰、陳杰等更關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的地產(chǎn)價(jià)值不同，秦虹關(guān)注的是價(jià)值地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和公共利益。

    秦虹說(shuō)，“在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我覺(jué)得政府第一應(yīng)該關(guān)心長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，即節(jié)能、減排，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研來(lái)生產(chǎn)符合需求的房子。如果房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、定位、服務(wù)、制造不能夠滿足社會(huì)需求的話，會(huì)造成極大的浪費(fèi)。如果后期要改造，成本是巨大的，這對(duì)政府和企業(yè)來(lái)說(shuō)都是無(wú)法承受的。有一些房子30年就拆了，并不是它不能住了，并不是不結(jié)實(shí)了，而是它不符合現(xiàn)在生活的需求了，所以這是極大的浪費(fèi)?！?/p>如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

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