叫停容積率1.0土地出讓 無礙滬別墅供應(yīng)

每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        “為貫徹落實國土資發(fā)（2010）204號文精神，朱家角鎮(zhèn)張家圩路南側(cè)A3-1、A3-2地塊等六幅地塊從即日起暫停預(yù)申請活動。”上海市規(guī)劃和國土資源管理局時間落款為本月23日的一紙公告昨日（12月28日）觸動了上海別墅市場的“神經(jīng)”。

        根據(jù)上述公告，上海已經(jīng)執(zhí)行國土資源部今年第204號文，叫停了容積率1.0以下的住宅用地出讓。這令此前銷售平平的上海雙拼、聯(lián)排、疊加等類別墅突然有了快速升值的可能。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士還記得，2004年正是因為國土部下發(fā)對容積率低于0.3別墅用地的禁令之后，才有了后來6年上海獨棟別墅的行情。如今這一類別墅更是一漲再漲，價格早已比肩市中心的頂級住宅。

        上海叫停出讓容積率1.0以下的類別墅用地以后，上述疊加、聯(lián)排、雙拼別墅，是否也能像獨棟別墅那樣物以稀為貴呢？機構(gòu)的回答是否定的。按照目前的銷售速度，開發(fā)商手里的上述類別墅項目用地至少還可以開發(fā)10年。而由于開發(fā)商擁有“偷容積率”的能力，上海的各種類型的別墅還將源源不斷地上市銷售。

5年僅售700多萬平米

        中國房地產(chǎn)信息集團昨日提供給《每日經(jīng)濟新聞》記者的數(shù)據(jù)顯示，過去幾年，上海的經(jīng)濟類別墅一直賣得很慢，僅占整個市場極小比例。

        自2005年12月至今年11月，上?？偣操u出聯(lián)排別墅662.74萬平方米，疊加別墅80.68萬平方米，只占最近5年上海商品住宅銷售量的10%左右。以今年為例，截至11月，上海商品住宅成交800多萬平方米，其中僅120萬平方米左右是疊加、雙拼和聯(lián)排別墅。

        中房信分析師薛建雄說，由于疊加別墅與公寓的形態(tài)接近，因此銷量一直不佳。目前銷售相對較好的，只有雙拼及聯(lián)排別墅。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種緩慢的銷售速度，即使在容積率1.0以下住宅用地被全面叫停后，上述別墅類型依然不會稀缺。

        上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說，從目前的市場供求看，上海低密度住宅供應(yīng)并不稀缺，倒是普通住宅供求更為緊張。

        中國指數(shù)研究院提供給  《每日經(jīng)濟新聞》記者的數(shù)據(jù)顯示，自2004年至昨日，上?？偣渤鲎尩娜莘e率1.0以下的住宅、商用地土地總建筑面積約為2382.54萬平方米，扣除已經(jīng)銷售的700多萬平方米，全市容積率1.0以下用地存量至少還有1600多萬平方米，按照過去5年平均140多萬平方米的銷售速度，至少可以銷售10年。

小獨棟可能減少

        薛建雄說，即使沒有如此龐大的經(jīng)濟類別墅用地庫存，上海的聯(lián)排、雙拼和疊加別墅也不會在短期內(nèi)出現(xiàn)供不應(yīng)求。因為，大部分項目都會通過“偷容積率”來建造這類經(jīng)濟型別墅。

        所謂“偷容積率”，即部分開發(fā)商通過提高項目公建配套部分的容積率，來降低商品住宅的容積率，并建造、開發(fā)出一系列的聯(lián)排、雙拼、疊加別墅。用這樣的方法，甚至容積率達到1.5的地塊，也能造出大量的聯(lián)排別墅。

        薛建雄認(rèn)為，在上海叫停容積率1.0以下的住宅用地出讓后，這種情況會變得更普遍，因此聯(lián)排、雙拼和疊加別墅絕不會出現(xiàn)供應(yīng)緊缺。反倒是那些間距較窄的小獨棟別墅，可能變得稀缺。

        按照目前標(biāo)準(zhǔn)，即使采用“偷容積率”的做法，小獨棟的容積率仍需保持在0.7以內(nèi)。對容積率1.0以內(nèi)住宅用地的叫停，可能意味著這一類型的別墅未來將逐步淡出市場，變得相對稀有。

        上海同策咨詢機構(gòu)研究經(jīng)理倪曉玲說，叫停容積率低于1.0的地塊后，上海趙巷等傳統(tǒng)別墅集中的郊縣土地出讓價格仍將延續(xù)之前的高價行情，仍會有企業(yè)拍出“地王”。在星河灣等大平層項目崛起之后，外環(huán)外公寓類的豪宅已經(jīng)成為開發(fā)商們新的方向。



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