尹中立：房地產(chǎn)調(diào)控為何效果不彰？

尹中立（社科院金融專家）

        國土部19日剛發(fā)出通知稱，要堅決抑制地價過快上漲，各地出現(xiàn)新地王的，兩個工作日內(nèi)必須上報等。這兩天，北京市就誕生了總價63億元的新地王，引起了社會各界的高度關注，也引起了各界對房地產(chǎn)調(diào)控失效的擔憂。

        2010年的房地產(chǎn)調(diào)控措施被稱為“史上最嚴厲”。從1月份開始，中央連續(xù)三次出臺政策對房地產(chǎn)進行調(diào)控，政策手段從傳統(tǒng)的稅收、金融到增加住房保障等，甚至部分城市還實行了限售政策。但遺憾的是，“史上最嚴厲”的房地產(chǎn)調(diào)控并沒有控制住房價。盡管樓市交易量出現(xiàn)了波動，但總體價格并沒有出現(xiàn)下跌，部分城市的價格竟然創(chuàng)新高，從第三季度開始部分樓盤甚至重新出現(xiàn)開盤當天售罄的現(xiàn)象，地王又不斷冒出。事實表明，年初以來出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有扭轉(zhuǎn)樓市價格上漲的預期。

        為什么最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控沒有起到預期的效果？筆者認為主要有以下兩個原因。

        首先，市場與政府博弈的歷史結果是房價總是創(chuàng)新高。中國的房地產(chǎn)調(diào)控可以追溯到2005年，當年的第二季度政府出臺了數(shù)項措施阻止房地產(chǎn)投機行為，如購買住宅未滿5年轉(zhuǎn)讓需要繳納5%的營業(yè)稅等。在隨后的6個月時間里，無論房地產(chǎn)交易量還是價格都出現(xiàn)明顯下跌，上海的房價下跌了約15%左右。但從2005年10月份開始，房價出現(xiàn)新一輪上漲，招致了2006年第二季度的第二次調(diào)控，但此次政策出臺之后，其效果只持續(xù)了1月時間，隨后樓價繼續(xù)上漲。政府通過政策對樓市調(diào)控的效果越來越差。

        2007年，為了給炙熱的樓市降溫，政府有針對性地出臺抑制房地產(chǎn)投機的政策，從金融政策與稅收政策上控制購買多套住宅的行為。從2007年底至2008年底，樓市出現(xiàn)明顯降溫，但2008年底中國政府為了應對全球金融危機，不得不再次刺激樓市，樓市在2009年再創(chuàng)新高。

        總結幾年來與政府政策博弈的經(jīng)驗，市場至少有兩點共識：樓價下跌是暫時的，上漲是大趨勢；政府為了保持經(jīng)濟的快速增長，不會讓房地產(chǎn)出現(xiàn)深度調(diào)整。正因為如此，房地產(chǎn)調(diào)控的效果必然越來越差。

        其次，歐美經(jīng)濟不景氣制約了中國貨幣政策工具的使用。2010年初以來，正當中國進行樓市調(diào)控的同時，歐美國家不斷傳出不好的經(jīng)濟數(shù)據(jù)和負面的經(jīng)濟信息。4、5月份歐洲出現(xiàn)主權債務危機，隨后歐盟諸國開始削減財政赤字，減少政府開支，對經(jīng)濟增長必然產(chǎn)生影響；美國的長期國債收益率不斷創(chuàng)新低，說明市場對美國出現(xiàn)通貨緊縮的預期日益加強，失業(yè)率的居高不下成為美國經(jīng)濟復蘇的巨大障礙，而美國政府的巨額債務使得刺激經(jīng)濟的空間變得越來越狹窄。

        西方國家集體陷入通貨緊縮的泥潭必然選擇低利率的政策不變，受此影響，全球資本紛紛尋找高回報的投資場所，包括中國在內(nèi)的亞洲國家和地區(qū)成為這些資本的理想棲息地。尤其是從11月份開始，美國宣布第二次“量化寬松”貨幣政策，進一步刺激了包括中國在內(nèi)的發(fā)展中國家的流動性過剩。因此，西方國家的低利率政策可能對解決本國的經(jīng)濟問題幫助不大，卻使新興國家出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫的概率大增。我們注意到，最近幾個月，新加坡、馬來西亞等地的樓市都在躍躍欲試。

        在此背景下，中國的房地產(chǎn)調(diào)控難度可想而知。在正常情況下，提高利率是使樓市降溫的最好措施，但由于西方國家的低利率使該政策工具難以實施。加上目前CPI增幅超過了存款利率，老百姓對貨幣貶值的擔憂越來越強烈，結果使資金可能重新選擇樓市。11月份人民銀行的問卷調(diào)查表明，選擇買房的比例快速增加，通脹預期對樓市的刺激作用已經(jīng)充分顯露?？梢?，房地產(chǎn)調(diào)控的確是任重而道遠。



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