房價泡沫指數(shù)一年翻番？社科院“泡沫說”遭質(zhì)疑

每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        昨日（12月8日），社科院發(fā)布《住房綠皮書》稱，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫指數(shù)為29.5%，比去年同期翻了一倍還多。

        一年之間，房價泡沫就翻了一倍？上述數(shù)據(jù)遭到一些業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑。

        對此，綠皮書編者、社科院財貿(mào)所城市與房地產(chǎn)研究室研究員鄒琳華向  《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，由于計算時的參照不同，兩個版本的房價泡沫指數(shù)沒有可比性。而且，上述指數(shù)僅作為一種參考，不能說明具體問題，也不能依據(jù)泡沫大小來推斷市場走向。

質(zhì)疑：嚴(yán)厲調(diào)控下泡沫翻倍？

        按照綠皮書的算法，房價泡沫等于實際價格減去基準(zhǔn)價格。這里的實際價格，就是今年9月全國35個大中城市二類地段普通商品住宅集中成交價。這里的基準(zhǔn)價格，則是由反映城市經(jīng)濟基本面和公共基礎(chǔ)設(shè)施水平的11項指標(biāo)綜合得出。

        按照上述算法，北京市二類地段普通商品住宅的基準(zhǔn)價格為13316元/平方米，實際價格為26446元/平方米，泡沫指數(shù)達(dá)到49.6%，而去年同期，北京的房價泡沫僅為26.6%，一年翻了近一倍。

        這種情況并不限于北京。《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱2009年版《住房綠皮書》發(fā)現(xiàn)，去年全國35個大中城市商品住房價格泡沫指數(shù)為14.1%，僅相當(dāng)于今年的一半不到。其中，去年深圳市的房價泡沫為零，僅過一年時間就達(dá)到48.5%。

        一年之間房價泡沫翻一倍，似乎在某種程度上反映了市場的現(xiàn)實。但自去年第四季度以來，中央多次提出“遏制投資投機性需求”，并連續(xù)出臺多項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。因此有業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑：即便是“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策，也無法阻止房價泡沫的膨脹？

回應(yīng)：不能以此推斷市場走向

        對于上述疑問，綠皮書編者、社科院財貿(mào)所城市與房地產(chǎn)研究室研究員鄒琳華向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，由于計算時的參照不同，兩個版本的房價泡沫指數(shù)沒有可比性。

        不過記者查詢發(fā)現(xiàn)，在兩個版本的綠皮書中，選擇的35個城市完全相同，計算基準(zhǔn)價格所用的11項參照也沒有變化。唯一的不同是，今年的綠皮書在計算實際價格時，選取的是城市二類地段的物業(yè)，而去年的綠皮書選用整個城市的平均房價。

        質(zhì)疑者認(rèn)為，即使按照上述兩種房價樣本，所得出的誤差也不至于達(dá)到一倍。因此，綠皮書中的“泡沫說”似乎并不可信。

        根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年9月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格上漲12.6%，其中普通住宅銷售價格上漲11.9%。房價漲幅遠(yuǎn)低于上述35城市的泡沫漲幅。

        鄒琳華對此解釋說，由于房價數(shù)據(jù)不完全準(zhǔn)確，房價泡沫指數(shù)有被夸大或縮小的可能。他還表示，制定上述指數(shù)僅僅是作為一種參考，不能說明具體問題，也不能依據(jù)泡沫大小來推斷市場走向。

專家：泡沫比例無法測算

        多數(shù)接受本報記者采訪的多位專家認(rèn)為，泡沫在房價中所占的比例無法測算，主要原因在于無法準(zhǔn)確統(tǒng)計市場中的投資投機性需求，且投資性需求和改善性需求難以區(qū)分。

        還有觀點認(rèn)為，房價上漲的原因很大程度上在于地價推漲所致，因此，除計算房價泡沫外，還應(yīng)計算地價中的泡沫成分。

        事實上，房地產(chǎn)市場的泡沫問題已談?wù)摱嗄?，但對于市場中究竟存在多少泡沫，業(yè)界始終未能達(dá)成共識，也承認(rèn)其測算難度。

        不過，泡沫擴大的說法還是受到了多方質(zhì)疑。在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場的投資投機性需求已被大量擠出，成交量的穩(wěn)定和上漲主要原因在于剛性需求的釋放。

        出席昨日發(fā)布會的中國土地學(xué)會副會長黃小虎也明確表示，在抑制投資、投機需求上，政策取得了明顯效果。



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