金融資本搶灘北京CBD 中信或攬新“地王”

每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        不出意外的話，CBD區(qū)域又將誕生北京市場一個新的“地王”。

        昨日（12月7日），位于北京CBD核心區(qū)的6宗地塊進(jìn)行第二輪投報（綜合內(nèi)容投報），共有17家公司和聯(lián)合體參與投標(biāo)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在Z15地塊的投報中，中信集團(tuán)和海航集團(tuán)分別報出63億和59.5億元的價格，無論花落誰家，都將宣告新“地王”的誕生。

        按照最高報價計算，這6宗地塊的出讓總價款將達(dá)到238億元，6宗地塊的平均溢價率為44.5%。

        以保險資金為主的金融資本成為當(dāng)日的主角，在4宗地塊的投報中投出最高價。傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商相對弱勢，僅有萬通、融僑、遠(yuǎn)洋、萬達(dá)等少數(shù)品牌房企參與，志在拿地的SOHO中國沒有參加第二階段評標(biāo)。

        北京市土地整理儲備中心當(dāng)日并未公布評標(biāo)結(jié)果。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年內(nèi)出結(jié)果的可能性不大。

中信或成最大贏家

        好戲總是最后上演。作為昨日最后一宗接受投報的地塊，Z15地塊因其35萬平方米的規(guī)劃建筑面積、招標(biāo)底價達(dá)到最高的50.575億元備受關(guān)注。讓人意外的是，率先競標(biāo)的大連萬達(dá)集團(tuán)只報出45億元的價格，因低于底價而出局，萬達(dá)也成為唯一低于底價的競標(biāo)者。隨后，中信集團(tuán)和海航集團(tuán)分別報出63億和59.5億的價格，宣告了新“地王”的誕生。

        目前北京市場的總價  “地王”是今年3月成交的亦莊商業(yè)地塊，價格為52.4億元。因此，無論Z15地塊最終花落誰家，都將成為北京市土地市場新的總價“地王”。

        事實上，鑒于在兩輪評標(biāo)中的表現(xiàn)，中信集團(tuán)已成為“地王”得主的最熱門人選。日前，北京市國土局以匿名的形式公布了第一階段（規(guī)劃設(shè)計方案投報）的評標(biāo)成績。有權(quán)威人士解讀發(fā)現(xiàn)，中信地產(chǎn)拿到5個地塊的規(guī)劃設(shè)計方案冠軍，領(lǐng)跑群雄，這5個地塊就包括Z15。

        同時，由于投標(biāo)價格在總評分中占40分，按照中信集團(tuán)的報價，其在第二輪評標(biāo)中優(yōu)勢同樣明顯。

        有業(yè)內(nèi)人士指出，中信此次以集團(tuán)而非旗下的中信地產(chǎn)作為投標(biāo)主體，十分符合Z15地塊“鼓勵綜合體”的產(chǎn)業(yè)定位。按照要求，中標(biāo)人須對項目持有、經(jīng)營10年以上，如果中信得手，這一項目可能建成中信集團(tuán)的總部。

        除此之外，Z14地塊的懸念也早早解開。該地塊僅收到一份報價，包括正大集團(tuán)、上海世貿(mào)、華康資本、卜蜂國際、東莞玖龍紙業(yè)在內(nèi)的11家企業(yè)聯(lián)合競標(biāo)，報價達(dá)到41.14億元，超出底價近10億元。

        由原中服地塊分拆的Z3～Z6地塊競爭激烈，首輪表現(xiàn)出色的萬通、遠(yuǎn)洋、融僑等傳統(tǒng)開發(fā)商分別出擊。按照最高報價計算，Z3地塊的樓面地價達(dá)到26000元/平方米，成為當(dāng)日最高。

金融資本強(qiáng)勢出擊

        在昨日的競標(biāo)者中，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商占比不到1/3，參與了首輪投標(biāo)的華潤、首創(chuàng)、首開、恒大、九龍倉等房企均未現(xiàn)身。

        品牌房企中，僅有首輪成績較好的萬通、融僑、遠(yuǎn)洋分別參與Z3、Z4、Z6地塊的競爭，但均以聯(lián)合體的形式出擊。盡管報價并無優(yōu)勢，但仍被一些業(yè)內(nèi)人士看好。

        真正的主角是金融資金。除中信集團(tuán)外，民生銀行以29.96億的價格獨立投報Z4地塊，大有志在必得之勢。

        保險資金成為其中的主力。在Z3～Z6的4個地塊投標(biāo)中，均出現(xiàn)了保險資金的身影。泰康人壽、陽光保險、生命人壽、安邦保險等企業(yè)以聯(lián)合體的形式多線出擊，并在3個地塊中報出最高價。

        險資涌動得益于政策利好。今年9月，保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，規(guī)定險資可投資商業(yè)、辦公類的不動產(chǎn)，這被認(rèn)為將向商業(yè)地產(chǎn)市場釋放4500億元的資金。

        同時，國土局對上述4宗地塊設(shè)定了鼓勵性條款：鼓勵國內(nèi)外金融企業(yè)和地區(qū)總部，及具有較強(qiáng)行業(yè)影響力和產(chǎn)業(yè)輻射力的企業(yè)；具有雄厚資金規(guī)模的企業(yè)；具有較強(qiáng)區(qū)域稅收貢獻(xiàn)能力的企業(yè)。

        DTZ戴德梁行中國投資部助理董事曹建向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，保險資金規(guī)模大，無需融資，很符合CBD區(qū)域的產(chǎn)業(yè)需求。他表示，在完成組建團(tuán)隊、初步接觸的準(zhǔn)備階段后，明年險資將有更多的大宗交易。

土地財政繼續(xù)充裕

        截至昨日晚間，北京市土地整理儲備中心并未公布上述地塊的成交結(jié)果。但按照招標(biāo)文件的規(guī)定，中標(biāo)人在簽訂出讓合同之后的30日內(nèi)，需一次性付清全部政府土地收益。這也意味著，即使能夠很快成交，這部分土地收益或許也將納入明年的統(tǒng)計中。

        今年11月以來，北京市國土局連續(xù)推出多宗地塊，其中大部分將在明年實現(xiàn)成交。由此不難估算，加上即將成交的上述6宗地塊，明年伊始，北京市的土地出讓收入就將接近300億，明年年末再超千億或許并不意外。此前在11月末，今年北京市的土地出讓總價款已超過1000億元，創(chuàng)歷史新高。

        另據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的了解，與CBD核心區(qū)地塊類似，位于豐臺科技園總部基地的8宗核心地塊已進(jìn)入預(yù)申請階段，這些地塊初定的鼓勵產(chǎn)業(yè)為總部辦公、產(chǎn)業(yè)研發(fā)、金融商務(wù)，并要求開發(fā)商自持50%的物業(yè)。

        這8宗地塊位于規(guī)劃建設(shè)中的總部基地東區(qū)核心區(qū)，土地面積為38.23萬平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模130萬平方米。這是繼通州新城和CBD核心區(qū)之后，北京第三次推出大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)用地。

        北京市國土局還要求，針對符合首都產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位的大中型企業(yè)集中意向地塊，采取招標(biāo)方式出讓；針對商業(yè)性質(zhì)企業(yè)集中意向地塊，采取掛牌方式出讓，遵循  “價高者得”原則。這些地塊同樣將貢獻(xiàn)高額的土地收入。

        此外，“開發(fā)商自持+鼓勵產(chǎn)業(yè)”的土地出讓模式也很可能在北京推廣。住建部政策研究中心副主任王玨林指出，這種形式適合在有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的區(qū)域推廣。而要求開發(fā)商自持的目的在于避免囤地、炒地。



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