葉檀：開發(fā)商應(yīng)放棄所有幻想 繳械投降

　　每經(jīng)評論員 葉檀

　　開發(fā)商應(yīng)放棄幻想，繳械投降。

　　政策無松動(dòng)可能，貨幣可能放松可能緊縮，但房地產(chǎn)市場面臨的只有一條路——緊縮。在非加息周期，對房地產(chǎn)貸款單獨(dú)加息；而在加息周期，對房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜。除非經(jīng)濟(jì)形勢急轉(zhuǎn)直下，全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)二次崩潰，否則房地產(chǎn)商就不可能獲得芝麻開門的咒語。

　　房地產(chǎn)行業(yè)未來不是支柱產(chǎn)業(yè)，雖然此前十年一直是。10月18日，在中國政府網(wǎng)刊登的《國務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》文件中，列舉的支柱產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)沒有了房地產(chǎn)業(yè)。10月25日，國務(wù)院部署四季度經(jīng)濟(jì)工作，其中第四條就是：促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，指出“各地區(qū)、各部門一定要認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控措施，堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲”。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，面臨的最大壓力是融資壓力，去杠桿化緊鑼密鼓。加息是重型武器，對于已有銀行貸款的開發(fā)商有負(fù)面影響。根據(jù)10月26日央行發(fā)布的《2010年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，前三季度，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增1.72萬億元，9月末余額同比增長32.9%，比上年末低5.2%；地產(chǎn)開發(fā)貸款新增1602億元，9月末余額同比增長36.0%，比上年末低68.2個(gè)百分點(diǎn)；房產(chǎn)開發(fā)貸款新增3990億元，9月末余額同比增長21.5%，比上年末高5.7個(gè)百分點(diǎn)。以長期貸款利率上升0.2%計(jì)，今年新增的房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加111.84億元的成本。在市場上升期，如此小規(guī)模財(cái)務(wù)支出不過是毛毛雨，但在下行期，有可能成為駱駝背上最后的稻草。

　　對于開發(fā)商而言，許多還享受不到加息的甜蜜痛苦，能夠享受到加息痛苦的是與銀行合作多年的大型開發(fā)商，再高的官方利率，也比借入年率20%、30%的民間資金要好得多。根據(jù)筆者了解到的情況，銀行對開發(fā)商貸款基本停止，就算是大型客戶、擁有政府背景也慎之又慎。

　　不得已，開發(fā)商自有資金比例越來越高，意味著開發(fā)商融資成本越來越高，動(dòng)輒20%的成本絕非普通的開發(fā)商能夠承受。按規(guī)定，自有資金往年占35%，但隱藏的杠桿加長，開發(fā)商的自有資金實(shí)際上達(dá)不到要求。

　　對于預(yù)售款與定金的監(jiān)管直擊核心。13日，成都市城鄉(xiāng)房管局透露，從11月1日起，開發(fā)商禁止直接收取房屋預(yù)付款。該消息在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)界引發(fā)震動(dòng)。北京緊隨其后，規(guī)定從今年12月1日起，商品房預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金，而是要求按照一個(gè)預(yù)售許可申請對應(yīng)一個(gè)專有賬戶，購房人應(yīng)當(dāng)將購房款直接存入專有賬戶。

　　眾所周知，開發(fā)企業(yè)玩的是三個(gè)鍋蓋十個(gè)鍋的把戲，基本上70%左右的預(yù)售款會(huì)被挪用。預(yù)售款被嚴(yán)格監(jiān)管，剩下的七只鍋?zhàn)勇懵队谑袌?。此舉在半年后會(huì)產(chǎn)生兩大直接后果：一是拿地的開發(fā)商會(huì)大大減少；二是缺衣少蓋的開發(fā)商會(huì)被大企業(yè)吞并。

　　政府非常清楚開發(fā)商的命門在哪里，因?yàn)楦鞯氐某峭豆净径际堑胤秸畬?shí)際運(yùn)作。如果政府卡住了信托與境外貸款，那么恐怕有一半開發(fā)商會(huì)就地趴下，從此退出市場。

　　不要說中小開發(fā)商，就是上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日子都不好過。一則廣為流傳的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是，截至10月27日，已經(jīng)公布三季報(bào)的56家房企三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為-521.83億元，而去年同期達(dá)到392.93億元，大幅下滑233%。“萬保招金”四大地產(chǎn)龍頭的現(xiàn)金流同比下滑情況十分嚴(yán)重，前三季度的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈值均低于-10億元，保利地產(chǎn)更是達(dá)到-261.08億元，而去年同期這四家公司的現(xiàn)金流均為正值。這說明大型房地產(chǎn)企業(yè)很難禁受得起風(fēng)吹草動(dòng)。

　　金融去杠桿，帶動(dòng)商品房庫存在10月份迅速增加，擊破了所謂房地產(chǎn)市場由供求關(guān)系決定的謬論：一旦投資者退出市場，房地產(chǎn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象在一兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)就會(huì)逆轉(zhuǎn)。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)顯示，49家上市房企的存貨達(dá)到5000億元，如果按照100萬元一套房產(chǎn)估算，僅這49家房企的存貨量就高達(dá)50萬套。可見，去杠桿化降低投資收益就能壓低房價(jià)，投資收益高、政府一度鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資，才是中國房地產(chǎn)市場虛熱難降的根源。

　　各個(gè)房企尤其以普通商品房作為立足根本的企業(yè)，為應(yīng)對震蕩的市場，加快周轉(zhuǎn)并且加入保障房建設(shè)大軍，保障房的利潤只有3%，最高不過5%，看來開發(fā)商要滿足10%以下的利潤了。

　　房地產(chǎn)黃金十年一去不復(fù)返，暴利時(shí)代隨風(fēng)而去。

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