年報(bào)解讀 | 碧桂園服務(wù)2024年?duì)I收利潤雙增長 管理層：已將關(guān)聯(lián)交易上限封死

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

這是徐彬淮就任碧桂園服務(wù)（HK06098，股價(jià)7.02港元，市值234.71億港元）總裁后交出的第一份完整財(cái)報(bào)。

3月27日，碧桂園服務(wù)公布2024年度業(yè)績報(bào)告并召開業(yè)績發(fā)布會(huì)。年報(bào)顯示，2024年，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入439.93億元（人民幣，下同），同比增長3.24%；股東應(yīng)占溢利18.08億元，同比增長518.59%；凈利潤18.75億元，同比增長262.8%；毛利為84.01億元，同比下降3.8%。

“2024年對碧桂園服務(wù)來說是極具挑戰(zhàn)的一年，公司經(jīng)歷了很多的風(fēng)雨和波折。不過到了年末，我們還是交了一份合格的答卷。”在當(dāng)天的業(yè)績會(huì)上，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總裁徐彬淮表示，從收入、利潤到現(xiàn)金流，基本上達(dá)成了年初管理團(tuán)隊(duì)內(nèi)部設(shè)定的目標(biāo)。

碧桂園服務(wù)2024年度業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場 圖片來源：企業(yè)提供

“今年業(yè)務(wù)會(huì)出現(xiàn)向好趨勢”

“合格答卷”，這是徐彬淮對去年業(yè)績的定義。

反映到數(shù)據(jù)上，2024年，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)營收439.93億元，同比增長3.24%。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入259.1億元，同比上升4.9%，占總收入比例58.9%；社區(qū)增值服務(wù)收入41.94億元，同比增長11.8%，占總收入比例9.5%；“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)收入49.92億元，同比增長31%，占總收入比例14.9%。

上述三項(xiàng)業(yè)務(wù)的合計(jì)經(jīng)調(diào)整收入實(shí)現(xiàn)同比增長10.2%，核心業(yè)務(wù)收入占總收入的比例升至87%；核心業(yè)務(wù)經(jīng)調(diào)整的毛利為92億元，同比增長6.4%，占總收入的比例升至87%。

但另外三項(xiàng)業(yè)務(wù)則處于下滑態(tài)勢。其中，非業(yè)主增值服務(wù)收入同比下降54.6%至7.04億元，城市服務(wù)收入同比下降14.7%至41.68億元，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)收入下降38.1%至6.27億元。

2020年以來碧桂園服務(wù)業(yè)績情況 來源：百度股市通

對此，碧桂園服務(wù)解釋稱，非業(yè)主增值服務(wù)與商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的收入下降均與公司主動(dòng)壓降關(guān)聯(lián)方交易規(guī)模有關(guān)；城市服務(wù)營收下降，則是公司主動(dòng)退出若干環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目及市場競爭激烈等綜合因素所致。

作為龍頭物企，碧桂園服務(wù)在管規(guī)模依然具有明顯優(yōu)勢。報(bào)告期內(nèi)，碧桂園服務(wù)管理共7895項(xiàng)物業(yè)，除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，收費(fèi)管理面積約為10.37億平方米，“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積約為9030萬平方米。其中，年內(nèi)凈新增8200萬平方米，來自關(guān)聯(lián)方碧桂園交付仍是核心業(yè)務(wù)增長的主要?jiǎng)恿Γ娣e達(dá)到5000萬平方米。

“2025年碧桂園已明確表示交房任務(wù)總量較去年會(huì)明顯減少，同時(shí)碧桂園服務(wù)仍有大量的項(xiàng)目退出。”中物智庫高級研究員宋子謙表示，僅從2023年來看，其退出的面積在5962萬平方米左右。“碧桂園服務(wù)想要維持核心業(yè)務(wù)的增長，一方面考驗(yàn)其保盤能力，另一方面則考驗(yàn)公司的項(xiàng)目外拓能力。”

碧桂園服務(wù)管理層也坦言，目前公司處于從依賴關(guān)聯(lián)方輸送向市場化獨(dú)立發(fā)展的過程當(dāng)中，“這是物業(yè)的核心基本盤，它決定了整個(gè)公司是輕資產(chǎn)凈現(xiàn)金流、完全安全穩(wěn)健的財(cái)務(wù)特質(zhì)”。據(jù)透露，截至今年2月，碧桂園服務(wù)已經(jīng)新進(jìn)場超過100個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，截至3月拓展的目標(biāo)大概能實(shí)現(xiàn)2025全年既定目標(biāo)的25%。

不過相較于數(shù)據(jù)的增長，碧桂園服務(wù)管理層認(rèn)為，能力建設(shè)比單純的增長數(shù)據(jù)更重要，核心業(yè)務(wù)與非核心業(yè)務(wù)必須短長結(jié)合地處理。“業(yè)務(wù)在2025年會(huì)有一定的向好趨勢出現(xiàn)，對整體報(bào)表起到的支撐作用，不會(huì)像2024年形成一個(gè)拖累，對整體公司的經(jīng)營狀況否極泰來是有信心的。”

對于核心業(yè)務(wù)增長，碧桂園服務(wù)給出了2025年“最保底目標(biāo)”：在核心業(yè)務(wù)的收入規(guī)模、盈利貢獻(xiàn)方面，要實(shí)現(xiàn)大單位數(shù)的增長。

2024年碧桂園服務(wù)主營構(gòu)成 來源：百度股市通

“已將關(guān)聯(lián)交易上限封死”

年報(bào)顯示，截至2024年12月31日，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)凈利潤約18.75億元，同比大幅提升262.8%；歸母凈利潤為18.08億元，同比上升518.7%；集團(tuán)的銀行及其他借款約8.703億元，年內(nèi)所有到期借款均得以按時(shí)償還。

需要注意的是，截至2024年末，碧桂園服務(wù)的貨幣資金規(guī)模為181.8億元，經(jīng)營活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額38.7億元。而在2024年中期，其經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流僅為2.7億元。這也意味著，在半年時(shí)間里碧桂園服務(wù)就搶收了36億元的現(xiàn)金，其中還并不包括出售萬達(dá)商管股權(quán)回籠的資金。

“增加經(jīng)營現(xiàn)金流入最直接的方法，就是大力清繳往年的應(yīng)收賬款，催繳當(dāng)年的物業(yè)費(fèi)，并預(yù)繳未來的物業(yè)費(fèi)。”宋子謙分析指出。

而在2024年中期業(yè)績會(huì)上，碧桂園服務(wù)管理層就表示，公司成立了追討欠款委員會(huì)，由總裁徐彬淮親自掛帥，副總裁肖華和獨(dú)董芮萌擔(dān)任委員，針對已逾期的應(yīng)收賬款采取積極回款措施，包括但不限于以資抵債、推進(jìn)訴訟或仲裁，并加強(qiáng)物業(yè)、城服等各業(yè)務(wù)欠費(fèi)催收，推出更激進(jìn)有效的內(nèi)部激勵(lì)措施等。

如今看來，這一舉措的效果立竿見影。從應(yīng)收賬款規(guī)?？?，來自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)已大幅回降，來自第三方的應(yīng)收賬款增速也有所回落。

報(bào)告期內(nèi)，碧桂園服務(wù)雖然仍存在對關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)25.48億元，來自第三方應(yīng)收款項(xiàng)185.95億元，但相較2023年同期對關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款21.98億元的計(jì)提減值金額，2024年已下降至18.86億元。

“此前大家一直擔(dān)心我們與兄弟公司形成的業(yè)務(wù)影響。在2024年年初的時(shí)候，公司已經(jīng)將關(guān)聯(lián)交易的上限進(jìn)行封死，并且對于開展關(guān)聯(lián)交易有關(guān)的合規(guī)程序和支付條件、結(jié)算條件進(jìn)行嚴(yán)格的固化。”黃鵬表示，經(jīng)過嚴(yán)格執(zhí)行，碧桂園服務(wù)目前關(guān)聯(lián)交易發(fā)生額占收入的總比例下降至僅為0.9%，來自第三方的業(yè)務(wù)占比接近99%。

不僅如此，碧桂園服務(wù)對過去大規(guī)模收并購所帶來的商譽(yù)減值以及風(fēng)險(xiǎn)客商影響減值問題也進(jìn)行了處理。如報(bào)告期內(nèi)，公司就對滿國環(huán)境的商譽(yù)減值確定為約9.9億元；對風(fēng)險(xiǎn)客商2024年已確認(rèn)收入為11.5億元，未確認(rèn)收入為6.8億元。

但也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，目前碧桂園服務(wù)仍有154億元的商譽(yù)，其中有68億元來自富良環(huán)球（富力物業(yè)），以及從彩生活并購來的鄰里樂（開元國際、萬象美等）并購在近幾年未發(fā)生任何減值，未來商譽(yù)減值是否仍將持續(xù)？

“部分項(xiàng)目的商譽(yù)已在過去幾年基本計(jì)提完畢，目前公司商譽(yù)部分進(jìn)一步計(jì)提的風(fēng)險(xiǎn)較低，未來幾年再出現(xiàn)大幅商譽(yù)減值的可能性也比較低。”黃鵬強(qiáng)調(diào)，“關(guān)聯(lián)方、風(fēng)險(xiǎn)客商新增收入帶來的未來新增應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)，可以說是基本出清，各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)得到有效管控和消除”。

“業(yè)務(wù)還有很多升維空間”

“破界而生，重赴星海”是碧桂園服務(wù)對2024年寫下的結(jié)語。

在徐彬淮看來，碧桂園服務(wù)的競爭力主要體現(xiàn)在社區(qū)生活服務(wù)，即增值服務(wù)方面一直走在行業(yè)探索的前沿。以酒類業(yè)務(wù)為例，2024年，碧桂園服務(wù)在全國區(qū)域內(nèi)選了6個(gè)地區(qū)深化“1到N”試點(diǎn)工作，著重挖掘業(yè)主在社區(qū)里面的用酒需求和社區(qū)用酒體驗(yàn)需求，摸索需要構(gòu)建何種組織能力和營銷模式實(shí)現(xiàn)更好銷售效果。

在6個(gè)試點(diǎn)地區(qū)內(nèi)，碧桂園服務(wù)業(yè)務(wù)同比增長超過88%，實(shí)現(xiàn)1.9億元的營業(yè)收入，發(fā)展了3800位社區(qū)合伙人，復(fù)購率達(dá)到近50%。“我們平均每投入一個(gè)人，一年就會(huì)產(chǎn)生100多萬元的收入，2025年會(huì)把這6個(gè)區(qū)域繼續(xù)深化，擴(kuò)展到更多的區(qū)域。”

此外，在充電樁業(yè)務(wù)上，2024年是碧桂園服務(wù)開展兩輪充電樁直營業(yè)務(wù)的第一年，落地充電樁5萬臺(tái)，預(yù)計(jì)2025年會(huì)產(chǎn)生2億元的收入。“開展此類社區(qū)場景業(yè)務(wù)，我們會(huì)收獲了如何從0到1、從1到N去擴(kuò)展的經(jīng)驗(yàn)。”

在碧桂園服務(wù)管理層看來，無論是業(yè)務(wù)發(fā)展還是公司價(jià)值都已在2024年觸底，“2025年的目標(biāo)是止住跌勢、調(diào)整結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資產(chǎn)報(bào)表，建立有效市場，并驅(qū)動(dòng)5條業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)共同成長”“物業(yè)行業(yè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到天花板，當(dāng)下仍然是行業(yè)的一個(gè)大時(shí)代。這個(gè)行業(yè)里這么多建筑、人口、渠道、空間、數(shù)據(jù)資產(chǎn)，業(yè)務(wù)還有很多空間可以升維，我們能作為的還非常多”。

在業(yè)績發(fā)布當(dāng)天，碧桂園服務(wù)還宣布，公司計(jì)劃將視市場情況及公司屆時(shí)的實(shí)際需要，在2025年3月27日后的未來一年內(nèi)，使用集團(tuán)不少于5億元的現(xiàn)有可用現(xiàn)金儲(chǔ)備在公開市場購回或購買股份。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實(shí)。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝