房企·年終盤點｜2024年銷售排名逆勢躍升！民營房企偉星房產(chǎn)的外拓之路有喜亦有憂

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

作為一家扎根安徽的浙系房企，偉星房產(chǎn)一度把自己打造成了十足的安徽“本土房企”。

作為民營房企，偉星房產(chǎn)在行業(yè)深度調整的2024年表現(xiàn)可謂亮眼。在克而瑞公布的2024年房企銷售榜上，偉星房產(chǎn)以312.7億元排在第33位，以299.8萬平方米的銷售面積排在第20位，相較2023年（銷售額第42位、銷售面積第31位）和2022年（銷售額第55位、銷售面積第42位）的排名大幅提升。

不過，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，偉星房產(chǎn)在外拓道路上總是不如在安徽那樣順風順水，如杭州項目遭遇開盤“零登記”、進入武漢的首個項目因降價而引起業(yè)主不滿等。但無論如何，偉星房產(chǎn)還是穩(wěn)住了腳跟，在去年前5個月銷售業(yè)績下滑36.5%的不利開局下，最終將全年降幅縮小到了12.6%。

“如果在幾年前行業(yè)好的時候，偉星房產(chǎn)的發(fā)展未必比現(xiàn)在好。恰恰是市場冷下來了，偉星房產(chǎn)的高管開始更加冷靜地看待市場和自身，不需要做規(guī)模，而是踏踏實實地把每個拿到手的項目利潤做好。”一位接近偉星房產(chǎn)的知情人士向每經(jīng)記者表示。

偉星房產(chǎn)位居2024年房企銷售金額榜第33位（單位：億元） 來源：克而瑞

向更高能級城市拓展

偉星房產(chǎn)被外界稱為“黑馬”，源于其在2021年和2022年突然大幅增加的拿地規(guī)模。但市場人士認為，這是由于當時很多企業(yè)不再拿地而給了偉星房產(chǎn)“撿漏”的機會。

從近年來的發(fā)展歷程來看，偉星房產(chǎn)成功避開了兩大雷區(qū)：一是在民營房企高周轉、擴規(guī)模階段守住了三四線大本營，按住了“走出去”的沖動；二是在三四線城市深度調整來臨之前重新“走出去”，把戰(zhàn)略重點轉向了能級更高的城市。

在發(fā)展初期，安徽蕪湖和馬鞍山、浙江臨海一直是偉星房產(chǎn)的大本營。2018年偉星房產(chǎn)進入合肥，2021年前后陸續(xù)進入杭州、武漢、南京等地。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年偉星房產(chǎn)以75.2億元排在合肥房企全口徑銷售金額榜第二位，僅次于招商蛇口（約80億元）；在安徽房企權益銷售金額榜上，偉星房產(chǎn)以63億元同樣居第二位。

偉星房產(chǎn)位居2024年合肥房企全口徑銷售金額榜第二位 來源：中指研究院

在土地市場，偉星房產(chǎn)在合肥高溢價拿下多宗地塊。2024年2月29日，偉星房產(chǎn)以總價5.15億元、溢價率31.68%競得合肥市包河區(qū)BH202401號地塊；6月27日，又以總價8.58億元、溢價率24.97%斬獲合肥市包河區(qū)BH202413號地塊，這也是偉星房產(chǎn)在合肥的第25個項目。

每經(jīng)記者注意到，2024年合肥樓市的成交面積和成交金額同比降幅均超過35%，購房預期和置業(yè)動力減弱，如果偉星房產(chǎn)繼續(xù)聚焦合肥市場，短期內(nèi)規(guī)模“天花板”已經(jīng)顯現(xiàn)。

“偉星房產(chǎn)在合肥的項目多，但項目單價便宜。在杭州看似默默無聞，但實際上銷售業(yè)績和合肥差不多。”中指研究院華東大區(qū)常務副總高院生告訴每經(jīng)記者。

在杭州，偉星房產(chǎn)2024年以74.8億元排在杭州房企全口銷售金額榜第15位，但在權益銷售金額榜上卻以74.8億元排在第六位，超過招商蛇口、保利發(fā)展和中海地產(chǎn)等頭部房企，同時也超過了自己在合肥的權益銷售額。

偉星房產(chǎn)位居2024年杭州房企權益銷售金額榜第二位 來源：克而瑞

不過，偉星房產(chǎn)也為當年“撿漏”拿地付出了一些代價，即便在業(yè)績表現(xiàn)突出的杭州，早年拿下的遠郊項目也讓偉星房產(chǎn)多次“吃癟”。

2025年1月8日，偉星·濱映時代府項目公示意向客戶登記情況，竟出現(xiàn)“零登記”。而2024年6月6日，偉星·望奧項目也曾出現(xiàn)過購房預登記家庭戶數(shù)為零的情況。每經(jīng)記者注意到，這與杭州新房市場分化現(xiàn)象加劇有關，如2024年杭州優(yōu)質地段紅盤一房難求、價格甚至上漲，而位于遠郊或配套設施不完善的項目則甚至會出現(xiàn)無人問津的尷尬局面。

不過，上述知情人士告訴每經(jīng)記者：“偉星房產(chǎn)（去化）壓力不大，杭州外圍的項目貨值不是很大，而且前期已經(jīng)去化了一大部分，后面的存量估計2025年也能清盤。”

但很明顯的變化是，2024年偉星房產(chǎn)很少在杭州外圍拿地，但個別優(yōu)質地塊仍然是其目標。2024年8月13日，在杭州主城區(qū)土拍中，偉星房產(chǎn)以總價17.47億元、樓面價36259元/平方米、溢價率24.15%競得拱墅區(qū)東新單元XC0607-R21-10地塊，刷新了該板塊樓面價紀錄。

“偉星房產(chǎn)最早在杭州拿的是特別核心地段的地塊，項目也賣得特別好。后來也拿了一些外圍地塊，流速就一般了?，F(xiàn)在偉星房產(chǎn)意識到還是應該拿核心地段、可以打造高端改善項目的地塊。”高院生向每經(jīng)記者分析指出。

對于后續(xù)偉星房產(chǎn)是否還會在杭州拿地，上述知情人士表示：“如今限價、限購全面放開了，但放開后也要看市場能不能接受，所以偉星房產(chǎn)也在觀察，拿地不著急，資金也要休息，反正負債也不高，后面還有大把機會。”

每經(jīng)記者梳理中指研究院數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2024年權益拿地金額百強房企中的民營企業(yè)僅11家，偉星房產(chǎn)以52億元排在第52位，但與全年312.7億元的銷售額相比，偉星房產(chǎn)在擴張方面仍然顯得謹慎。

首入武漢遇挫后再拿地

偉星計劃“走出去”的另一個重要城市是武漢。

2025年伊始，武漢偉星房產(chǎn)通過微信公眾號發(fā)布了地產(chǎn)板塊29個崗位、物業(yè)板塊34個崗位的招聘信息，并在1月18日舉辦了全天專場招聘會。用偉星房產(chǎn)的話來說“武漢偉星置業(yè)2025蓄勢待發(fā)”。

來源：武漢偉星房產(chǎn)微信公眾號

偉星房產(chǎn)首進武漢是在2021年6月，彼時全國各類“地王”頻出，且多地出讓地塊增加了額外出讓條件。如偉星房產(chǎn)拿下的P（2021）072號地塊（武漢光谷偉星星悅廣場，以下簡稱星悅廣場），在商業(yè)、辦公面積等方面均有著嚴苛要求，其中住宅僅有3棟，房源總套數(shù)為552套。

不過比起項目要求，偉星房產(chǎn)面臨的更大考驗在于，武漢新房價格在當年便步入下降通道。

據(jù)易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，武漢新房價格從2021年10月開始環(huán)比下降，在2023年初稍有喘息后再次進入深度調整，直到2024年四季度才重新出現(xiàn)環(huán)比“三連漲”。同比來看，武漢新房價格從2022年4月開始持續(xù)同比下降，期間僅回暖了5個月后又重新進入調整通道，在2024年最后三個月同比降幅分別達到10.1%、9.4%和8%。

而星悅廣場恰恰是在2022年12月份首開入市并陸續(xù)加推，去化非常緩慢，甚至在2023年底還有超過一半的可售房源。彼時，偉星房產(chǎn)選擇降價促銷卻引發(fā)業(yè)主不滿。曾有多位星悅廣場業(yè)主向每經(jīng)記者爆料稱，項目突然大幅降價，有些業(yè)主還未收房已出現(xiàn)較大浮虧。

2024年11月，星悅廣場住宅部分交付，集中交付率達93.83%。在2024年12月26日的武漢土拍中，據(jù)中指研究院華中分院分析師李國政透露，偉星房產(chǎn)參與了多宗地塊的競價，最終以14.93億元競得位置極佳和配套成熟的漢口江岸P（2024）198號地塊。每經(jīng)記者查詢發(fā)現(xiàn)，該地塊周邊目前以二手房小區(qū)為主，暫無競品。

來源：中指研究院

據(jù)每經(jīng)記者觀察，產(chǎn)品力路線可以說是2024年以來偉星房產(chǎn)向高能級城市擴張的基本盤。而事實上，武漢的單盤銷售額優(yōu)勢并不明顯。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年武漢銷售額TOP10項目合計銷售不到184億元，銷冠武漢潤府的銷售額為20.9億元。但對于偉星房產(chǎn)而言，在武漢市場無論是產(chǎn)品打造還是營銷策略都面臨考驗。

“偉星房產(chǎn)這兩天剛剛開過會，他們一致認可武漢市場的容量比較大，這個地塊的機會還是很多。”上述知情人士告訴每經(jīng)記者：“一方面，偉星房產(chǎn)這兩年在南京、杭州的生產(chǎn)水平確實提上來了，很多產(chǎn)品具備了一些競爭優(yōu)勢，比較有信心進入武漢；另一方面，在武漢首個項目雖然沒什么利潤，之前降價促銷時業(yè)主情緒也很激動，但是從交付情況來看業(yè)主還是滿意的，所以偉星房產(chǎn)還是有信心，也看好武漢市場。”

從偉星房產(chǎn)近年來的戰(zhàn)略來看，產(chǎn)品力與轉型的渴求可能更甚于規(guī)模擴張。正如偉星房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總經(jīng)理姜禮平年初在公司工作會議上部署的“三步走”計劃：第一步，加強去化，重視現(xiàn)金流；第二步，擇機拿地，聚焦核心城市的核心地塊；第三步，用三到五年的時間實現(xiàn)房產(chǎn)的深度轉型。

“總體而言，偉星房產(chǎn)在同等規(guī)模的民營房企中算是發(fā)展比較穩(wěn)健的。一是有前車之鑒，二是不盲目擴規(guī)模，這一波有很多民營企業(yè)還是比較理性的，哪怕做了一些項目，規(guī)模起來了也不會制定很高的目標。只要企業(yè)不被規(guī)模綁架，發(fā)展節(jié)奏就會更好，也能夠走得更遠。”高院生分析指出。

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封面圖片來源：浙江偉星房產(chǎn)微信公眾號