熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場韌性顯現(xiàn) 長三角、大灣區(qū)領(lǐng)銜“止跌回穩(wěn)”

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2024年，房地產(chǎn)行業(yè)在震蕩下行的過程中韌性發(fā)展。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2024年以來，各地出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策超過750條，樓市熱點(diǎn)區(qū)域的新房成交量呈現(xiàn)“U”型走勢，并在2024年10月和11月達(dá)到年內(nèi)新高。

在長三角區(qū)域，11月上海、南京、蘇州和合肥的新房成交量同環(huán)比齊增，杭州房價(jià)則超過連續(xù)9個(gè)月占據(jù)榜首的上海，成為當(dāng)月全國房價(jià)環(huán)比上漲幅度最大的城市。

政策力度更為強(qiáng)勁的粵港澳大灣區(qū)，樓市同樣快速恢復(fù)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，10月和11月，深圳和廣州新房銷售面積同比分別增長124%和70%，惠州新房銷售面積也實(shí)現(xiàn)了同比增長。同期，北京新房銷售面積同比增長了10%。

盡管多個(gè)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“止跌回穩(wěn)”的趨勢，但銷售規(guī)模的絕對值仍然處于近年來的較低水平。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2024年前11個(gè)月，全國商品房成交均價(jià)為9885元/平方米，同比跌幅約為5.7%。11月份，房價(jià)指數(shù)環(huán)比指標(biāo)明顯改善，即跌幅收窄態(tài)勢非常明顯，說明全國房價(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)到來。

長三角、大灣區(qū)明顯回暖

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月上海二手房（含商業(yè)）累計(jì)成交27050套，不僅超越6月成為全年二手房成交量最高的月份，而且是自2021年3月以來首次單月突破27000套大關(guān)，創(chuàng)下近44個(gè)月以來的最高成交量。

新房方面，當(dāng)月上海累計(jì)成交面積78.4萬平方米，環(huán)比增加21.9%，同比增加48.8%。豪宅項(xiàng)目入市后去化情況持續(xù)向好，位于靜安區(qū)的高端住宅項(xiàng)目萬科中興傲舍二期于11月24日開盤，當(dāng)日售出68套，銷售金額約為18.2億元；11月24日，黃浦核心區(qū)域的露香園·天譽(yù)開盤推出戶型260~882平方米的豪宅房源，當(dāng)日創(chuàng)下約78億元的銷售成績。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，杭州新房以及二手房成交量相比10月份均出現(xiàn)了一定程度的上漲，尤其是二手房成交量創(chuàng)下了單月新紀(jì)錄。其中，杭州市內(nèi)10個(gè)市轄區(qū)商品住宅成交總量達(dá)81.9萬平方米，環(huán)比上漲14.8%，成交規(guī)模連續(xù)三個(gè)月增長，為年內(nèi)第二高的水平。

在粵港澳大灣區(qū)中，深圳樓市的回暖跡象最為明顯。據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份，深圳全市一手住宅網(wǎng)簽量為8076套，環(huán)比上升了94.5%；二手房成交量為8500套，環(huán)比上漲了2.8%，達(dá)到了近46個(gè)月來的最高水平。

再看廣州的情況，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的數(shù)據(jù)顯示，11月份全市一手商品房網(wǎng)簽面積為128.15萬平方米，同比增長了18.6%，環(huán)比增長了1.6%；二手商品房網(wǎng)簽面積為140.52萬平方米，同比增長了5.6%，環(huán)比增長了4.3%。

“廣州是率先全面取消限購、降低首套及二套首付比例及貸款利率的一線城市，9月底以來，市場成交熱度顯著提升，到訪量及成交量均大幅上升。”

中指研究院華南分院研究主管陳雪強(qiáng)表示，廣州房地產(chǎn)政策能出盡出，市場在近兩月顯著回升，尤其二手房成交在11月創(chuàng)下年內(nèi)新高，預(yù)計(jì)隨著利好政策的持續(xù)釋放，疊加年底開發(fā)企業(yè)推貨節(jié)奏的加快，12月廣州房地產(chǎn)市場仍可期待，對全年成交將起到下滑收窄的作用。

除了沿海城市群，在長江中游城市群以及成渝城市群，房地產(chǎn)市場同樣走出“止跌回穩(wěn)”的趨勢。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，11月，武漢新房價(jià)格在經(jīng)歷連續(xù)16個(gè)月的環(huán)比下跌后首次出現(xiàn)上漲，環(huán)比上漲0.4%，市場呈現(xiàn)量價(jià)齊升態(tài)勢。

武漢市住房和城市更新局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月武漢新建商品房網(wǎng)簽成交量達(dá)16767套，是繼10月后新房成交量第二次突破萬套，環(huán)比增長53.6%，再次刷新2024年武漢新房成交紀(jì)錄，助力2024年前11個(gè)月武漢新房總成交達(dá)到78949套。

市場處于歷史偏低水平

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年前11個(gè)月，全國新建商品房銷售面積為86118萬平方米，同比下降了14.3%，其中住宅銷售面積下降了16.0%。

基于前11個(gè)月的增速以及對12月份運(yùn)行情況的觀察，上海易居房地產(chǎn)研究院估算，2024年全年全國新建商品房銷售面積約為97209萬平方米，同比增速下降約13%。這或是近年來全國新房成交首次跌到10億平方米規(guī)模線以下的情況。雖然第四季度的交易指標(biāo)有所改善，但總體上當(dāng)前新房交易數(shù)據(jù)仍位于歷史偏低位水平。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，當(dāng)前不同地區(qū)的城市，去化周期分化不一。各個(gè)城市房地產(chǎn)市場看似分化，其實(shí)都面臨著相同問題，即高庫存壓力，這和2023年有本質(zhì)區(qū)別。所以過去“一二線城市好，三四線城市差”的判斷并不適用目前的市場形勢。新一輪利好政策下，大城市限購政策放松，市場表現(xiàn)更為積極，說明基本面不錯(cuò)的城市樓市消化效果好，去化狀況改善的情況也更為明顯。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平。其中，上海和深圳分別上漲0.6%和0.3%，北京和廣州分別下降0.5%和0.3%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.9%、0.4%和0.5%，廣州下降0.4%。

11月，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅環(huán)比下降0.2%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

“房價(jià)指數(shù)出現(xiàn)積極、顯著變化，環(huán)比跌幅明顯收窄，且有開始轉(zhuǎn)正的跡象，這說明隨著房屋交易量止跌回穩(wěn)后，量對價(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)開始顯現(xiàn)。”

中指研究院在報(bào)告中表示，截至目前，除個(gè)別核心城市仍保留一定限制性政策之外，全國大多數(shù)城市調(diào)控政策已經(jīng)全面放開，當(dāng)前政策環(huán)境已處于歷史最寬松階段，特別是需求端政策，涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費(fèi)、首付比例等均已降至歷史最低水平。

“若政策持續(xù)加力，2025年上半年部分核心城市房價(jià)將逐步‘止跌’。”中指研究院預(yù)測，一方面，隨著支持政策的密集出臺，居民房價(jià)預(yù)期明顯改善。另一方面，隨著房貸利率的持續(xù)下調(diào)，居民購房成本正逐步降低，目前大約在2.6%~2.8%之間，與租售比（2.1%左右）的差距正在逐步縮小。