中指研究院常務副院長黃瑜：一線及核心二線城市樓市復蘇更明顯 下一步重點在于政策落實和執(zhí)行

每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“自9月26日中央政治局會議首提‘要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)’以來，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)階段性回穩(wěn)，其中一線及核心二線城市復蘇更為明顯。這些城市一方面過去政策較為嚴格，政策優(yōu)化后帶動需求釋放；另一方面，核心城市人口吸引力強，部分城市取消限購后，吸引不少外部購房需求進入。”

受訪者供圖

日前，中指控股CEO、中指研究院常務副院長黃瑜在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時表示，下一階段的重點在于政策的落實和執(zhí)行，各級政府和企業(yè)應積極作為。

黃瑜指出，12月9日召開的中央政治局會議定調(diào)2025年要“穩(wěn)住樓市”，反映了中央更加堅定的穩(wěn)樓市態(tài)度。12月11日至12日召開的中央經(jīng)濟工作會議重申“穩(wěn)住樓市”，繼續(xù)強調(diào)“有效防范化解重點領(lǐng)域風險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線”，進一步明確要“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。“持續(xù)用力”，也就意味著各項支持政策有望繼續(xù)落地落實。

市場供求關(guān)系 合理的城市潛力更大

從整體看，9月底系列樓市利好政策落地后，10月樓市情況都有所好轉(zhuǎn)，特別是一些核心一二線城市。到了11月，相比而言，核心城市樓市表現(xiàn)有一定延續(xù)性，但一些三四線城市的表現(xiàn)有所轉(zhuǎn)弱。

黃瑜表示，市場供求關(guān)系合理的城市，需求端延續(xù)性更好。此外，調(diào)控政策改善程度影響城市樓市表現(xiàn)，過去政策嚴控的城市在政策優(yōu)化后，市場表現(xiàn)強于過去已經(jīng)寬松的城市。

“不同城市止跌回穩(wěn)的時間表其實差異較大。”黃瑜指出，需要關(guān)注兩個核心指標，二手房價格和新房銷量。舉例來看，11月核心城市如成都和深圳的二手房價格開始止跌微漲。大部分三四線城市價格仍在微降，但整體跌幅收窄。核心一二線城市二手房銷量表現(xiàn)良好，呈現(xiàn)以價換量趨勢。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，二手住宅方面，11月一線城市二手住宅價格環(huán)比下跌0.07%，較10月收窄0.10個百分點；二線城市及三四線代表城市環(huán)比分別下跌0.68%、0.66%。

其中，深圳二手住宅價格環(huán)比上漲0.21%，結(jié)束了18個月連跌局面。深圳“9·29”新政后，二手住宅成交量迅速回升，市場需求加速釋放帶動業(yè)主預期修復，11月二手房價格出現(xiàn)小幅上漲。成都二手房成交量保持高位，市場情緒有所修復，部分業(yè)主提高掛牌價，帶動成都二手房價環(huán)比上漲0.12%。

“特別是在一些一二線城市，很多人在利用這一輪機會，去改善自己的住房需求，形成了一二手房的良性聯(lián)動，這對于接下來整個市場的回升也會有一定的促進作用。”黃瑜表示，“從長期價值看，市場供求關(guān)系合理的城市潛力更大。”

對于“老破小”房屋，黃瑜直言，過去說老破小，主要是指這類房源的學區(qū)價值，但現(xiàn)在政府資源調(diào)配更加均衡，學區(qū)價值減弱，導致老破小資源稀缺價值降低，更多地是看房屋品質(zhì)和地段。所以如果從投資角度看，老破小的價值需要重新衡量。

事實上，近年來隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。當前，人民群眾對住房的需求已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，從“有房住”變?yōu)?ldquo;住好房”。建設人民群眾滿意的好房子，正成為政府和企業(yè)共同謀求的發(fā)展之路。

黃瑜表示，現(xiàn)階段人們愿意為改善居住條件支付更多，追求更好的居住體驗。房企應把握行業(yè)發(fā)展趨勢，進一步豐富產(chǎn)品功能，持續(xù)提升項目品質(zhì)。

長三角和珠三角 樓市回暖更為明顯

據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，11月，百城二手住宅平均價格為14278元/平方米，環(huán)比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個百分點；同比下跌7.29%。百城新建住宅平均價格為16592元/平方米，受優(yōu)質(zhì)改善項目入市帶動，新房價格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.36%，同比上漲2.40%。

黃瑜表示，9月26日中央政治局會議以來，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)階段性回穩(wěn)，其中一線及核心二線城市復蘇更為明顯。這些城市一方面過去政策較為嚴格，政策優(yōu)化后帶動需求釋放；另一方面，部分城市取消限購后，吸引了不少購房需求進入。

“長三角和珠三角作為中國經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，對市場回暖更為敏感，效果更明顯。比如，廣州、深圳的回暖，也帶動了佛山、惠州等城市的樓市的回暖，無論價格還是銷量方面都有積極表現(xiàn)；長三角城市中，近期紹興、揚州等城市的樓市銷售恢復也較為突出。”

黃瑜指出，經(jīng)濟發(fā)達、生活水平和收入水平較高城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)更好。相反，經(jīng)濟增長下降、未來預期不佳的地區(qū)，購房需求表現(xiàn)較弱。

這在數(shù)據(jù)端也有明顯體現(xiàn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，新房方面，10月全國百城新房銷售面積環(huán)比增長39.5%，同比增長9.8%；11月環(huán)比增長3.3%，同比增長19.5%。其中，一二線城市仍保持同環(huán)比增長態(tài)勢，但三四線城市整體環(huán)比出現(xiàn)回落。

二手房方面，10月30城二手住宅成交環(huán)比增長24.5%，同比增長23.4%；11月環(huán)比增長11.3%，同比增長24.3%。其中，一二線城市同環(huán)比保持兩位數(shù)增長，但三四線城市增幅較低。

分城市能級看，11月一線城市二手房成交量環(huán)比增長11%，同比增長54%；二線城市環(huán)比增長12%，同比增長15%；三四線城市環(huán)比增長6%，同比增長1.5%。

其中，深圳11月二手住宅成交超7000套，創(chuàng)近50個月新高（自2020年10月以來）；北京二手住宅成交超1.8萬套，創(chuàng)近20個月新高（自2023年4月以來）；上海二手住宅成交超2.3萬套，創(chuàng)近41個月新高（自2021年7月以來）；成都、杭州、廈門環(huán)比增長超10%，同比增長超30%，均刷新了年內(nèi)單月最高成交紀錄。

三四線城市中，珠三角、長三角部分三四線城市成交量也有企穩(wěn)跡象。

如前所述，受廣深回暖帶動，10月，佛山新房成交77.02萬平方米，為近20個月新高（自2023年4月以來），環(huán)比增長126%，同比增長87%；二手房成交4306套，環(huán)比增長6%，同比下降3%。11月，佛山新房成交55.71萬平方米，為年內(nèi)月度成交第二新高，僅次于10月成交規(guī)模，環(huán)比下降28%，同比增長40%；11月成交5013套，環(huán)比增長16%，同比下降3%。

惠州新房10月成交42.63萬平方米，環(huán)比增長29%，同比增長54%；11月成交44.27萬平方米，為近12個月新高（自2023年12月以來），環(huán)比增長4%，同比下降4%。二手房10月成交3049套，環(huán)比增長5%；11月成交3333套，環(huán)比增長9%。

長三角方面，揚州新房10月成交10.65萬平方米，環(huán)比基本持平，同比增長91%；11月成交11.35萬平方米，為近5個月新高（自2024年7月以來），環(huán)比增長7%，同比增長46%。二手房10月成交1453套，環(huán)比增長23%；同比增長18%；11月成交1509套，為近5個月成交新高（自2024年7月以來），環(huán)比增長4%，同比增長22%。

紹興新房10月成交5.33萬平方米，環(huán)比增長81%，同比增長29%；11月成交6.45萬平方米，創(chuàng)近12個月新高（2023年12月以來），環(huán)比增長21%，同比下降8%。

“經(jīng)濟發(fā)達的城市群對房地產(chǎn)市場的回暖有更明顯的推動作用，而經(jīng)濟和收入增長緩慢地區(qū)的房地產(chǎn)市場則面臨更大的挑戰(zhàn)。”黃瑜說。

下一步重點在于 政策的落實和執(zhí)行

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場總體存在供過于求的情況，但不同城市的供求關(guān)系差異大，如一線和核心二線城市供求關(guān)系矛盾并不嚴峻。

黃瑜進一步解釋，自2022年以來，房屋新開工面積持續(xù)低于商品房銷售面積，供給端的大幅收縮帶動市場供過于求的態(tài)勢有所改善，但當前整體庫存壓力仍較為突出。

9月26日中央政治局會議明確提出“對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”；12月11日至12日召開的中央經(jīng)濟工作會議也提到，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，以及充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

“預計接下來一段時期，更多城市將通過嚴控增量和優(yōu)化存量的方式改善市場供求關(guān)系。”

黃瑜表示，長期來看，房地產(chǎn)市場從過去總量供不應求逐步進入結(jié)構(gòu)性供需矛盾的階段。在供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變的新形勢下，需求端的主導作用將更加突出。

產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、就業(yè)機會多的一二線城市，住房需求有較強支撐，同時隨著供應放緩，市場將逐步進入新的均衡，甚至部分城市還可能在市場恢復過程中出現(xiàn)局部供不應求的局面。但對更多三四線城市來說，住房需求逐步萎縮，市場供過于求的庫存去化或需要更長時間。

對于近期一線城市頻出的百億級巨無霸地塊，黃瑜認為，這并不會對市場造成大的沖擊，因為一線城市新房供應量占比相對較小，而二手房市場占比已達70%左右。此外，企業(yè)在買地時更加謹慎，對產(chǎn)品供應和細分市場更加精細，希望打造更多好房子。從這個角度看，可能會形成多元結(jié)構(gòu)的供應，反而對市場有一定幫助。

在黃瑜看來，房地產(chǎn)發(fā)展分為三個階段，增量開發(fā)階段、增量與存量并行階段和存量階段，每個階段都有明顯的行業(yè)特征，在增量階段房地產(chǎn)行業(yè)以增量開發(fā)建設為主，在增量與存量并行階段行業(yè)以增量建設和存量運營并行，在存量階段行業(yè)以存量運營管理為主。

目前，我國房地產(chǎn)已進入增量與存量并行的新階段，行業(yè)以增量建設和存量運營并行，要求房地產(chǎn)行業(yè)務必轉(zhuǎn)型和升級，轉(zhuǎn)型的方向以存量運營和管理為核心，主要是以輕資產(chǎn)業(yè)務為主，轉(zhuǎn)型的具體領(lǐng)域比如有房地產(chǎn)代建、物業(yè)管理、商業(yè)運營和管理、公寓租賃運營等。每個領(lǐng)域都存在發(fā)展機會，企業(yè)要根據(jù)自己能力特點及資源稟賦進行布局。

對于房企近些年熱衷參與的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務，黃瑜認為，養(yǎng)老地產(chǎn)與人口結(jié)構(gòu)變化相關(guān)，長遠來看是一個好賽道，現(xiàn)實中賺錢的項目不多，需要基于長期考慮進行布局。

“與過去任何一輪地產(chǎn)周期相比，當前都是一個政策比較寬松的時期，很多政策也給了比較大的尺度。下一步重點在于政策的落實和執(zhí)行，各級政府和企業(yè)應積極作為。”黃瑜總結(jié)道。

封面圖片來源：受訪者供圖