中建壹品投資公司董事長徐超：“房、地、產”已轉換為“產、地、房” 未來可能進一步完善相關基礎性制度

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

“對這兩年行業(yè)給我們的‘地產黑馬’稱呼，我深感榮幸但也持有理性態(tài)度?！?/p>

在《每日經濟新聞》創(chuàng)刊20周年之際，中建壹品投資公司黨委書記、董事長徐超在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪時如是說。

近幾年，房地產行業(yè)競爭格局巨變，涌現出多個“地產黑馬”，大本營位于武漢的中建壹品正是其中之一。據中指研究院統計，中建壹品在10月份銷售增長強勁，權益銷售業(yè)績排在行業(yè)第18位。而三年前的2021年，其行業(yè)排名尚在百名開外。

“我們深知‘地產黑馬’這個稱呼背后所蘊含的壓力和挑戰(zhàn)。在房地產行業(yè)轉型升級的大背景下，更需要保持清醒的頭腦，不斷創(chuàng)新和進取，以應對市場的變化和競爭。我們不能僅僅滿足于過去的成績，而是要不斷追求卓越，持續(xù)提升自身的核心競爭力和品牌影響力?！?/p>

徐超表示，今年前三季度，房地產市場延續(xù)回落態(tài)勢、新房成交面積同比下降，市場活躍度和成交規(guī)模都處于近年同期低位，二手房以價換量、同比增幅收窄。但隨著國慶前夕央行相繼實施降準、降息、放寬首付比例等政策，同時北上廣深等一線城市陸續(xù)出臺房地產放松政策，極大增強了市場信心。

平衡土地成本與項目收益至關重要

NBD：對房企而言，戰(zhàn)略布局和拿地策略至關重要。請您談一談，在一線城市等重點城市拿地應該如何評估和選擇？

徐超：我們緊跟國家“十四五”區(qū)域發(fā)展方向實施戰(zhàn)略布局，始終堅持“核心城市、中心地段、主流產品”的拿地策略，堅持深耕重點區(qū)域，打造核心競爭區(qū)的發(fā)展思路。因此，將北京、上海、深圳等一線城市作為全力聚焦拓展的第一發(fā)展梯隊，不斷提升城市深耕水平，夯實戰(zhàn)略支撐。

在拿地的評估與選擇上，我們組織開展了重點城市投資地圖的繪制，從宏觀層面和市場層面等多個維度，對城市區(qū)域和板塊進行深入研究，形成了“重點拓展、機會進入、謹慎跟進”的板塊評級標準。借助城市地圖工具，我們在區(qū)域布局、項目選擇上更加聚焦、科學和精準。

如在北京，我們優(yōu)選主城區(qū)海淀、朝陽、豐臺等成熟區(qū)域；在上海，則持續(xù)深耕楊浦等核心區(qū)域；在深圳，以龍華為發(fā)展原點。通過在各個城市把重點區(qū)域做深做透，不斷加深市場理解，確保所拿地塊具有較高開發(fā)價值和市場前景。

NBD：房企在獲取土儲時，您認為應如何平衡土地成本與項目收益？

徐超：平衡土地成本與項目收益是所有房地產開發(fā)企業(yè)都會面臨的重要課題。目前，我們的土地儲備面積超過1200萬平方米。面對當下嚴峻復雜的市場形勢，我們在項目獲取端主要從以下三個方面著手：

一是深度聚焦核心區(qū)域，靈活謀劃投資策略。比如，我們在土地拓展方面一直堅定深耕北京、上海、深圳、成都等核心城市，選擇高貨地比、區(qū)域流速快、未來升值潛力大的優(yōu)質地塊進行重點跟蹤。在投資策略方面，做到因地制宜，尋找適合各區(qū)域的拿地模式。充分發(fā)揮中建三局全產業(yè)鏈優(yōu)勢，全方位推進風貌遴選、城市更新、股權收購、合作開發(fā)等拿地方式，提高項目的整體盈利能力。二是優(yōu)化融資結構，加強資金管理。積極拓寬融資渠道，降低融資成本，通過合理安排資金使用計劃和回款周期，減少資金占用成本。三是精準做好項目定位，建立健全成本控制體系。我們針對每一塊土地都會進行詳盡的地塊價值評估，建立較為全面的成本控制體系，明確各業(yè)務口職責，確保項目最終效益的實現。

市場對房企產品力提出迫切需求

NBD：在房地產市場深度調整的大環(huán)境下，房企在“保交樓”進程中具體會有哪些難處？

徐超：今年前三季度，我們已完成3594戶交付。在這個過程中，我們也遇到了不少難處。

一是在房地產市場深度調整的大環(huán)境下，置業(yè)客群的需求和標準，出現了明顯轉變，對房地產企業(yè)的產品力提出了迫切需求；二是在企業(yè)管理上面臨很多挑戰(zhàn)。資金壓力大，融資渠道受限、融資成本上升，項目管理涉及多個環(huán)節(jié)和多個參與方，協調難度大。此外，政策環(huán)境復雜多變，市場競爭激烈，也給項目推進帶來了不小的影響。

NBD：在行業(yè)持續(xù)下行之下，房企進行全國化發(fā)展的難度增大，請您談談在這方面的相關經驗及建議。

徐超：首先是三級架構更加健全。我們借鑒優(yōu)秀房企的做法，調整三級組織架構，統一優(yōu)化總部、區(qū)域公司、項目組織架構，上下業(yè)務銜接更緊密、運營管控更清晰。

其次是開發(fā)周轉不斷提速。比如組建公司、分公司運營管理部，健全三級運營管控體系，全面推行沙盤推演、全景計劃管理等機制，推動項目從“工程型”向“運營型”變革，開發(fā)周轉效率進一步提速。

三是項目管控集約高效。建設成本、財務、法務、設計、報建五大專業(yè)集中管控中心，有效提升總部集中管控力度和保障服務水平；新開項目實現扁平化、矩陣式管理。

“房、地、產”已轉換為“產、地、房”

NBD：您對當前房地產市場的看法是什么？

徐超：當前的房地產市場，既面臨挑戰(zhàn)，也充滿機遇。

從挑戰(zhàn)來看，經濟增速的放緩、消費者購房觀念的變化，以及房地產市場區(qū)域發(fā)展的不平衡，都給我們帶來了不小的壓力。然而，從機遇的角度來看，國家政策的支持和市場需求的多元化，也為我們的發(fā)展提供了廣闊空間。中央和地方政府都在積極出臺支持措施，促進房地產市場的健康發(fā)展。同時，隨著人們對生活品質要求的提高，改善型住房、養(yǎng)老地產等新型市場需求的涌現，也為我們提供了新的增長點。

NBD：這兩年樓市調控政策變化較多，對中建壹品產生了哪些影響？

徐超：9月26日，中央政治局會議提出采取系統性措施促進房地產市場“止跌回穩(wěn)”，嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量，推動構建現房銷售、房屋養(yǎng)老金等新模式。

從短期來看，新政出臺對客戶心理有一定修復作用，提振了市場信心。從長期來看，宏觀經濟下行，居民收入預期下降，消費需求不足。居民預期的修復必須基于整個宏觀經濟的恢復，依賴改革力度的持續(xù)加大、中央財政政策的有力支撐。北上深未來限制性政策仍有優(yōu)化空間，二線及三四線城市有望加大購房補貼力度，進一步推動市場量價企穩(wěn)。

值得關注的是，除了“促銷售”政策外，完善國企收儲等去庫存政策也是未來政策重要發(fā)力點。

隨著近兩年樓市調控政策頻出，公司將重心轉向更具發(fā)展?jié)摿褪袌鲂枨蟮某鞘校e極調整市場布局，向北京、長三角、大灣區(qū)等高能級城市轉移，形成了“北上深蓉”區(qū)域市場新格局，重點拓展中高端商品住宅、保障房開發(fā)、歷史風貌遴選等優(yōu)質項目。同時，公司始終堅持精益求精原則，精心打磨產品，精細質量管控，加持科技元素，提升產品競爭力。

NBD：您對未來房地產行業(yè)政策的預期和建議是什么？

徐超：房地產行業(yè)“短期承壓前行、長期總體偏好”的基本面沒有變，行業(yè)邏輯向“短期看政策、長期看人口、人口看產業(yè)”演變，“房、地、產”已轉換為“產、地、房”，土地和市場主要向高能級城市、向新興產業(yè)特別是高新技術產業(yè)、朝陽產業(yè)聚集。

我認為，未來房地產行業(yè)政策可能會繼續(xù)朝著促進市場穩(wěn)定和健康發(fā)展的方向調整。政策可能會進一步降低購房門檻，支持剛需和改善性住房需求，同時加強租房市場建設，推動房地產市場的多元化發(fā)展。

此外，針對房地產高質量發(fā)展面臨的突出矛盾和問題，政策可能會進一步完善相關基礎性制度，為構建房地產發(fā)展新模式奠定良好的體制基礎。建議政府繼續(xù)加強政策協調和配合，確保政策效果的充分發(fā)揮。同時，房企也應積極適應政策調整和市場變化，加強內部管理，優(yōu)化產品結構，提升競爭力，以實現可持續(xù)發(fā)展。