競(jìng)價(jià)近300輪、總價(jià)超185億元 兩央企聯(lián)手拿下深圳新“地王”

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

12月2日，深圳2024年第五宗涉宅用地——南山區(qū)粵海街道T107-0107地塊正式出讓。該宗地位于深圳市南山區(qū)后海金融總部基地，建筑面積約為26.3萬(wàn)平方米，起拍價(jià)高達(dá)126.5億元。

當(dāng)日下午，招商蛇口和華潤(rùn)置地&中海地產(chǎn)聯(lián)合體經(jīng)過(guò)近兩個(gè)小時(shí)、295輪激烈競(jìng)價(jià)，最終由華潤(rùn)置地&中海地產(chǎn)聯(lián)合體以總價(jià)185.12億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)70388元/平方米，溢價(jià)率達(dá)46.3%，該宗地塊也刷新了近十年深圳涉宅地塊的成交總價(jià)。

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，這也是深圳歷史上第九宗總價(jià)超過(guò)百億元的地塊，也是繼去年6月深圳灣超級(jí)總部基地后，深圳再次推出百億元級(jí)涉宅用地。“該項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來(lái)單價(jià)會(huì)超過(guò)15萬(wàn)元/平方米。”

美聯(lián)物業(yè)深圳董事總經(jīng)理江賢亮當(dāng)日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此次參與競(jìng)拍的房企雖然只有兩家，但房企出價(jià)積極。目前土拍市場(chǎng)仍少見(jiàn)民企身影，但相信隨著土拍環(huán)境持續(xù)寬松、存量房重回低位，房企買(mǎi)地的熱度也將上升，民企重回土地市場(chǎng)為期不遠(yuǎn)，土地市場(chǎng)的復(fù)蘇亦行漸近。

中海聯(lián)手華潤(rùn)置地拿地

出讓公告顯示，南山區(qū)粵海街道T107-0107地塊的土地用途為二類居住用地、商業(yè)用地和道路用地，分為南北兩宗地塊，土地面積為38566.56平方米，建筑面積為263000平方米，容積率為6.8。此外，公告規(guī)定出讓宗地含商務(wù)公寓70000平方米，其中40000平方米可分割轉(zhuǎn)讓、30000平方米限整體轉(zhuǎn)讓。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，該宗地未設(shè)置商品房銷售限價(jià)，按照“價(jià)高者得”的原則確定競(jìng)得人。同時(shí)，意向競(jìng)買(mǎi)人須在申請(qǐng)確認(rèn)競(jìng)買(mǎi)資格時(shí)提供《關(guān)于“交房即發(fā)證”的承諾函》，承諾提供“交房即發(fā)證”。另外，該宗地還將建設(shè)商務(wù)公寓、商業(yè)等，并將建設(shè)高度不低于200米的片區(qū)次地標(biāo)。

從位置來(lái)看，該宗地位于南山后海區(qū)域，周邊以甲級(jí)寫(xiě)字樓為主，同時(shí)擁有如海岸城、深圳灣萬(wàn)象城等高端購(gòu)物中心，人才公園、深圳灣1號(hào)等城市網(wǎng)紅地標(biāo)也環(huán)繞附近，是深圳十分稀缺的優(yōu)質(zhì)住宅用地。

出讓現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)顯示，當(dāng)天僅招商蛇口、中海地產(chǎn)&華潤(rùn)置地聯(lián)合體2家競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)295輪報(bào)價(jià)，最終被中海地產(chǎn)&華潤(rùn)置地聯(lián)合體以總價(jià)185.12億元、樓面價(jià)70388元/平方米、溢價(jià)率46.3%競(jìng)得。

中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅分析認(rèn)為，與往年相比，今年深圳涉宅用地供應(yīng)大幅縮減。南山區(qū)粵海街道T107-0107地塊解除了此前土地出讓的多項(xiàng)限制條件，以“價(jià)高者得”為原則確定競(jìng)得人和成交價(jià)，不限制建成后的商品房銷售價(jià)格，也不受“90/70”政策限制。“取消土地限價(jià)或有利于穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，有助提升優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價(jià)率，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期形成支撐。”

值得注意的是，截至12月2日，深圳年內(nèi)共成交5宗涉宅用地，這些地塊均由頭部央國(guó)企摘得，民營(yíng)房企拿地仍較為審慎。

預(yù)計(jì)售價(jià)超15萬(wàn)元/m²

“9月底一系列優(yōu)化政策出臺(tái)后購(gòu)房需求釋放，10月和11月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易暢旺，各城市住宅交易的月度備案數(shù)字均創(chuàng)下年度高位，止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)日益明顯。”江賢亮表示，政策利好下土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了積極變化，四大一線城市高總價(jià)地塊愈發(fā)突出，溢價(jià)率不斷上升，也將進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。

第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，雖然行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)并未完全出清，但房地產(chǎn)市場(chǎng)面已經(jīng)處于較快修復(fù)之中，特別是一線城市核心位置核心房地產(chǎn)資產(chǎn)會(huì)有較好的市場(chǎng)表現(xiàn)。“本次拍賣(mài)地塊是深圳最核心地段之一，地塊各方面條件均屬優(yōu)質(zhì)。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來(lái)單價(jià)會(huì)超過(guò)15萬(wàn)元/平方米，向上想象空間很大，拿地企業(yè)將有非常不錯(cuò)的利潤(rùn)空間。”

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前11月，中海地產(chǎn)銷售超過(guò)2700億元，行業(yè)排名第二，憑借其高端“玖”系列產(chǎn)品，在多個(gè)城市都獲得較好市場(chǎng)表現(xiàn)，特別是今年深圳灣超級(jí)總部深灣玖序項(xiàng)目熱銷，扭轉(zhuǎn)了中海地產(chǎn)在深圳缺乏高端產(chǎn)品的市場(chǎng)印象，也建立了其獲取核心地塊打造頂級(jí)產(chǎn)品的信心。就在此前的11月29日，中海地產(chǎn)以總價(jià)153.32億元競(jìng)得北京朝陽(yáng)區(qū)“酒仙橋+小紅門(mén)+十八里店”組合地塊。

華潤(rùn)置地今年在全國(guó)銷售額已達(dá)2200億元，基本完成“力爭(zhēng)行業(yè)前四”的年度目標(biāo)，保持在第一梯隊(duì)，尤其在深圳市場(chǎng)的產(chǎn)品力與號(hào)召力優(yōu)勢(shì)明顯。在上海市場(chǎng)，華潤(rùn)置地亦在加緊補(bǔ)倉(cāng)。在11月27日的上海土拍中，華潤(rùn)置地競(jìng)得 虹 口 區(qū) C080301 單 元hk191A-03地塊（成交價(jià)51.36億元），聯(lián)合中能建和越秀地產(chǎn)奪得浦東新區(qū)Z000602單元20B-12地塊（成交價(jià)78.97億元），聯(lián)合建 發(fā) 和 金 茂 競(jìng) 得 普 陀 區(qū)W061101單元H3街坊H3-2地塊（成交價(jià)15.81億元），3宗地塊涉及金額超過(guò)百億元。

“今年以來(lái)，重點(diǎn)城市、重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)企業(yè)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度明顯提升，比如中海地產(chǎn)在上海、北京、深圳的幾個(gè)項(xiàng)目取得熱銷，而且是高溢價(jià)熱銷，貢獻(xiàn)了超過(guò)一半的業(yè)績(jī)。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，這是重大信號(hào)，即樓市有效區(qū)域開(kāi)始集中，房企與其到處撒網(wǎng)，不如聚焦重點(diǎn)城市、重點(diǎn)區(qū)域打造高溢價(jià)的重點(diǎn)產(chǎn)品，以事半功倍的開(kāi)發(fā)銷售邏輯完成業(yè)績(jī)。