項(xiàng)目觀察｜核心地段斷供多年、一二手價(jià)格倒掛，上海楊浦越秀天玥為何依舊不溫不火？

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

上海樓市的剛需、剛改需求被進(jìn)一步激發(fā)。

而回暖后的市場(chǎng)，中心區(qū)域和遠(yuǎn)郊成交活躍，如浦東前灘公館、青浦保利虹橋和頌、徐匯海上清和璽等，都登上了周度成交TOP10榜單，同樣，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，拼地段、拼配套、拼產(chǎn)品，還得拼入市節(jié)點(diǎn)。

以中環(huán)內(nèi)外為例，無(wú)論是前期楊浦濱江拼裝修、拼戶(hù)型，還是真如、大寧等區(qū)域拼商業(yè)配套、拼板塊前景，單價(jià)10萬(wàn)元級(jí)別的改善型項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)白熱化階段。特別是楊浦區(qū)五角場(chǎng)城市副中心，多年斷供之后，終于在2024年重啟了宅地供應(yīng)，四季度迎來(lái)板塊上新。

但就是這樣一個(gè)居住氛圍濃厚、多年沒(méi)有住宅供應(yīng)的板塊，價(jià)格明顯倒掛的楊浦越秀天玥項(xiàng)目，卻沒(méi)有實(shí)現(xiàn)預(yù)期中的快速清盤(pán)。相比同樣位于中環(huán)外，單價(jià)更高、首開(kāi)熱銷(xiāo)的海上清和璽和浦江之星，甚至新楊思·上園等項(xiàng)目，越秀天玥顯得有些“透明”。

楊浦越秀天玥項(xiàng)目沙盤(pán) 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

板塊斷供多年的倒掛盤(pán)

越秀楊浦天玥位于楊浦區(qū)長(zhǎng)海街道，每經(jīng)記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目周邊煙火氣十足，但改善的氛圍并不濃厚。

目前項(xiàng)目周邊以上世紀(jì)80年代到90年代建成的老公房小區(qū)為主，如開(kāi)魯新邨、市京一村、國(guó)和一村等，其中開(kāi)魯二村10月的實(shí)際成交價(jià)在38000元-41000元/平方米；稍遠(yuǎn)些的盛世豪園二期房齡10年左右，二手房成交價(jià)格約98000元/平方米。

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整個(gè)板塊新房已經(jīng)斷供多年，緊鄰的新江灣城板塊房?jī)r(jià)持續(xù)高位，而楊浦天玥房地聯(lián)動(dòng)價(jià)約9.2萬(wàn)元/平方米，極具價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

“12月底肯定清盤(pán)了，”置業(yè)顧問(wèn)劉建（化名）對(duì)每經(jīng)記者說(shuō)，“一開(kāi)盤(pán)就賣(mài)了不少，現(xiàn)在只剩20多套房源，其中洋房只剩四五套了”。

但每經(jīng)記者注意到，10月30日越秀楊浦天玥開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，122套房源，意向認(rèn)購(gòu)客戶(hù)102組，認(rèn)購(gòu)率83.6%，在今年同價(jià)位項(xiàng)目之中表現(xiàn)并不算好。

而截至12月1日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)平臺(tái)顯示，一個(gè)月以來(lái)該項(xiàng)目已售總套數(shù)為26套，去化率約21.3%。

事實(shí)上，從區(qū)位和配套上看，楊浦天玥與五角場(chǎng)商圈有一定距離，位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，距離8號(hào)線市光路站約900米，實(shí)際步行需要12分鐘左右，城市界面和整體配套能級(jí)并不高。

一位不愿透露姓名的資深分析人士對(duì)每經(jīng)記者表示：“項(xiàng)目透露的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)不可全信，也不可不信。今后開(kāi)發(fā)商對(duì)網(wǎng)簽時(shí)間的寬容度越來(lái)越高，兩個(gè)月、三個(gè)月都有可能，要等業(yè)主置換成功，首付到位了才能網(wǎng)簽。實(shí)際上，如果資金一直不到位，開(kāi)發(fā)商也只能等，因?yàn)槿绻染W(wǎng)簽、再退網(wǎng)簽的手續(xù)非常麻煩，所以現(xiàn)在網(wǎng)簽周期整體非常長(zhǎng)。”

“新房越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈”

今年3月14日，上海2024年第一批次首輪土拍中，越秀以總價(jià)7.5億元拿下了楊浦區(qū)長(zhǎng)海社區(qū)002-05地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)約9.2萬(wàn)元/平方米，相對(duì)于樓板價(jià)43941元/平方米（裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于3000元/平方米）來(lái)說(shuō)，發(fā)揮空間及利潤(rùn)空間都不小。

而隨后5月28日的土拍中，長(zhǎng)海板塊再出一宗新地，被北京城建斬獲，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)約10.7萬(wàn)元/平方米，近1.5萬(wàn)元/平方米的聯(lián)動(dòng)價(jià)差異和開(kāi)盤(pán)時(shí)間差，也讓楊浦天玥有了去化先機(jī)。

不過(guò)，項(xiàng)目地塊有著一定的局限性。根據(jù)當(dāng)時(shí)的土拍信息，地塊沿民京路和市光路建筑限高18米。

每經(jīng)記者在實(shí)探中發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目規(guī)劃了一棟5層樓共28套的洋房、一棟16層小高層和公租房，此外沿民京路一側(cè)配建了三層樓的社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施。

從沙盤(pán)模型上看，整個(gè)小區(qū)共有三排房屋，由南向北分別是洋房、小高層和公共設(shè)施用房，是一個(gè)小型居住社區(qū)，內(nèi)部沒(méi)有配套會(huì)所等公共空間。

“有的客戶(hù)喜歡配套完備的小區(qū)，”劉建坦言，“但社區(qū)小也有小的好處，雖然景觀可能沒(méi)有大型社區(qū)那么大氣，但物業(yè)管理、業(yè)主社群都是小而美，買(mǎi)房的大多是周邊工作的，比如復(fù)旦的教師、長(zhǎng)海醫(yī)院的醫(yī)生等”。

每經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，最受歡迎的洋房，算上贈(zèng)送面積后的得房率能夠達(dá)到近85%，但體量稍大的高層，不計(jì)入贈(zèng)送面積，得房率為74%，與目前入市的同類(lèi)型甚至低價(jià)位產(chǎn)品項(xiàng)目，不占優(yōu)勢(shì)。不過(guò)項(xiàng)目在精裝修層面下了一些功夫，空調(diào)地暖新風(fēng)三大件基礎(chǔ)上，玄關(guān)奢石、雙開(kāi)門(mén)冰箱等全部配套，極力爭(zhēng)奪客戶(hù)。

從戶(hù)型上來(lái)看，99平方米三房、124平方米四房?jī)煞N戶(hù)型設(shè)計(jì)符合當(dāng)下主流產(chǎn)品設(shè)計(jì)，過(guò)道等浪費(fèi)較少，陽(yáng)臺(tái)尺度充足。

“項(xiàng)目?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)，浦西的中環(huán)線上，新房每平方米單價(jià)基本都是10萬(wàn)元甚至11萬(wàn)元以上了，我們屬于環(huán)線上價(jià)格最低的。”

前述資深分析人士表示：“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商也是被業(yè)主吊著，進(jìn)退兩難；反過(guò)來(lái)也說(shuō)明楊浦現(xiàn)在新房項(xiàng)目越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，再這么發(fā)力推盤(pán)入市的話，競(jìng)爭(zhēng)難度又會(huì)提升一個(gè)等級(jí)。”

另?yè)?jù)知情人士透露，項(xiàng)目沒(méi)能迅速去化完畢，這其中有市場(chǎng)的因素，也有入市節(jié)點(diǎn)的因素，正好錯(cuò)過(guò)了新政后的看房熱潮。

樓市熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移

為何楊浦天玥在上海市場(chǎng)集體火熱的階段，沒(méi)有出現(xiàn)爭(zhēng)搶上車(chē)的局面？

每經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，這背后還有另一層原因：近一兩年來(lái)，楊浦區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、樓市熱點(diǎn)逐漸向?yàn)I江一帶轉(zhuǎn)移。

根據(jù)《黃浦江沿岸地區(qū)功能融合發(fā)展和空間品質(zhì)提升專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2024-2035年）》（草案公示稿），楊浦濱江板塊格外吸睛：美團(tuán)、B站、字節(jié)跳動(dòng)等總部基地建設(shè)如火如荼，宅地出讓也沿著濱江岸線逐漸鋪開(kāi)。

《黃浦江沿岸地區(qū)功能融合發(fā)展和空間品質(zhì)提升專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2024-2035年）》（草案公示稿）

整個(gè)2024年，從中小戶(hù)型到終極改善，幾乎所有戶(hù)型產(chǎn)品都在楊浦濱江陸續(xù)面世，例如終極改善產(chǎn)品單價(jià)21萬(wàn)元/平方米的聯(lián)排合院翠湖濱江，高端改善型產(chǎn)品主力總價(jià)段2000萬(wàn)元級(jí)的縵云上海，剛需改善型產(chǎn)品保利朗譽(yù)和中建壹品浦江之星等。

此外，還有中建壹品外灘源著、保利外灘序，以及最近期土拍中成功出讓的中海地塊、保利地塊等，從樓板價(jià)來(lái)看，未來(lái)會(huì)對(duì)楊浦區(qū)北面甚至虹口腹地等其他板塊的項(xiàng)目去化造成降維打擊。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝