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保利發(fā)展回復問詢函:募資95億元投向低簽約率項目,以確保交付

每日經(jīng)濟新聞 2024-11-28 18:26:24

◎11月27日,保利發(fā)展就向特定對象發(fā)行可轉換公司債券申請文件的審核問詢函作出回復,公司計劃募集不超過95億元資金,專項用于15個在建房地產(chǎn)開發(fā)項目及補充流動資金。目前,15個項目均已開工建設,平均開工比例超過90%,但平均銷售比例不足50%。保利發(fā)展表示,項目資金回流需一定時間,公司將在2025—2026年間確保完成保交樓任務。

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

11月27日,保利發(fā)展(SH600048,股價10.03元,市值1201億元)發(fā)布公告,對上交所出具的《關于保利發(fā)展控股集團股份有限公司向特定對象發(fā)行可轉換公司債券申請文件的審核問詢函》進行了回復,內(nèi)容涵蓋募投項目、財務狀況、資產(chǎn)情況、財務性投資等多個方面。

根據(jù)公告,保利發(fā)展計劃募集資金總額不超過95億元,專項用于15個在建房地產(chǎn)開發(fā)項目及補充流動資金,這些項目均為普通住宅項目,主要面向剛需型或改善型客戶群體。

“15個房地產(chǎn)開發(fā)項目的預計開始交付時間自2025年下半年開始,最晚至2026年。本次募投項目的平均開工比例已超過90%,平均銷售比例不足50%。”保利發(fā)展在公告中表示:“公司將充分把握本次再融資契機,合理鋪排募集資金使用計劃,確保完成保交樓任務。”

來源:保利發(fā)展公告

15個項目均開始預售

從上述15個項目的開工、銷售及預計交付情況來看,截至今年9月30日,15個項目均已開工建設,其中11個項目已100%開工,且全部項目均已開始預售。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,從項目的簽約率來看,15個項目的平均銷售比例不足50%。其中,簽約銷售比例超過50%的項目有6個,其中北京保利天匯的簽約銷售比例最高,達83%;簽約銷售比例低于40%的項目有6個,包括北京保利頤璟和煦、佛山保利瑯悅、長春保利和煦、天津保利西棠和煦二期、莆田保利瑧悅和廣州保利瑯悅,天津保利西棠和煦二期以20%的簽約銷售比例在15個項目中墊底。

保利發(fā)展在公告中表示:“房地產(chǎn)開發(fā)項目從客戶支付定金、網(wǎng)簽到支付尾款需要一定的時間周期,項目資金回流需要一定時間。”

此外,保利發(fā)展還在公告中披露了上述15個募投項目毛利率及凈利率預估情況。其中,項目的測算銷售毛利率在8.81%至27.83%之間,測算銷售凈利率在3.50%至13.63%之間。

來源:保利發(fā)展公告

從上述15個項目的銷售預估的毛利率及凈利率情況來看,凈利率位于前列的項目包括上海保利海上瑧悅、合肥保利海上瑧悅和莆田保利瑧悅,這幾個項目的預估銷售凈利率均超過10%。凈利率低于5%的有兩個項目,分別為北京保利頤璟和煦項目及成都保利西堂和煦,凈利率分別為4.6%及3.5%。

“北京保利頤璟和煦項目的銷售凈利率為4.60%,主要原因為該項目位于北京近郊板塊,項目銷售受市場波動影響較大,且項目所在地的商品房庫存量較大,銷售競爭較為激烈,項目銷售費用預留較高,導致項目銷售凈利率相對較低;成都保利西堂和煦項目的銷售凈利率為3.50%,主要原因為該項目所處板塊內(nèi)多個競品項目在售,板塊內(nèi)部競爭激烈,為實現(xiàn)快速銷售,該項目銷售定價偏低,導致項目銷售凈利率相對較低。”保利發(fā)展在公告中解釋稱。

“確保完成保交樓任務”

保利發(fā)展在公告中表示,此次募資投放的15個項目,主要面向剛需型或改善型客戶群體的住宅項目,符合“保交樓、保民生”的基本條件,符合收益良好、持股比例較高、項目所處城市供需良好等特征。

根據(jù)相關約定,本次募集資金投向的15個房地產(chǎn)開發(fā)項目均需要在2025—2026年間開始交付,涉及的總建筑面積為247.16萬平方米。保利發(fā)展在公告中表示:“公司將充分把握本次再融資契機,合理鋪排募集資金使用計劃,確保完成保交樓任務。”

事實上,相比民營房企而言,作為央企的保利發(fā)展在融資上具備一定優(yōu)勢。

11月25日,保利發(fā)展在港交所公告稱,收到中國銀行間市場交易商協(xié)會出具的兩份《接受注冊通知書》,同意接受公司中期票據(jù)注冊,注冊額度總計100億元。此前的11月1日,保利發(fā)展發(fā)布2024年度第四期短期融資券發(fā)行結果公告,注冊金額為25億元,注冊額度有效期為2年。

截至今年10月底,保利發(fā)展募資金額已超過400億元(詳見《年內(nèi)募資總額超400億元,保利發(fā)展銷售端繼續(xù)承壓》)。截至今年上半年,保利發(fā)展的平均融資成本為2.93%。

可供對比的是,據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù),今年前10月TOP10房企的平均融資額為224.85億元,融資規(guī)模出現(xiàn)同比增長。

保利發(fā)展今年前10月銷售業(yè)績穩(wěn)居行業(yè)榜首 來源:中指研究院

從銷售端來看,隨著9月底系列房地產(chǎn)利好政策出臺,保利發(fā)展的銷售情況也上升明顯。據(jù)保利發(fā)展發(fā)布的銷售情況簡報,10月公司實現(xiàn)簽約面積222.59萬平方米,同比增加23.98%;簽約金額423.37億元,同比增加27.85%。2024年前10月,公司實現(xiàn)簽約面積1572.21萬平方米,同比減少25.07%;簽約金額2840.23億元,同比減少22.88%。

封面圖片來源:每日經(jīng)濟新聞 資料圖

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