保利發(fā)展年內(nèi)募資總額超400億元，銷售端仍承壓

10月21日，保利發(fā)展（SH600048，股價10.96元，市值1312億元）在上海清算所披露了2024年度第六期中期票據(jù)發(fā)行文件。 根據(jù)募集說明書，此次債券注冊金額為50億元，首期發(fā)行金額為5億元，發(fā)行期限為3年，無擔(dān)保，發(fā)行日為2024年10月23日至24日，于10月26日上市流通。首期募集資金將用于石家莊錦上項目和合肥珺悅項目的開發(fā)建設(shè)，擬使用金額分別為3億元和2億元。 據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）不完全統(tǒng)計，保利發(fā)展今年以來的募集資金總額已超400億元。與此同時，今年以來保利發(fā)展共新增28個項目，拿地總金額約413億元，而去年上半年保利發(fā)展的拿地額就達(dá)709億元。此外，今年前9月，保利發(fā)展簽約面積和金額分別下降29.66%和27.89%，銷售端仍然承壓。 來源：保利發(fā)展2024年度第六期中期票據(jù)募集說明書 年內(nèi)募資總額超400億元，銷售端依然承壓 記者注意到，今年以來保利發(fā)展發(fā)債明顯提速。此前的10月8日，保利發(fā)展95億元可轉(zhuǎn)換公司債券申請獲得上交所受理，募集資金將用于北京、上海、佛山等城市的15個房地產(chǎn)開發(fā)項目及補(bǔ)充流動資金。 值得一提的是，保利發(fā)展在發(fā)債方式上也有意優(yōu)化，比如上述提到的95億元可轉(zhuǎn)債，既起到了融資作用，同時對債務(wù)的壓力影響相對較小。 據(jù)海通證券數(shù)據(jù)，截至今年上半年，保利發(fā)展新增負(fù)債938億元，其中直接融資199億元，占新增融資的21%；新增融資平均成本較2023 年下降21BP至2.93%。 據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至今年8月20日，保利發(fā)展募集的資金規(guī)模約為394億元。若加上此次發(fā)行的5億元中期票據(jù)，以及9月10日發(fā)行的“24保利06”和“24保利07”債券所募集的20億元，保利發(fā)展今年以來的募集資金總額已超400億元。 保利發(fā)展加速發(fā)債背后，與其自身的資金需求有較大關(guān)聯(lián)度。記者注意到，今年9月前，保利發(fā)展的銷售壓力并未得到有效緩解，直到國慶黃金周銷售才出現(xiàn)明顯回暖。 10月9日，保利發(fā)展發(fā)布的9月銷售情況簡報顯示，9月實現(xiàn)簽約面積124.98萬平方米，同比減少36.36%；簽約金額209.16億元，同比減少41.93%。今年1—9月，保利發(fā)展簽約面積和金額分別下降29.66%和27.89%。 保利發(fā)展2024年1—9月銷售情況 來源：每經(jīng)記者據(jù)企業(yè)公告整理 從單月銷售情況來看，今年6月至9月，除6月份銷售面積超過200萬平方米外，7月至9月每月的銷售面積介于120萬至150萬平方米之間。也就是說，保利發(fā)展在6月沖刺中期銷售業(yè)績之后，簽約面積及金額均處于下降趨勢。 進(jìn)入10月，在國慶前系列利好政策刺激下，國慶黃金周期間多家頭部房企銷售量大增。據(jù)10月8日保利發(fā)展發(fā)布的宣傳海報，其在國慶假期的全國成交金額約260億元，較去年同期提升40%。 下半年加大拿地力度，仍面臨減債壓力 每經(jīng)記者梳理保利發(fā)展今年以來的拿地情況發(fā)現(xiàn)，保利發(fā)展在今年上半年一度減少拿地，下半年以來的拿地力度有所增強(qiáng)。 具體來看，上半年保利發(fā)展新拓展項目12個，數(shù)量遠(yuǎn)低于去年同期的41個，而拿地總金額則由去年同期的709億元降至126億元。 進(jìn)入下半年，保利發(fā)展拿地力度明顯加大。具體來看，7月10日保利發(fā)展公告新增4個項目，投資額35.1億元；8月8日公告新增7個項目，投資額110億元；9月10日公示新增1個項目，投資額4.29億元；10月10日公告新增4個項目，投資額137.6億元。綜上，保利發(fā)展下半年以來共新增16個項目，拿地總金額為286.99億元。 來源：保利發(fā)展公告 其中，市場關(guān)注度較高的當(dāng)屬廣州南方面粉廠地塊。9月29日，經(jīng)過5小時、148輪競價，保利發(fā)展擊敗越秀地產(chǎn)和中海地產(chǎn)，以總價117.55億元、溢價率33.35%將該地塊收入囊中，成交樓面價66957元/平方米，刷新了廣州天河區(qū)樓面價新高，同時也是廣州土拍樓面價第二高的地塊。 浙商證券在研報中提到，考慮到保利發(fā)展基本面扎實+占據(jù)龍頭地位+估值提升空間仍存，再結(jié)合行業(yè)政策利好持續(xù)落地+市場回暖勢頭良好，預(yù)計保利發(fā)展仍具二階段增長潛力。 短期來看，募集資金入場能夠改善項目運作及日常經(jīng)營。長遠(yuǎn)來看，保利發(fā)展仍然面臨減債壓力。對比去年上半年扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率及有息負(fù)債情況，今年保利發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)有所上升。 據(jù)保利發(fā)展半年報數(shù)據(jù)，截至今年6月末，保利發(fā)展有息負(fù)債總額3735億元，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.67%，凈負(fù)債率為66.18%，融資綜合成本為3.31%。而去年上半，保利發(fā)展的有息負(fù)債總額為3564億元，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.31%，凈負(fù)債率為63.06%，融資綜合成本為3.73%。