武漢TOD項目地塊收儲調(diào)規(guī)背后：房企經(jīng)營何去何從？

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

日前，武漢市自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局以掛牌方式出讓14宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，涉及武昌區(qū)、漢陽區(qū)、東湖高新區(qū)等多個區(qū)域，起拍總價59.1億元。其中，一宗位于洪山區(qū)楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)地塊尤為引人矚目，根據(jù)地塊位置以及面積來看，正是此前華僑城被政府收儲的地塊。

據(jù)悉，在綜合考量產(chǎn)業(yè)招商及房地產(chǎn)市場情況后，武漢市政府部門決定通過“收、調(diào)、供”聯(lián)動方式對該地塊進行收儲，并在調(diào)整為住宅為主、商辦為輔后再進行公開市場招拍掛，華僑城也表示計劃通過招拍掛方式參與調(diào)規(guī)后的土地競買。

《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）注意到，相比6年前該地塊5932元/平方米的樓面價，經(jīng)過調(diào)規(guī)重新掛牌出讓的地塊樓面價已上升至約7700元/平方米。這也意味著，華僑城需要付出更多的代價才可能重新獲得該地塊。

這對于近年來業(yè)績持續(xù)虧損的華僑城而言無疑將是一筆不小的支出。每經(jīng)記者梳理華僑城A（SZ000069，股價3.08元，市值247.56億元）近幾年財報發(fā)現(xiàn)，2022年至2024年前9月，華僑城A歸母凈虧損總額達197.43億元。

來源：中國土地市場網(wǎng)

“退地”或損失超億元

根據(jù)華僑城A公告，本次被收儲土地位于洪山區(qū)團結(jié)大道、綠島西路、沙湖北路、信和西路圍合區(qū)域，土地用途為住宅、商業(yè)服務(wù)、公園與綠地，土地面積為7萬平方米，合約105.32畝。

該土地原計劃要建設(shè)成為集高端產(chǎn)業(yè)聚集的地鐵上蓋TOD項目，即華僑城·歡樂天際中央?yún)^(qū)TOD商服組團。按照規(guī)劃，該項目包含350米天際塔樓、藝術(shù)人文公館、主題化獨棟企業(yè)公館、城市精英輕奢公寓、場景化城市慶典廣場、創(chuàng)新體驗型零售商業(yè)、商業(yè)街區(qū)、中央生態(tài)綠軸、超星級酒店等多種業(yè)態(tài)，預(yù)計投資146.2億元。據(jù)華僑城2024年半年度報告，目前已投資84.8億元。

來源：華僑城A公告

然而時至今日，華僑城·歡樂天際中央?yún)^(qū)TOD商服組團的開發(fā)進度僅有25%，累計竣工面積為30.9萬平方米，商業(yè)部分始終未能呈現(xiàn)。至于原因，在官方回復網(wǎng)友的一則消息中可窺見一二。

在“武漢城市留言板”上，今年以來，已有多位網(wǎng)友表示：“楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)的華僑城商業(yè)都停工了，辦理了停工手續(xù)，區(qū)里后續(xù)還有招商的計劃嗎？這邊住了很多人但是沒有商業(yè)，居民生活不便。”

來源：武漢城市留言板

在8月的一則回復中，洪山區(qū)建筑工程質(zhì)量安全中心稱：該項目工程名為楊春湖啟動區(qū)A地塊項目，于2019年12月6日辦理了施工許可證，因建設(shè)單位資金問題，目前處于停工狀態(tài)，暫未辦理復工手續(xù)。

關(guān)于被收儲地塊，武漢市政府部門則會將原商辦為主、住宅為輔的建設(shè)指標調(diào)整為住宅為主、商辦為輔，再進行公開市場招拍掛。

來源：武漢城市留言板

對于收儲金額，華僑城表示，擬根據(jù)武漢市土地整理儲備單位委托第三方土地資產(chǎn)評估公司出具的土地價值評估執(zhí)行，最終金額以政府評估結(jié)果和審計意見為準；此外后續(xù)公司也計劃通過招拍掛方式參與調(diào)規(guī)后的土地競買。

“若競得土地，將有助于增強公司流動性，改善貨源結(jié)構(gòu)，提高公司運營和管理效率，符合公司整體發(fā)展戰(zhàn)略的需要；如未能競得土地，公司仍能獲取收儲補償款，實現(xiàn)商辦土地資產(chǎn)盤活。”

不過需要注意的是，此次收儲，華僑城或?qū)浀靡欢ǖ膿p失。可供參考的例子是，日前越秀地產(chǎn)廣州大干圍地塊被收儲時就公告稱，預(yù)計其錄得約106萬元的稅前虧損凈額。

與此同時，目前該地塊掛牌出讓樓面價已來到約7700元/平方米，相較于6年前的5932元/平米已上漲1768元/平方米。據(jù)每經(jīng)記者粗略計算，若華僑城后續(xù)拿到該地塊，將付出多于此前超過1億元的拿地款。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向每經(jīng)記者分析稱，過去出讓土地的規(guī)劃條件已經(jīng)無法適應(yīng)當下開發(fā)商的開發(fā)能力以及商辦供大于求的現(xiàn)狀。在此背景下，選擇對土地原有規(guī)劃條件進行調(diào)整，不僅有利于開發(fā)商進行開發(fā)，也是對近期有關(guān)部門關(guān)于盤活存量土地政策的落實。

持續(xù)出售資產(chǎn)“減負”

超1億元的支出對于曾經(jīng)富裕的華僑城來說并不多，但對如今正頻繁“減負”、仍在持續(xù)虧損的華僑城而言，卻是一筆不小的開支。

今年下半年以來，華僑城就掛牌出售旗下多個項目，就算是曾經(jīng)重倉的云南在文旅項目也不例外。如11月7日，華僑城就以約2.5億元的轉(zhuǎn)讓底價出售了昆山康盛投資發(fā)展有限公司60%的股權(quán)；10月30日，其還掛牌出讓了云南文產(chǎn)香格里拉城市綜合項目100%股權(quán)；10月29日，華僑城出讓無錫兆禾文化旅游發(fā)展有限公司33%股權(quán)及2.46億元債權(quán)掛牌，轉(zhuǎn)讓底價約2.5億元。

不過從掛牌出讓的項目情況來看，大多處于虧損狀態(tài)。如昆山康盛2023年凈利潤虧損3947萬元；天津華僑城澤灃置業(yè)2023年凈利潤虧損2608萬元；無錫兆禾文化旅游發(fā)展有限公司截至2024年9月30日凈虧損6976.31萬元。

不僅如此。根據(jù)深交所相關(guān)規(guī)定，上市公司最近連續(xù)3個會計年度扣除非經(jīng)常性損益前后凈利潤孰低者均為負值，且最近一個會計年度財務(wù)會計報告的審計報告顯示公司持續(xù)經(jīng)營能力存在不確定性，公司股票將被ST。

具體到華僑城A而言，2022年和2023年，公司的歸母凈虧損分別為109億元和64.92億元。截至今年前三季度，華僑城仍未止住虧損勢頭。

根據(jù)財報，今年前三季度，華僑城A實現(xiàn)營業(yè)收入293.3億元，同比下降7.7%；錄得歸母凈虧損23.51億元，扣非歸母凈虧損則是25.15億元，資產(chǎn)減值損失同比下降91%至2.22億元。華僑城方面解釋稱，虧損的主要原因是其結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率同比有所下降，其他因素包括部分項目利息費用化增加和聯(lián)營公司虧損等。

也就是說，近三年（2022年至2024年前9月）華僑城A的歸母凈虧損總額達197.43億元。連續(xù)的虧損也引發(fā)了投資人對公司或被ST的擔憂。在深交所互動易平臺上，10月以來已有多名投資者針對此問題提出“若2024年公司無法扭虧為盈，公司是否2025年會被ST，公司是否有防止被戴帽的預(yù)案？”

對此，董秘回應(yīng)稱“截至目前，公司持續(xù)經(jīng)營能力不存在不確定性，公司不滿足退市風險警示和其他風險警示的條件”。

每經(jīng)記者注意到，主打“文旅+地產(chǎn)”發(fā)展模式華僑城，截至今年上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在營收中占比超過50%。但從目前的經(jīng)營狀況來看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)依然承壓。據(jù)華僑城公告，今年前10個月，公司累計實現(xiàn)合同銷售面積133.8萬平方米，同比減少20%；合同銷售金額199.6億元，同比減少42%。

面對業(yè)績壓力，華僑城在11月1日的投資者調(diào)研活動中表示，公司將重視現(xiàn)金流管理，采取靈活銷售策略，加快存量項目去化速度，以確保資金快速回流。同時，公司還計提了資產(chǎn)減值損失，以降低經(jīng)營風險。

封面圖片來源：000069.SZ)\深圳華僑城總部（每經(jīng)記者 叢森 攝