樓市“止跌回穩(wěn)”企業(yè)觀察 | 新一輪新政助推長三角樓市復(fù)蘇，龍湖旗下多個(gè)項(xiàng)目銷售業(yè)績“飄紅”

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著9月底樓市利好政策密集出臺(tái)，以上海為核心的長三角房地產(chǎn)市場迅速回暖。

在中指研究院公布的今年前10月房企銷售榜上，進(jìn)入TOP10行列的民營房企僅有兩家，即濱江集團(tuán)和龍湖集團(tuán)。濱江集團(tuán)以深耕杭州及浙江為主，11月20日剛剛以總價(jià)39.54億元拿下杭州奧體“新地王”。而龍湖集團(tuán)則在國內(nèi)熱點(diǎn)城市均有布局，尤其是長三角區(qū)域。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近年來，龍湖集團(tuán)在長三角多城拿地布局。在這一輪樓市新政影響下，其在上海、蘇州等地的多個(gè)樓盤項(xiàng)目也迎來止跌回穩(wěn)。如上海龍湖·觀萃9月底首開2小時(shí)銷售額達(dá)15億元，蘇州東吳御湖境10月銷售額環(huán)比增長85%。

在與國企央企同臺(tái)競爭的新環(huán)境下，民營房企如何發(fā)揮自身優(yōu)勢？同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)11月20日在接受每經(jīng)記者微信采訪時(shí)指出：“當(dāng)前樓市進(jìn)入到存量市場，資產(chǎn)價(jià)格重構(gòu)會(huì)持續(xù)，房地產(chǎn)市場的投資區(qū)域會(huì)分化且收縮，也就是核心城市的核心區(qū)域具備較高的投資價(jià)值。因此，大部分頭部房企都把投資重點(diǎn)聚焦在核心城市核心區(qū)域，這也是少量‘地王’項(xiàng)目逆勢回歸的重要原因，龍湖集團(tuán)的投資戰(zhàn)略符合未來發(fā)展的趨勢。”

單盤月銷售面積進(jìn)入上海前三

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年，龍湖集團(tuán)在上海、北京、蘇州等在內(nèi)的高能級(jí)城市獲取7塊新地，新增土儲(chǔ)總建筑面積為60萬平方米。其中，龍湖集團(tuán)在長三角地區(qū)新增面積占新增收購?fù)羶?chǔ)總建筑面積的48.5%。

事實(shí)上，近年來龍湖持續(xù)在上海拿地。今年4月，上海一批次第二輪土拍，龍湖參與了奉賢新城10單元08B-01地塊競爭，最終以15.37億元、溢價(jià)9.55%拿下該地塊。

記者注意到，龍湖集團(tuán)在奉賢有著豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，位于該區(qū)域的已建成住宅項(xiàng)目包括龍湖春江天璽、龍湖春江天越和龍湖天曜，兩處商業(yè)綜合體龍湖上海奉賢天街和龍湖上海金匯天街建成并運(yùn)營，新老項(xiàng)目形成區(qū)位聯(lián)動(dòng)的優(yōu)勢。

龍湖·觀萃銷售現(xiàn)場 圖片來源：龍湖在滬蘇微信公眾號(hào)

在獲得奉賢新城10單元08B-01地塊5個(gè)多月后，龍湖·觀萃項(xiàng)目于9月27日迎來首次開盤。當(dāng)時(shí)正值新一輪樓市利好政策落地，使得該項(xiàng)目成為奉賢地區(qū)一年多來首個(gè)觸發(fā)積分的新盤。該項(xiàng)目開盤兩小時(shí)銷售額達(dá)到15億元，二批次認(rèn)籌首日即觸發(fā)積分，最終認(rèn)籌率達(dá)200%，第二次開盤28分鐘即售罄。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，10月份，龍湖·觀萃以12.98億元排在上海樓盤成交金額榜第四位，以29811平方米排在上海樓盤成交面積榜第三位。

2024年10月上海樓盤銷售金額和面積排行TOP10 來源：克而瑞

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析10月份上海樓市交易結(jié)構(gòu)時(shí)指出：“新政將上海外環(huán)以外的社保年限從3年降為1年，而市場交易的基石就是剛需和剛改的力量。以往上海以每平方米8萬元、9萬元，甚至10萬元以上的產(chǎn)品，成為交易的中流砥柱，但這部分的交易量僅占市場整體的10%甚至更少。所以，單靠這一種產(chǎn)品作為市場的支撐，成交量是走不遠(yuǎn)的，也不能釋放特別明顯。新政之后，市場交易活躍度比較高的是每平方米4萬至6萬元的產(chǎn)品，剛需以及首次改善需求真正成為市場交易的主力軍。隨著政策的正向引導(dǎo)，這部分的市場活力將進(jìn)一步被激活。”

值得一提的是，龍湖·觀萃推出約107—185平方米的大平層產(chǎn)品，售價(jià)約4.38萬元/平方米。而項(xiàng)目附近的二手房掛牌價(jià)普遍超過5萬元/平方米。日前，龍湖·觀萃第三批次144套房源加推，并展開認(rèn)籌工作，為年底“搶收”作好了準(zhǔn)備。

蘇州多盤銷售迅速回暖

據(jù)克而瑞蘇州房產(chǎn)測評(píng)發(fā)布的今年前10月蘇州房企銷售TOP30榜單上，龍湖成為全口徑及權(quán)益銷售金額最高的民營房企。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，龍湖集團(tuán)在蘇州的項(xiàng)目布局較為密集。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，龍湖集團(tuán)的項(xiàng)目主要布局在蘇州市區(qū)范圍，蘇州其他區(qū)域僅有常熟、張家港有個(gè)別項(xiàng)目在售。位于蘇州吳中城南的龍湖御湖境、相城高鐵新城的龍湖未來御湖境、相城陸慕龍湖青云闕、華僑城龍湖啟元等項(xiàng)目均在這一輪新政后有不俗表現(xiàn)。

以蘇州東吳御湖境為例，該項(xiàng)目10月全月的到訪達(dá)1239組，較9月增加40%；共成交71套，總金額為2.8億元，較9月增長85%。

未來御湖境項(xiàng)目選房現(xiàn)場 圖片來源：龍湖在滬蘇微信公眾號(hào)

新政實(shí)施后，大戶型潛在客戶觀望情緒有所緩解。據(jù)龍湖集團(tuán)方面介紹，為促進(jìn)去化，一方面案場進(jìn)行了大面積洋房推介，另一方面通過加大營造銷售節(jié)點(diǎn)氛圍增加了成交量。在全力推盤之下，東吳御湖境洋房客戶成交明顯增多，環(huán)比上升200%，同時(shí)平墅產(chǎn)品的成交也創(chuàng)下項(xiàng)目面世以來的新高。

再看蘇州未來御湖境項(xiàng)目。該項(xiàng)目10月全月客戶到訪達(dá)2191組，日均73組；共成交77套，成交金額3.1億元。據(jù)了解，該項(xiàng)目于9月21日開盤后，曾進(jìn)行了兩輪提價(jià)，消除了購房者不買首開、首開后降級(jí)的顧慮，同時(shí)也提振了項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)的信心。

龍湖集團(tuán)方面告訴每經(jīng)記者，作為蘇州市場新的第四代住宅，未來御湖境網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的出爐，表明客戶對(duì)第四代住宅的觀望情緒正在減弱，并開始接受此類新產(chǎn)品。

每經(jīng)記者注意到，在兩大主力項(xiàng)目銷售助力之下，龍湖在蘇州大市的銷售排名也有所上行。

來源：克而瑞

今年前10月，龍湖集團(tuán)以61.95億元的全口徑金額位列蘇州房企銷售榜第三名，全口徑銷售面積同樣排在第三位。

而今年前8月，龍湖集團(tuán)在蘇州的全口徑銷售金額為45.79億元，月均銷售額不足5.8億元。9月份，龍湖集團(tuán)在蘇州的全口徑銷售金額達(dá)到7.74億元，10月銷售額升至8.42億元。顯然，在“金九銀十”，龍湖集團(tuán)在蘇州的銷售迅速回暖。

不過，從榜單來看，保利發(fā)展、招商蛇口、象嶼地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等央企和國企仍然在蘇州房地產(chǎn)市場占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢。

宋紅衛(wèi)分析指出：“從投資的時(shí)間點(diǎn)來看，優(yōu)質(zhì)央企國企性質(zhì)的房企，包括民營房企龍湖，現(xiàn)在正是逆勢調(diào)整倉位布局的好時(shí)機(jī)。一方面，國家積極推行房地產(chǎn)融資‘白名單’，對(duì)閑置土地進(jìn)行收儲(chǔ)；另一方面，大部分房企失去了再投資能力，因此土地市場競爭相對(duì)較弱。同時(shí)，在融資方面，尤其開發(fā)貸方面，利率十分優(yōu)惠，成本很低。”

在談及民營房企如何平衡安全性和發(fā)展機(jī)遇時(shí)，宋紅衛(wèi)向每經(jīng)記者分析指出：“民營房企要擺脫過去的投資路徑依賴和模式，一是投資重點(diǎn)以利潤為導(dǎo)向，而非規(guī)模，尤其是回歸到單個(gè)項(xiàng)目的利潤上；二是嚴(yán)控土地儲(chǔ)備，最理想的模式就是以銷定投，招拍掛的項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)當(dāng)年動(dòng)態(tài)零庫存的模式（城市更新除外），土地儲(chǔ)備過大就是成本包袱；三是投資布局的重點(diǎn)回歸到核心一二線城市為主、核心區(qū)域?yàn)橹鳎龅骄珳?zhǔn)投資，保障流量和利潤的平衡。”

封面圖片來源：龍湖在滬蘇微信公眾號(hào)