多地頻現(xiàn)高溢價成交地塊、多宗百億元級地塊掛牌！年末土拍市場能否迎來“翹尾”行情？

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

全國樓市“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢初現(xiàn)，土地市場近期也有了新變化。

11月6日，成都中心城區(qū)迎來3宗涉宅用地出讓。其中，位于成都高新區(qū)大源板塊的一宗58.9畝地塊，在8家房企經(jīng)過84輪競爭后，最終被四川遠達以樓面價26300元/平方米、溢價率46%競得，刷新了高新區(qū)樓面價紀(jì)錄，成為區(qū)域單價“新地王”。

就在前一天（11月5日）的北京土拍中，海淀區(qū)功德寺兩宗地塊均觸頂?shù)貎r上限后搖號成交，分別被綠城中國和越秀地產(chǎn)搖中，成交金額分別為51.75億元和63.825億元，溢價率均達15%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡每經(jīng)記者）注意到，臨近年末，包括北京、上海、深圳、武漢等在內(nèi)的多個城市都加快了土地供應(yīng)速度。其中，北京和深圳更是分別掛牌了總價超過百億元的地塊。

“9月增量政策出臺后，市場熱度提升明顯，房企對于獲取優(yōu)質(zhì)地塊的積極性提升。”中指研究院分析師孟新增在接受每經(jīng)記者采訪時表示，土拍環(huán)境持續(xù)寬松，政府在供地端及土拍政策調(diào)整上更加市場化，但受限于房地產(chǎn)市場處于筑底階段，房企投資仍將以銷定投。未來，市場銷售如果能夠在政策帶動下逐漸企穩(wěn)回升，或?qū)臃科笸顿Y熱度進一步上升。

高溢價地塊頻現(xiàn)

近期，北京、杭州、成都等地土拍市場接連出現(xiàn)地塊高溢價率成交。

如杭州，在10月份共進行了三次土拍，成功出讓6宗地塊，合計總建面39.5萬平方米，成交總金額達93.1億元，平均溢價率為19.43%，整體熱度高于9月。

其中，10月15日舉行了“杭五條”新政后的首場土拍，拱墅區(qū)石橋單元、康橋單元地塊分別以18%溢價率和底價被綠城中國競得。10月22日，江灣新城最后一宗限價地塊經(jīng)過77輪競拍，由綠城中國以總價34.2億元、樓面價50717元/平方米、溢價率28.55%競得，刷新了杭州宅地樓面價紀(jì)錄。10月29日，出讓的三宗涉宅用地中，熱度最高為蜀山單元低密宅地，經(jīng)過61輪競價被濱江集團競得，溢價率高達51.31%，為年內(nèi)次高；另外兩宗地塊溢價率分別為16.45%和0%。

杭州10月29日土拍結(jié)果 來源：中指研究院

在北京，11月5日成交3宗宅地，總成交金額達127.535億元。其中，海淀區(qū)功德寺棚戶區(qū)改造項目HD-GDS-001地塊共吸引了華潤置地、中海地產(chǎn)、中國金茂、綠城中國等6家房企參拍，經(jīng)過35輪競價觸達地價上限后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，最終由綠城中國以總價達51.75億元、樓面價71061元/平方米、溢價率15%搖中。

同區(qū)域另一宗海淀區(qū)功德寺棚戶區(qū)改造項目HD-GDS-002地塊地塊，則吸引了越秀地產(chǎn)、華潤置地、中海地產(chǎn)、中國金茂等7家房企參拍，開拍后很快觸達地價上限并轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，最終由越秀地產(chǎn)以總價63.825億元、樓面價71574元/平方米、溢價率15%搖中。

北京11月5日土拍結(jié)果 來源：中指研究院

在成都，11月6日迎來了3宗涉宅用地出讓。其中，備受關(guān)注的高新區(qū)地塊共吸引了華潤置地、招商蛇口、中海地產(chǎn)、中國金茂、四川遠達等8家房企參拍，在競拍過程中共舉牌84手，最終由四川遠達以總價約20.67億元、樓面價26300元/平方米、溢價率46.11%競得。

成都11月6日土拍結(jié)果 來源：中指研究院

不過需要注意的是，雖然近期各地土拍中頻現(xiàn)高溢價成交地塊，但底價成交地塊依然占了多數(shù)。如10月25日上海第六批次4宗宅地出讓，其中有3宗地塊以底價成交。10月30日，廣州5宗宅地、蘇州3宗宅地、南京江北新區(qū)4宗宅均以底價成交。11月5日，武漢市以底價出讓一宗商住用地；同日北京出讓3宗地，其中一宗以底價成交。11月6日成都出讓3宗地塊，其中有2宗地塊底價成交。

“根據(jù)中指研究院監(jiān)測，9月增量政策出臺后，部分熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度較高。但其余地塊仍多以底價成交，短期內(nèi)土拍冷熱不均現(xiàn)象仍將延續(xù)。”孟新增分析指出，盡管房企拿地信心雖有所修復(fù)，但拿地仍偏審慎，更多聚焦在優(yōu)質(zhì)板塊。

民營房企下場拿地

每經(jīng)記者注意到，民營房企在近期各地的土拍中表現(xiàn)積極。

以濱江集團為例，在10月29日的杭州土拍中，熱度最高的蕭山區(qū)蜀山單元地塊，經(jīng)過61輪競價后由濱江集團以總價17.69億元、樓面價26479元/平方米，溢價率高達51.31%%。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年前10月，濱江集團以218億元的權(quán)益拿地金額排在行業(yè)第六位，以477億元的全口徑新增貨值排在行業(yè)第七位。尤其在大本營杭州，濱江集團的權(quán)益拿地金額更是高居榜首。

在佛山，近期該市高明區(qū)土地市場連續(xù)出讓多宗地塊，最多近20輪競價，最高溢價達34.09%，競得者均為民營企業(yè)。其中，西江產(chǎn)業(yè)新城文昌路以東地塊被佛山市銀豪泰富房地產(chǎn)有限公司以2.28億元競得，西江產(chǎn)業(yè)新城荷富大道以西地塊被佛山市逢源喜宴企業(yè)管理有限公司以溢價率34.09%奪得，西江產(chǎn)業(yè)新城鰲云路以東地塊則被佛山市博才教育投資有限公司東以溢價率21.78%獲得。

2024年前10月杭州房企拿地金額TOP10中有5家民營房企（單位：億元） 來源：中指研究院

此外，在部分核心城市，民營房企拿地金額也占據(jù)了相當(dāng)大的比例。如在杭州，今年前10月權(quán)益拿地金額前十企業(yè)中，有5家為民營房企，分別為濱江集團、偉星房產(chǎn)、海威置業(yè)、興耀房產(chǎn)和建杭置業(yè)；在成都，包括遠達、潤達豐濱江、中瑞天悅等民企近期也均下場拿地；在10月9日的鄭州土拍中，高新區(qū)地塊由民營房企河南正弘置業(yè)有限公司以總價6.77億元、樓面價5176元/平方米競得，該企業(yè)此前還以8.31億元價格競得鄭東新區(qū)2宗優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊。

“究其原因，這些民企所處區(qū)域經(jīng)濟較發(fā)達，房地產(chǎn)需求支撐較強，同時部分民企屬于多元化實業(yè)企業(yè)，通過拿地來支持其業(yè)務(wù)的發(fā)展。”孟新增分析指出，如濱江集團、綠城中國等民企和混合所有制企業(yè)主要聚焦重點深耕區(qū)域補充土儲，金基地產(chǎn)、潤達豐濱江等區(qū)域性房企則深耕重點城市增加土地儲備。

此外，據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年前10月，全國22個重點城市央國企和地方國資拿地金額占比在75%左右，仍是拿地主力，民企拿地金額占比不足兩成，整體拿地信心偏弱。“短期來看，后期拿地主力仍是央國企和地方國企，民企整體投資熱情尚待提升。”孟新增表示。

多城加大供地力度

臨近年末，多地也加大了供地力度。

以北京為例，10月15日，北京市規(guī)劃自然資源委發(fā)布了朝陽區(qū)酒仙橋舊城區(qū)改建項目用地預(yù)申請公告，3個組團總建設(shè)用地面積約14.7公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約39.4萬平方米，起始價153億元，上限價格175.95億元。

10月30日，北京豐臺區(qū)萬泉寺村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目FT00-0613-0024地塊掛出預(yù)申請公告，用地規(guī)模約6.37公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約17.83萬平方米，起始價高達110.54億元，預(yù)申請受理時間自2024年10月31日起至2024年11月29日。

值得注意的是，此次北京推出的萬泉寺村棚戶區(qū)改造用地有一個重大變化：不設(shè)置地價上限和銷售指導(dǎo)價。據(jù)地塊出讓公告，該宗地并未設(shè)置地價上限，也沒有設(shè)置“競現(xiàn)房銷售面積”等競拍規(guī)則，未來土拍時將完全為“價高者得”。而且，該地塊并沒有設(shè)置未來商品住房的銷售指導(dǎo)價，將由開發(fā)商據(jù)市場情況研判、申報備案后確定。這也是近三年來，北京土拍市場首次出現(xiàn)“不限價”的地塊。

11月2日，深圳公共資源交易中心發(fā)布一則土地出讓公告，掛牌位于南山區(qū)粵海街道的T107-0107地塊，建筑面積約為26.3萬平方米，起拍價高達126.5億元。這一起拍價也超過了2023年年中深圳灣超級總部基地被中海地產(chǎn)競得的T207-0060地塊（起始價108.98億元）。

值得注意的是，這宗宅地是深圳年內(nèi)出讓的第五宗宅地，也是唯一一宗起始價超百億元的地塊。該地塊最大的看點是：交房即發(fā)證、不限售價、不限戶型、價高者得。若此次T107-0107地塊成功拍出，也將成為深圳土拍市場中第九宗過起始價百億元的地塊。

除了北京、深圳在竭力拿出“壓箱底”好地，并盡可能優(yōu)化土拍規(guī)則以吸引更多企業(yè)參拍外，多個熱點城市也在近期加大了土地供應(yīng)。

10月25日，上海掛牌了第七批集中出讓的10宗地塊，涉及楊浦、浦東、虹口、閔行、普陀、青浦和寶山等七個區(qū)，出讓面積為24.96萬平方米，規(guī)劃建筑面積547.39萬平方米，起始總價達到256.4831億元。

同樣是在10月25日，武漢市自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)布2024年第十批擬供地項目清單，涉及東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、江夏區(qū)和黃陂區(qū)的三塊土地，總面積約15.6萬平方米，用途包括住宅和商服；11月5日，又發(fā)布第十一批擬供地項目清單，共計5宗涉宅用地，除新洲區(qū)2宗地塊為住宅、商服用地外，其他3宗地塊均為純宅地。

11月1日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布今年第五批次擬出讓住宅用地詳細(xì)清單，擬出讓的2宗用地，分別位于西海岸新區(qū)和高新區(qū)，占地面積分別為6867平方米和4.98萬平方米。

另據(jù)長沙市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)信息，長沙近期新掛牌三宗涉宅地塊，起始總價達24.4億元，分別來自于省府北板塊、開福中心以及梅溪湖二期等熱門板塊。

據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，11月成都將有11宗土地走上拍賣席，涉及涉及錦江區(qū)、成華區(qū)、天府新區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、崇州市、東部新區(qū)等。其中，錦江區(qū)33.2畝地塊起拍價為18000元/平米；天府新區(qū)55.1畝地塊起拍價為19000元/平米，為天府新區(qū)最高起拍價地塊，同時也是成都起拍價第三高的地塊。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日，全國300城10月經(jīng)營性土地供應(yīng)規(guī)模12528萬平方米，環(huán)比9月同期上升35%，同比下降30%；經(jīng)營性土地成交規(guī)模7370萬平方米，環(huán)比上升14%，同比下降32%。

“今年前10月，全國300城住宅用地土地出讓金同比降幅達四城，重點城市出讓金同比普遍下降，供地計劃完成度一般。”孟新增分析指出，目前已進入年度尾聲，盡快推出優(yōu)質(zhì)地塊，一是為了財政收入需要，二是在9月末增量政策出臺后，市場熱度提升明顯，對于優(yōu)質(zhì)地塊房企拿地積極性提升。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖