“流拍”增多VS“地王”頻現(xiàn)！前5月300城宅地成交額降近四成，城市間土拍市場分化加劇

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

多地推地節(jié)奏放緩、房企“以銷定投”謹慎拿地，成為今年以來土地市場的主旋律。

財政部6月24日數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，國有土地使用權(quán)出讓收入12810億元，同比下降14%。另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前5月，全國300城共推出各類用地（規(guī)劃建筑面積，下同）44836萬平方米，同比下降24.19%；成交38757萬平方米，同比下降23.79%；住宅用地出讓金為4108.17億元，同比下降39.33%。

“重點城市2024年供地計劃較去年普遍下調(diào)，疊加房企延續(xù)拿地審慎態(tài)度，在多重因素影響下，今年土地出讓規(guī)模下行態(tài)勢或較難改變。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜6月26日向《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）表示，預(yù)計對于優(yōu)勢地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，企業(yè)仍將保持一定的投資積極性。而對于郊區(qū)地塊或性價比不高的地塊，企業(yè)拿地較為謹慎，短期房企審慎拿地策略或延續(xù)，城市間和城市內(nèi)的土拍分化現(xiàn)象預(yù)計將進一步加劇。

“流拍”增多VS“地王”頻現(xiàn)

今年以來，城市間的土拍熱度繼續(xù)分化。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，全國300城共流拍地塊233宗，流拍率為19.81%，和2023年同期相比增長了4.27個百分點。

具體來看，僅一線城市在“樓面均價”這一指標(biāo)中保持了大幅增長；“溢價率絕對水平”方面，各線城市在放松土地限價的大環(huán)境下均現(xiàn)增長，并且二線城市幾乎接近一線城市的平均增幅。

前5月，一線城市中只有北京住宅用地成交面積同比增幅為正，達到70%，上海、深圳和廣州同比分別減少29%、54%和50%。從溢價率層面看，上海平均溢價率保持在7%的水平，北京為6%，深圳和廣州均為0%。其余集中供地的城市中，廈門以25%的平均溢價率排在首位，蘇州、武漢和成都的平均溢價率分別為15%、14%和13%。

值得一提的是，在上半年的土拍中，頻頻出現(xiàn)高溢價“地王”。如3月27日，蘇州、廈門和寧波三地同日誕生樓面價“地王”：綠城中國以30.82億元競得蘇州工業(yè)園區(qū)地塊，溢價率為18.22%，樓面價高達6.5萬元/平方米，刷新江蘇土地樓面價紀錄；廈門思明區(qū)將軍祠2024P01地塊經(jīng)過152輪爭奪，最終被廈門國貿(mào)以總價為32.1億元、樓面地價6.27萬元/平方米、溢價率40.79%拿下，創(chuàng)造廈門土地樓面價新紀錄；寧波灣頭地塊則被江山萬里&東投以樓面價3.26萬元/平方米、溢價率7.3%獲得，創(chuàng)下寧波土地樓面價新高。

進入6月份，部分城市的土拍市場熱度升溫，高溢價地塊頻現(xiàn)。

6月20日，青島嶗山王家村地塊經(jīng)過364輪競價，被海業(yè)益佳以18.9億元斬獲，刷新青島土地樓面價紀錄，溢價率高達37.2%；6月13日，中建智地+江蘇綠建+朝開聯(lián)合體以112億元底價競得北京市朝陽區(qū)酒仙橋舊城區(qū)改建項目地塊，成為北京集中供地以來的總價最高地塊；6月19日，南京3宗低密宅地均溢價成交，整體15.8%的溢價率打破了南京2024年以來涉宅地“零溢價”的情況，同時還刷新南京樓面價TOP2紀錄；6月25日，廣州出讓荔灣區(qū)鶴洞路以南AF040134地塊，最終被保利發(fā)展以總價約7億元競得，溢價率為8.5%，這也是廣州今年成交的首宗溢價宅地。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來成交的高溢價地塊主要分布在一線城市及長三角核心城市。對此，陳文靜向記者分析表示：“2024年以來，房企拿地仍保持以銷定投的策略，投資布局進一步向優(yōu)勢地區(qū)聚焦。長三角熱點城市土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化，如杭州部分區(qū)域取消銷售限價、上海取消溢價率10%上限要求等。同時，長三角核心城市人口持續(xù)流入，近兩個月限購、限貸等政策優(yōu)化后，市場活躍度出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。在多重因素影響下，預(yù)計房企仍將對熱點城市土地保持較高關(guān)注度，特別是優(yōu)勢地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊。”

土拍分化現(xiàn)象或進一步加劇

在城市間土拍熱度繼續(xù)分化的同時，城市內(nèi)的塊冷熱不均現(xiàn)象也比較突出，

今年上半年，上海共成功出讓19宗住宅用地，其中10宗觸頂進入一次性報價，6宗底價成交，合計成交金額423.1億元。

不難看出，即便是土地市場表現(xiàn)最好的上海，銷售端的走弱仍然影響房企拿地的活躍度，一些非核心地塊底價成交成為常態(tài)。此外，熱門板塊和核心優(yōu)質(zhì)地塊依舊保持較高的熱度，房企搶地積極性較高，極易觸頂成交。相較而言，部分位置不佳或位于遠郊的地塊多以底價成交，有些地塊甚至需要地方國企托底。

6月7日，上海發(fā)布今年第三批次集中土拍地塊公告，取消此前的最高限價，恢復(fù)“價高者得”模式。這也意味著，從2021年一批次集中供地起開始實施的限價競價政策及2023年6月開始實行的觸頂后進入一次性報價調(diào)整為觸頂搖號調(diào)整為觸頂搖號機制不再實行，從今年第三批次集中土拍開始，上海不再設(shè)定土地溢價率上限。

上海今年上半年成交地塊 來源：中指研究院

中指研究院分析認為，取消溢價率上限，將使有實力的企業(yè)獲取土地資源，開發(fā)商拿地將更加市場化，拿地意愿強烈的房企機會增加；其次，有利于企業(yè)打造“好房子”，從而增加政策土地收入；第三，取消底價上限也使得開發(fā)商投資更為謹慎，需要提前進行嚴謹?shù)耐顿Y測算以獲得利潤。

二線城市中，以成都為例，陳文靜表示：“今年成都持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊推出力度，同時核心區(qū)市場信心有所修復(fù)，整體土拍維持一定熱度。”

3月6日舉行的成都今年首場土拍上，中心城區(qū)3宗宅地吸引了12家房企參拍，最終以1宗溢價、2宗底價收官，最高溢價率達31.76%，成交總金額18.8億元。在隨后的4月23日土拍中，5宗地塊出讓，其中位于錦江區(qū)林家壩區(qū)域52畝地塊經(jīng)過81輪競價被中國金茂以21.42億元競得，溢價率高達48.5%，樓面價24500元/平方米，刷新成都土地樓面價紀錄。

6月25日，在成都全面取消住房限購政策后的首場土拍上，4宗宅地攬金約40.6億元。其中錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)50畝宅地起始樓面價達到18200元/平方米，經(jīng)過22輪競價后被錦江統(tǒng)建以樓面價20300元/平方米競得，溢價率達12%。

而另一個熱點二線城市杭州，今年的土地市場則經(jīng)歷了2月份比較火熱、3月份顯著降溫、4月份稍有好轉(zhuǎn)、5月份延續(xù)低迷的變化過程。

2月27日，杭州今年首次土拍，7宗宅地全部溢價成交，攬金111.6億元，最高溢價率達到24.4%。其中2宗溢價率超20%，4宗超15%，僅1宗13.7%相對較低。3月29日杭州二批次土拍降溫顯著，出讓的5宗宅地中，僅1宗溢價23.6%成交，2宗底價成交，2宗流拍，總成交金額為60.7億元。

4月16日，杭州第三批涉宅地塊集中出讓，8宗地塊中有7宗底價成交。半個月后第四批土拍掛牌5宗土地，熱度稍有好轉(zhuǎn)，其中4宗成功出讓，1宗提前終止，攬金117.5億元，平均溢價率2.1%。5月14日，杭州第5批4宗宅地完成出讓，攬金38.9億元，其中4宗地塊均底價成交，土拍熱度延續(xù)低迷。

對于上半年熱點城市土拍冷熱不均、城市內(nèi)的地塊冷熱不均現(xiàn)象，陳文靜分析認為：“當(dāng)下土地市場回溫仍有賴于新房銷售端的修復(fù)，新房市場仍面臨一定調(diào)整壓力下，房企拿地整體仍偏謹慎，更加側(cè)重流速有一定保障的地塊。預(yù)計對于優(yōu)勢地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，企業(yè)仍將保持一定的投資積極性。而對于郊區(qū)地塊或性價比不高的地塊，企業(yè)拿地較為謹慎，短期房企審慎拿地策略或延續(xù)，土拍分化現(xiàn)象預(yù)計將進一步加劇。”

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖