“流拍”VS“地王”城市土拍市場(chǎng)分化加劇

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

多地推地節(jié)奏放緩、房企“以銷(xiāo)定投”謹(jǐn)慎拿地，成為今年以來(lái)土地市場(chǎng)的主旋律。

財(cái)政部發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入12810億元，同比下降14%。另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前5個(gè)月，全國(guó)300城共推出各類(lèi)用地（規(guī)劃建筑面積，下同）44836萬(wàn)平方米，同比下降24.19%；成交38757萬(wàn)平方米，同比下降23.79%；住宅用地出讓金為4108.17億元，同比下降39.33%。

“2024年，重點(diǎn)城市供地計(jì)劃較去年普遍下調(diào)，疊加房企拿地態(tài)度審慎。在多重因素影響下，今年土地出讓規(guī)模下行態(tài)勢(shì)或較難改變。”6月26日，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對(duì)于優(yōu)勢(shì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，企業(yè)仍將保持一定投資積極性，而對(duì)于郊區(qū)或性?xún)r(jià)比不高的地塊，企業(yè)拿地較為謹(jǐn)慎，短期房企審慎拿地策略或延續(xù)，城市間和城市內(nèi)的土拍分化現(xiàn)象，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步加劇。

北京首個(gè)競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目建設(shè)取得新進(jìn)展。圖為2024年5月10日，工人推車(chē)從項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)前經(jīng)過(guò)。 視覺(jué)中國(guó)圖

300城共流拍地塊233宗

今年以來(lái)，城市間的土拍熱度繼續(xù)分化。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，全國(guó)300城共流拍地塊233宗，流拍率為19.81%，和2023年同期相比增長(zhǎng)了4.27個(gè)百分點(diǎn)。

具體來(lái)看，僅一線(xiàn)城市在“樓面均價(jià)”指標(biāo)上保持了大幅增長(zhǎng)；“溢價(jià)率絕對(duì)水平”方面，在放松土地限價(jià)的大環(huán)境下，各線(xiàn)城市均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，其中二線(xiàn)城市的平均增幅幾乎接近一線(xiàn)城市。

前5個(gè)月，就一線(xiàn)城市住宅用地成交面積來(lái)看，北京的同比增幅為正，達(dá)到70%，上海、深圳和廣州分別同比減少29%、54%和50%。再?gòu)囊鐑r(jià)率層面看，上海保持在7%的水平，北京為6%，深圳和廣州均為0%。在其他集中供地的城市中，廈門(mén)平均溢價(jià)率為25%，排在首位，蘇州、武漢和成都的平均溢價(jià)率分別為15%、14%和13%。

值得注意的是，在上半年一些城市的土拍中，頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)“地王”。

如3月27日，蘇州、廈門(mén)和寧波三地同日誕生樓面價(jià)“地王”：綠城中國(guó)以30.82億元競(jìng)得蘇州工業(yè)園區(qū)地塊，溢價(jià)率為18.22%，樓面價(jià)高達(dá)6.5萬(wàn)元/平方米，刷新江蘇土地樓面價(jià)紀(jì)錄；廈門(mén)市思明區(qū)將軍祠2024P01地塊經(jīng)過(guò)152輪爭(zhēng)奪，最終被廈門(mén)國(guó)貿(mào)以32.1億元總價(jià)和6.27萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)拿下，刷新了廈門(mén)土拍樓面價(jià)紀(jì)錄；寧波灣頭地塊則被江山萬(wàn)里&東投以3.26萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)獲得，溢價(jià)率7.3%，創(chuàng)出寧波土拍樓面價(jià)的新高。

進(jìn)入6月，部分城市土拍市場(chǎng)熱度升溫，高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)。

6月20日，青島嶗山王家村地塊經(jīng)過(guò)364輪競(jìng)價(jià)，被海業(yè)益佳以18.9億元斬獲，刷新青島土拍樓面價(jià)紀(jì)錄，溢價(jià)率高達(dá)37.2%。

6月13日，中建智地+江蘇綠建+朝開(kāi)聯(lián)合體，以112億元底價(jià)競(jìng)得北京市朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋舊城區(qū)改建項(xiàng)目地塊，是北京集中供地以來(lái)，競(jìng)拍總價(jià)最高地塊。

6月19日，南京3宗低密度宅地高溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率達(dá)15.8%，打破了南京2024年以來(lái)宅地“零溢價(jià)”情況。

6月25日，廣州出讓荔灣區(qū)鶴洞路以南AF040134地塊，被保利發(fā)展以總價(jià)約7億元競(jìng)得，溢價(jià)率為8.5%，這是廣州今年成交的首宗溢價(jià)宅地。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，成交的高溢價(jià)地塊主要分布在一線(xiàn)城市及長(zhǎng)三角核心城市。

對(duì)此，陳文靜分析指出：“2024年以來(lái)，房企拿地仍保持以銷(xiāo)定投的策略，投資布局進(jìn)一步向優(yōu)勢(shì)地區(qū)聚焦。長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化，如杭州部分區(qū)域取消銷(xiāo)售限價(jià)，上海取消溢價(jià)率10%上限要求等。同時(shí)，長(zhǎng)三角核心城市人口持續(xù)流入，近兩個(gè)月購(gòu)房限購(gòu)、限貸等政策優(yōu)化后，市場(chǎng)活躍度提高。在多重因素影響下，預(yù)計(jì)房企仍將對(duì)熱點(diǎn)城市土地保持較高關(guān)注度，特別是優(yōu)勢(shì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊。”

土拍市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇

在城市間土拍熱度繼續(xù)分化的同時(shí)，城市內(nèi)地塊冷熱不均現(xiàn)象也比較突出，今年上半年，上海共成功出讓19宗住宅用地，其中10宗觸頂進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，6宗底價(jià)成交，合計(jì)成交金額423.1億元。

不難看出，即便是土地市場(chǎng)表現(xiàn)最好的上海，銷(xiāo)售端的走弱仍然影響房企拿地的活躍度，一些非核心地塊底價(jià)成交成為常態(tài)。此外，熱門(mén)板塊和核心優(yōu)質(zhì)地塊依舊保持較高的熱度，房企搶地積極性較高，極易觸頂成交。相較而言，部分位置不佳或位于遠(yuǎn)郊的地塊多以底價(jià)成交，有些地塊甚至需要地方國(guó)企托底。

6月7日，上海發(fā)布今年第三批次集中土拍地塊公告，取消此前的最高限價(jià)，恢復(fù)“價(jià)高者得”模式。這也意味著，從2021年一批次集中供地起開(kāi)始實(shí)施的限價(jià)競(jìng)價(jià)政策及2023年6月開(kāi)始實(shí)行的觸頂后進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)調(diào)整為觸頂搖號(hào)機(jī)制不再實(shí)行，從今年第三批次集中土拍開(kāi)始，上海不再設(shè)定土地溢價(jià)率上限。

中指研究院分析認(rèn)為，取消溢價(jià)率上限，將使有實(shí)力的企業(yè)獲取土地資源，開(kāi)發(fā)商拿地將更加市場(chǎng)化，拿地意愿強(qiáng)烈的房企機(jī)會(huì)增加；其次，有利于企業(yè)打造“好房子”，從而增加政策土地收入；第三，取消底價(jià)上限也使得開(kāi)發(fā)商投資更為謹(jǐn)慎，需要提前進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y測(cè)算以獲得利潤(rùn)。

二線(xiàn)城市中，以成都為例，陳文靜表示：“今年，成都持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊推出力度，同時(shí)核心區(qū)市場(chǎng)信心有所修復(fù)，整體土拍維持一定熱度。”

在3月6日舉行的成都今年首場(chǎng)土拍上，中心城區(qū)3宗宅地吸引了12家房企參拍，最終以1宗溢價(jià)、2宗底價(jià)收官，最高溢價(jià)率達(dá)31.76%，成交總金額18.8億元。在4月23日的土拍中，5宗地塊出讓?zhuān)渲形挥阱\江區(qū)林家壩區(qū)域的52畝地塊，經(jīng)過(guò)81輪競(jìng)價(jià)，被中國(guó)金茂以21.42億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)48.5%，樓面價(jià)24500元/平方米。

6月25日，在成都全面取消住房限購(gòu)政策后的首場(chǎng)土拍上，4宗宅地?cái)埥鸺s40.6億元。其中錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)50畝宅地，起始樓面價(jià)18200元/平方米，經(jīng)過(guò)22輪競(jìng)價(jià)后，被錦江統(tǒng)建以樓面價(jià)20300元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)12%。

而在另一個(gè)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市杭州，今年以來(lái)，土地市場(chǎng)經(jīng)歷了2月的火熱、3月的降溫、4月的好轉(zhuǎn)和5月的低迷，可謂坐了一趟“過(guò)山車(chē)”。

2月27日，杭州今年首次土拍，7宗宅地全部溢價(jià)成交，攬金111.6億元，最高溢價(jià)率達(dá)到24.4%。其中2宗溢價(jià)率超20%，4宗超15%，僅1宗13.7%相對(duì)較低。3月29日杭州二批次土拍降溫顯著，出讓的5宗宅地中，僅1宗溢價(jià)23.6%成交，2宗底價(jià)成交，2宗流拍，總成交金額為60.7億元。

4月16日，杭州第三批涉宅地塊集中出讓?zhuān)?宗地塊中有7宗底價(jià)成交。半個(gè)月后第四批土拍掛牌5宗土地，熱度轉(zhuǎn)高，其中4宗成功出讓?zhuān)?宗提前終止，攬金117.5億元，平均溢價(jià)率2.1%。

5月14日，杭州第五批4宗宅地完成出讓?zhuān)瑪埥?8.9億元，其中4宗地塊均底價(jià)成交，熱度又轉(zhuǎn)為低迷。

對(duì)于上半年城市之間、城市內(nèi)地塊冷熱不均現(xiàn)象，陳文靜分析指出：“當(dāng)下，土地市場(chǎng)回溫仍有賴(lài)于新房銷(xiāo)售端的修復(fù)，新房市場(chǎng)仍面臨一定調(diào)整壓力，房企拿地整體偏謹(jǐn)慎，更側(cè)重有一定保障的地塊。對(duì)于優(yōu)勢(shì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，企業(yè)仍將保持一定的投資積極性。而對(duì)于郊區(qū)或性?xún)r(jià)比不高的地塊，企業(yè)拿地較為謹(jǐn)慎，房企審慎拿地策略將延續(xù)，土拍分化現(xiàn)象，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步加劇。”

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)