房產(chǎn)早參｜房企債券融資規(guī)模連續(xù)兩月同比增長；融創(chuàng)中國155億元境內(nèi)債啟動二次重組

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

丨2024年11月6日 星期三丨

NO.1 房企債券融資規(guī)模連續(xù)兩月同比增長

11月5日，中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為289.7億元，同比增長3.2%，上年低基數(shù)影響下連續(xù)兩月為正。行業(yè)債券融資平均利率為2.98%，同比下降0.51個百分點，環(huán)比下降0.08個百分點。前10月，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額4420.0億元，同比下降25.6%，降幅較上月有所收窄。其中，信用債融資2778.1億元，同比下降23.8%，占比62.9%；海外債發(fā)行金額67.0億元，同比下降62.5%，占比1.5%；ABS融資1574.9億元，同比下降25.5%，占比35.6%。

點評：中指研究院的數(shù)據(jù)顯示房企融資規(guī)模有所回升，但長遠來看，整體債券融資總額同比依然下滑，反映出房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境依舊嚴峻。融資利率的下降短期內(nèi)可以減輕房企的償債壓力，但對于持續(xù)提升融資能力仍需更深層次的市場和政策支持。

NO.2 深圳今年已審批“白名單”項目67個

11月5日，據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局，截至目前，深圳轄內(nèi)銀行已審批“白名單”項目67個、審批通過金額超過800億元。下一步，深圳銀行業(yè)將繼續(xù)推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制擴圍增效，持續(xù)加大“白名單”項目貸款投放力度，用好用足政策性和商業(yè)性金融工具，促進盤活存量閑置土地、消化商品房庫存。

點評：深圳不斷推進“白名單”項目的審批，體現(xiàn)了地方政府在活躍房地產(chǎn)市場、解決融資難題方面的積極態(tài)度。投入的資金對于盤活存量閑置土地和消化商品房庫存必將起到一定的推動作用，但從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險，仍需優(yōu)化市場環(huán)境，加強對企業(yè)資金使用的監(jiān)管和透明度，提高整體市場健康度。

NO.3 北京出讓3宗地塊總成交額超127億元

11月5日，北京出讓3宗地塊，起始出讓總價112.46億元。最終，3宗地全部成交，收金127.54億元。其中，金隅以11.96億元的底價摘得通州區(qū)土橋中路地塊；海淀區(qū)功德寺棚戶區(qū)改造項目HD-GDS-001地塊吸引華潤、中海等6家房企競拍，經(jīng)35輪競價觸達地價上限，綠城在搖號環(huán)節(jié)搖中該地塊，成交價51.75億元，成交樓面價71061元/平方米，溢價率15%。此外，越秀以63.83億元的價格競得功德寺棚戶區(qū)改造項目HD-GDS-002地塊，成交樓面價71574元/平方米，溢價率15%。

點評：北京此次土拍的積極成交說明一線城市土地市場仍具吸引力，尤其是在土地稀缺區(qū)域。綠城和越秀分別在功德寺地塊的競拍獲得成功，顯示出企業(yè)對于高品質(zhì)開發(fā)項目的長期信心。然而，高溢價率及高樓面價也會加大項目的運營成本及后期銷售壓力，企業(yè)需做好相應(yīng)風(fēng)險防范措施。

NO.4 融創(chuàng)中國155億元境內(nèi)債啟動二次重組

11月5日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從知情人士處獲悉，融創(chuàng)中國正與部分境內(nèi)債券投資者進行會晤，就二次重組計劃進行深入溝通，并探討可能的解決方案。從目前的溝通方案來看，融創(chuàng)將約155億元的境內(nèi)債給債權(quán)人提供了四種靈活選項：一是融創(chuàng)擬以不超過8億元的現(xiàn)金，按面值15%的價格折價要約回購債券，對應(yīng)化債約50億元；二是將境內(nèi)債券轉(zhuǎn)為融創(chuàng)中國的境外股票收益權(quán)，轉(zhuǎn)股價格8-10港元，轉(zhuǎn)股份數(shù)約3億—4億股，預(yù)計化債約20億—30億元；三是成立服務(wù)型信托以資抵債，以某個項目的土地應(yīng)收賬款為底層資產(chǎn)，100元債券本金轉(zhuǎn)換為35元的信托份額，預(yù)計化債約20億—30億元，四年內(nèi)兌付完畢；四是留債展期，債券利息統(tǒng)一降低至1%，第5年開始兌付本金，最長展期9.5年。據(jù)知情人士透露，預(yù)計月底會有最終版方案。

點評：融創(chuàng)中國二次債務(wù)展期方案的多樣性和彈性演示出其面臨的嚴峻債務(wù)形勢。提供多種解決方案利于迎合不同類型債權(quán)人的需求，但展期方案本質(zhì)上延緩了償債問題的解決，對公司未來經(jīng)營和市場信心構(gòu)成嚴峻挑戰(zhàn)。是否能最終達成協(xié)議及其實施效果還需密切關(guān)注。

封面圖片來源：每經(jīng)制圖