筑夢科技前沿，共赴發(fā)展新程——華泰南京建鄴REIT正式發(fā)售

2024年11月4日，由華泰證券旗下華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司（簡稱“華泰證券資管”）擔任基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人的“華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”（簡稱“華泰南京建鄴REIT”）正式發(fā)售。

華泰南京建鄴REIT是南京市首單獲批的產(chǎn)業(yè)園類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目，其原始權(quán)益人和運營管理機構(gòu)為南京市建鄴區(qū)高新科技投資集團有限公司（簡稱“建鄴高投”），實際控制人為南京市建鄴區(qū)人民政府。華泰南京建鄴REIT項目預計融資規(guī)模為10.224億元，華泰證券資管將秉承服務(wù)發(fā)展國家戰(zhàn)略的理念，以華泰證券全業(yè)務(wù)鏈資源踐行金融強國使命，深度服務(wù)南京市重點高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資需求，以金融力量助力實現(xiàn)“強富美高”新江蘇建設(shè)。

錨定強國戰(zhàn)略，服務(wù)優(yōu)質(zhì)科創(chuàng)企業(yè)

科技立則民族立，科技強則國家強?？萍际堑谝簧a(chǎn)力，也是中國式現(xiàn)代化的基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性支撐?？萍籍a(chǎn)業(yè)園區(qū)是培育科技創(chuàng)新型企業(yè)、發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的搖籃，也是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎，集中的產(chǎn)業(yè)集群能夠有效促進科技創(chuàng)新成果在產(chǎn)業(yè)間滲透，創(chuàng)造立體交織的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)，催化區(qū)域經(jīng)濟向“知識密集型”煥新升級。

當前，在科技創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚的地區(qū)，伴隨著土地供給難度的持續(xù)提升，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場已進入存量更新為主的時代，優(yōu)質(zhì)的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備高度稀缺性，投資價值不斷凸顯。本項目原始權(quán)益人建鄴高投是南京市建鄴高新區(qū)最重要的園區(qū)開發(fā)、建設(shè)與運營主體之一，項目底層資產(chǎn)位于國際研發(fā)總部園，是建鄴區(qū)乃至南京市知名的科技研發(fā)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，處于南京市建鄴區(qū)核心區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)2公里范圍內(nèi)配有5條地鐵線路，交通便利，人口結(jié)構(gòu)年輕。根據(jù)招募說明書介紹，本項目底層資產(chǎn)為南京建鄴國際研發(fā)總部園4棟科研設(shè)計用房中的部分建筑，項目可租賃面積為119,207.60平方米，根據(jù)戴德梁行出具的《估價報告》，截至2024年6月30日，目標基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值合計10.16億元。假設(shè)本基金按照模擬可供分配金額的100%向投資者分配，2025年度預測分配金額為人民幣5,297.61萬元，預測凈現(xiàn)金流分派率5.18%。

根據(jù)招募說明書，2021-2023年度基礎(chǔ)設(shè)施項目整體運營收入分別為7,815.54萬元、7,806.91萬元及9,058.08萬元，運營凈收益分別為6,108.09萬元、6,128.09萬元及7,172.57萬元。2023年度運營收入較2022年度增長16.03%，并且對應(yīng)年度運營凈收益同比增長17.04%。同時，根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2017年至2022年，南京市優(yōu)質(zhì)研發(fā)辦公的租金水平整體保持相對穩(wěn)定的趨勢，截至2022年，南京市優(yōu)質(zhì)研發(fā)辦公的平均租金為2.08元/平方米/天。2023年，項目所在地建鄴區(qū)總體租金水平為2.0-3.3元/平方米/天，有望為愿意參與科研辦公租賃市場的投資者帶來良好的投資體驗。

根植老牌經(jīng)濟強省，唱響“強富美高”新篇

江蘇省是全國唯一所有地級行政區(qū)都躋身百強的省份，人均GDP、地區(qū)發(fā)展與民生指數(shù)均居全國省域首位。作為省會，南京市是長三角地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟、金融、科教和文化中心，也是國家綜合交通樞紐、通訊樞紐和科技創(chuàng)新中心。根據(jù)《南京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標綱要》，南京市將對標國際一流創(chuàng)新城市和地區(qū)，建成科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，形成以高新技術(shù)企業(yè)為主體、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，全社會研發(fā)經(jīng)費支出占地區(qū)生產(chǎn)總值比例達到4%左右，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重達到54.5%，整體創(chuàng)新能力進入全球創(chuàng)新型城市行列。

建鄴區(qū)位于南京市中部，是南京主城八區(qū)之一，也是南京市人口結(jié)構(gòu)最年輕的城區(qū)。2023年建鄴區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值增速全市第一。建鄴區(qū)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)新集聚的新高地，包含4個板塊的核心區(qū)：江東商貿(mào)區(qū)、南京新城科技園、河西中央商務(wù)區(qū)、蘇新科創(chuàng)示范區(qū)，現(xiàn)已成為南京重要的金融中心核心集聚區(qū)、數(shù)字經(jīng)濟總部集聚區(qū)，連續(xù)三年金融業(yè)增加值位于全市第一，至2023年底共招引培育市級總部企業(yè)55家?；A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)所在的新城科技園是南京市主城區(qū)最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園之一，是江蘇省和南京市共同打造的南京河西新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚焦于“金融+科技服務(wù)業(yè)”，園區(qū)內(nèi)租戶類型絕大多數(shù)屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，有利于租戶之間資源的共享和互補，提高生產(chǎn)效率，增強租戶競爭力。

本項目的發(fā)行將為老牌經(jīng)濟強省帶來全新的省屬、市屬企業(yè)合作案例。作為江蘇省屬國有控股上市公司，華泰證券堅持回歸本源、聚焦主業(yè)，積極服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展，將公司發(fā)展與江蘇省區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展緊密融合。華泰證券資管跟隨集團引領(lǐng)，深耕符合“強富美高”新江蘇發(fā)展方向的重點產(chǎn)業(yè)，將持續(xù)推動華泰南京建鄴REIT發(fā)行上市等環(huán)節(jié)，進一步盤活南京市存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，積極服務(wù)科技創(chuàng)新與新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展。

引REITs活水，以金融力量深度服務(wù)實體經(jīng)濟

打通科技、產(chǎn)業(yè)、金融通道是科技體制改革攻堅的重點內(nèi)容，也是金融向?qū)嵉谋赜芍?。截至目前，滬深市場已累計發(fā)行11單產(chǎn)業(yè)園區(qū)類公募REITs（數(shù)據(jù)來源：滬深交易所、wind，統(tǒng)計時間截至2024年11月1日），此類產(chǎn)品多受益于國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、高能級城市經(jīng)濟活力，擁有較好的出租率和現(xiàn)金流水平，且具備REITs產(chǎn)品強制高分紅、投資門檻較低、流動性較好的特點，已成為投資者多元化配置資產(chǎn)、分散投資風險、致力增厚收益的優(yōu)質(zhì)選擇。

華泰證券資管長期深耕資產(chǎn)證券化與公募REITs領(lǐng)域行業(yè)，此前，已完成華泰江蘇交控REIT、華泰寶灣物流REIT等公募REITs產(chǎn)品的發(fā)售。公司擁有資產(chǎn)管理和公募基金業(yè)務(wù)雙牌照，具備“投資資管”與“投行資管”特點，在公募REITs業(yè)務(wù)中同時擔任基金管理人及專項計劃管理人，使一二級市場、投融資市場充分銜接。未來，華泰證券資管將進一步深化“以遠見，伴未來”的華泰REITs專業(yè)品牌，積極響應(yīng)國家“防風險、去杠桿、穩(wěn)投資、補短板”推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機制、降低實體經(jīng)濟杠桿、推動金融供給側(cè)改革，將專業(yè)力量轉(zhuǎn)化為實體經(jīng)濟投融資的效能，與時代共振同頻。

新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革的機遇正在來襲，中國定當乘勢而上，自立自強于世界之林。地處中國最具科創(chuàng)活力的城市之一——南京，華泰南京建鄴REIT邀請投資人一同見證建鄴發(fā)展新程，共建科技產(chǎn)業(yè)“搖籃”，為科創(chuàng)興國之路注入汩汩活水。

風險提示：

一、本基金與投資股票或債券的公募基金具有不同的風險收益特征，其預期風險和收益高于債券型基金和貨幣市場基金，低于股票型基金，具體風險評級結(jié)果以基金管理人和銷售機構(gòu)提供的評級結(jié)果為準。

二、投資者應(yīng)當充分了解基金定期定額投資和零存整取等儲蓄方式的區(qū)別。定期定額投資是引導投資者進行長期投資、平均投資成本的一種簡單易行的投資方式，但并不能規(guī)避基金投資所固有的風險，不能保證投資者獲得收益，也不是替代儲蓄的等效理財方式。

三、基金管理人承諾以誠實信用、勤勉盡責的原則管理和運用基金資產(chǎn)，但不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。本材料所述預估分派率（年化）并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾，并不預示其未來業(yè)績表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績并不構(gòu)成對本基金業(yè)績表現(xiàn)的保證。華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司提醒投資者基金投資的“買者自負”原則，在做出投資決策后，基金運營狀況與基金凈值變化引致的投資風險，由投資者自行負擔?；鸸芾砣恕⒒鹜泄苋?、基金銷售機構(gòu)及相關(guān)機構(gòu)不對基金投資收益做出任何承諾或保證。

四、華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“本基金”）由華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“基金管理人”）依照有關(guān)法律法規(guī)及約定申請募集，并經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會（以下簡稱“中國證監(jiān)會”）許可注冊。本基金的基金合同、基金招募說明書和基金產(chǎn)品資料概要已通過中國證監(jiān)會基金電子披露網(wǎng)站（http://eid.csrc.gov.cn/fund）和基金管理人網(wǎng)站（https://htamc.htsc.com.cn）進行了公開披露。中國證監(jiān)會對本基金的注冊，并不表明其對本基金的投資價值、市場前景和收益作出實質(zhì)性判斷或保證，也不表明投資于本基金沒有風險。

五、本基金在基礎(chǔ)設(shè)施之外投資固定收益資產(chǎn)，可能面臨信用風險、利率風險、收益率曲線風險、利差風險、經(jīng)濟周期風險和政策風險。

六、基礎(chǔ)設(shè)施基金與投資股票或債券的公募基金具有不同的風險收益特征，80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額，基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán)，穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利，詳見招募說明書等法律文件。

七、基礎(chǔ)設(shè)施基金以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

八、基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)才可賣出或申報預受要約。上市后只能在二級市場交易，存在流動性不足的風險。

九、基金價格波動風險。本基金為基礎(chǔ)設(shè)施基金，大部分資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施項目，具有權(quán)益屬性，受經(jīng)濟環(huán)境、運營管理等因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施項目市場價值及現(xiàn)金流情況可能發(fā)生變化，可能引起基礎(chǔ)設(shè)施基金價格波動，甚至存在基礎(chǔ)設(shè)施項目遭遇極端事件（如地震、臺風等）發(fā)生較大損失而影響基金價格的風險。

十、基礎(chǔ)設(shè)施項目運營風險?；A(chǔ)設(shè)施基金投資集中度高，收益率很大程度依賴基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況，基礎(chǔ)設(shè)施項目可能因經(jīng)濟環(huán)境變化或運營不善等因素影響，導致實際現(xiàn)金流大幅低于測算現(xiàn)金流，存在基金收益率不佳的風險，基礎(chǔ)設(shè)施項目運營過程中租金、收費等收入的波動也將影響基金收益分配水平的穩(wěn)定。此外，基礎(chǔ)設(shè)施基金可直接或間接對外借款，存在基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營不達預期，基金無法償還借款的風險。

十一、終止上市風險?；A(chǔ)設(shè)施基金運作過程中可能因觸發(fā)法律法規(guī)或交易所規(guī)定的終止上市情形而終止上市，導致投資者無法在二級市場交易。

十二、稅收等政策調(diào)整風險?；A(chǔ)設(shè)施基金運作過程中可能涉及基金持有人、公募基金、資產(chǎn)支持證券、項目公司等多層面稅負，如果國家稅收等政策發(fā)生調(diào)整，可能影響投資運作與基金收益。

十三、基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范性文件（以下簡稱法律法規(guī)）和交易所業(yè)務(wù)規(guī)則，可能根據(jù)市場情況進行修改，或者制定新的法律法規(guī)和業(yè)務(wù)規(guī)則，投資者應(yīng)當及時予以關(guān)注和了解。

十四、本基金存在其他與上市基金相關(guān)的風險和與基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)的風險，詳見招募說明書等法律文件。

十五、本風險揭示書的揭示事項僅為列舉事項，未能詳盡列明基礎(chǔ)設(shè)施基金投資的所有風險。投資者在投資本基金之前，請仔細閱讀本基金的《基金合同》、《招募說明書》和《產(chǎn)品資料概要》等基金法律文件，充分認識本基金的風險收益特征和產(chǎn)品特性，認真考慮本基金存在的各項風險因素，并根據(jù)自身的投資目的、投資期限、投資經(jīng)驗、資產(chǎn)狀況等因素充分考慮自身的風險承受能力，在了解產(chǎn)品情況及銷售適當性意見的基礎(chǔ)上，對其他可能存在的風險因素也應(yīng)當有所了解和掌握，并確信自己已做好足夠的風險評估與財務(wù)安排，避免因參與基礎(chǔ)設(shè)施基金投資遭受難以承受的損失，理性判斷并謹慎做出投資決策，獨立承擔投資風險。

十六、本資料中所涉產(chǎn)品由華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司發(fā)行與管理，代銷機構(gòu)不承擔產(chǎn)品的投資、兌付和風險管理責任。

十七、本基金管理人與股東之間實行嚴格的業(yè)務(wù)隔離制度，股東不直接參與產(chǎn)品的投資運作。

十八、本資料不作為任何法律文件，資料中的所有信息或所表達意見不構(gòu)成投資、法律、會計或稅務(wù)的最終操作建議，我公司不就資料中的內(nèi)容對最終操作建議做出任何擔保。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本資料中的任何內(nèi)容所引致的任何損失負任何責任。我國基金運作時間較短，不能反映股市發(fā)展的所有階段。市場有風險，入市需謹慎。