萬(wàn)科第三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流保持為正 年內(nèi)新增項(xiàng)目首開(kāi)兌現(xiàn)度100%

10月30日，萬(wàn)科發(fā)布2024年第三季度報(bào)告。第三季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入771.2億元，前三季度合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2198.95億元；前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1330.8萬(wàn)平方米，合同銷售金額1812億元。

隨著9月底一系列支持性政策的出臺(tái)，市場(chǎng)信心得到提振，十一期間，重點(diǎn)城市的客戶到訪量和認(rèn)購(gòu)金額相比政策前均出現(xiàn)明顯提升，市場(chǎng)的成交活躍度出現(xiàn)積極變化。萬(wàn)科也及時(shí)把握政策帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)遇，在十一假期取得良好銷售表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額超百億，日均認(rèn)購(gòu)較中秋假期翻倍。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來(lái)，無(wú)論市場(chǎng)環(huán)境如何變化，萬(wàn)科都體現(xiàn)了積極行動(dòng)不躺平的態(tài)度，在前三季度的市場(chǎng)深度調(diào)整期能全力應(yīng)對(duì)，面對(duì)多重挑戰(zhàn)仍實(shí)現(xiàn)“保交付”“保兌付”雙雙達(dá)成，并為行業(yè)新發(fā)展階段做好能力準(zhǔn)備，在政策東風(fēng)到來(lái)后能把握市場(chǎng)機(jī)遇，國(guó)慶七天認(rèn)購(gòu)超百億。相信在自身全力以赴和各方大力支持下，伴隨政策的持續(xù)落地和市場(chǎng)逐步恢復(fù)，萬(wàn)科有望加速重回健康發(fā)展軌道。

前三季度回款金額超過(guò)1800億

在自身努力和各方支持下，萬(wàn)科繼續(xù)堅(jiān)守了財(cái)務(wù)安全底線，已完成年內(nèi)全部公開(kāi)債的兌付。第三季度，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流保持為正，1-9月回款金額超過(guò)1800億，回款率超100%。

同時(shí)，萬(wàn)科債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，境外負(fù)債占比降低至16.1%，加權(quán)平均債務(wù)期限延長(zhǎng)至5.4年；繼續(xù)獲得金融機(jī)構(gòu)積極支持，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)新增融資、再融資超770億元，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸落地超250億，同時(shí)融資成本保持低位，新增融資綜合成本3.58%，較中期進(jìn)一步下降。

此外，萬(wàn)科也積極推進(jìn)大宗資產(chǎn)交易，1-9月實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額232.6億元（含印力的資產(chǎn)交易及REIT發(fā)行），涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等41個(gè)項(xiàng)目，遍布全國(guó)17個(gè)城市。

通過(guò)全力行動(dòng)，萬(wàn)科持續(xù)降解存量債務(wù)，1-9月償還有息負(fù)債約700億元，年內(nèi)已無(wú)境內(nèi)外公開(kāi)債。另外，萬(wàn)科也在拓展資產(chǎn)退出渠道，攜手中信、泰康共同設(shè)立中信萬(wàn)科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REIT基金，已簽約深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)和北京舊宮萬(wàn)科廣場(chǎng)項(xiàng)目。

關(guān)于此次出現(xiàn)的業(yè)績(jī)虧損，萬(wàn)科也進(jìn)行了坦誠(chéng)解釋，主要是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑、計(jì)提減值、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損，以及部分資產(chǎn)和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值等。在一位資本市場(chǎng)人士看來(lái)，行業(yè)深度調(diào)整下，房企虧損實(shí)屬普遍現(xiàn)象。"既要又要"是不現(xiàn)實(shí)的，房企當(dāng)前第一優(yōu)先級(jí)必然是?，F(xiàn)金流安全。

而在近兩年市場(chǎng)規(guī)模顯著收縮的情況下，全力銷售意味著以價(jià)換量，資產(chǎn)交易則不得不虧損出讓，斷臂求生的代價(jià)往往是大幅虧損。加上高速發(fā)展階段拿的高價(jià)且?guī)в邢拗茥l件的用地，導(dǎo)致利潤(rùn)進(jìn)一步擠壓。多種因素疊加下，虧損實(shí)屬常見(jiàn)。事實(shí)上，今年就連頭部央企三季報(bào)都出現(xiàn)利潤(rùn)大幅下滑甚至腰斬，這還未包含大量在H股上市不發(fā)三季報(bào)的房企。根據(jù)半年報(bào)時(shí)期的不完全統(tǒng)計(jì)，超6成的上市房企業(yè)績(jī)虧損，累計(jì)虧損額超千億元。

如期且高質(zhì)量交付超11萬(wàn)套房

作為三大主業(yè)中占比最高的基本盤(pán)業(yè)務(wù)，萬(wàn)科綜合住區(qū)業(yè)務(wù)銷售持續(xù)跑贏大市，高質(zhì)量交付11萬(wàn)套，積極開(kāi)展產(chǎn)品創(chuàng)新，投資精準(zhǔn)度持續(xù)提升，年內(nèi)新增項(xiàng)目首開(kāi)兌現(xiàn)度100%，2023年至今盤(pán)活存量產(chǎn)能超470億。

具體來(lái)看，萬(wàn)科今年1-9月累計(jì)新增4個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積37.1萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積24.2萬(wàn)平方米，其中沈陽(yáng)、徐州的3個(gè)項(xiàng)目已開(kāi)盤(pán)銷售，平均開(kāi)盤(pán)周期4.3個(gè)月，首次開(kāi)盤(pán)的兌現(xiàn)度100%。

事實(shí)上，行業(yè)高增長(zhǎng)時(shí)代成為過(guò)去時(shí)，樓市銷量及價(jià)格均已今非昔比，但萬(wàn)科2022年以來(lái)主動(dòng)投資的項(xiàng)目整體兌現(xiàn)度達(dá)87%，銷售毛利率平均達(dá)17%，體現(xiàn)了公司投資、管理水平的持續(xù)提升，為未來(lái)的健康可持續(xù)發(fā)展做好了投資能力的準(zhǔn)備。

在當(dāng)期銷售上，1-9月，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷售金額保持行業(yè)第一陣營(yíng)，實(shí)現(xiàn)銷售超1800億元；經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入430.8億元，同比增長(zhǎng)6.3%。

如北京東廬、沈陽(yáng)胤樾、貴陽(yáng)都會(huì)印象等項(xiàng)目平均去化率達(dá)80%，平均稅前毛利率達(dá)18%；最新開(kāi)盤(pán)的上海中輿傲舍項(xiàng)目，取證去化率同樣達(dá)到80%，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷售41億。

同時(shí)，萬(wàn)科也針對(duì)現(xiàn)房住宅、車位和商辦進(jìn)行分類管理，加速去化。前三季度，年初現(xiàn)房實(shí)現(xiàn)銷售325億元，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售434億元，車（位）商（鋪）辦（公）銷售197億元。

除了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以外，萬(wàn)科在長(zhǎng)租公寓、商業(yè)、物流等業(yè)務(wù)上也持續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。截至9月底，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入突破26億元，共運(yùn)營(yíng)管理25萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，出租率突破95%。

在全國(guó)范圍內(nèi)，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)也獲得了各類資產(chǎn)合作方的高度認(rèn)可，截至三季度，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在今年已新增獲取房源超2萬(wàn)間，同比增加58%。更重要的是，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在業(yè)內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)了發(fā)展模式的突破，打通“由售改租”模式，盤(pán)活內(nèi)外部存量房源超8000間，其中，完成萬(wàn)科旗下超5500間房源的盤(pán)活，其中多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)即滿租，助力公司存量資源盤(pán)活的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)租賃房源和收入規(guī)模的提升。

萬(wàn)科多個(gè)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)也保持了行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。1-9月，萬(wàn)科商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入近70億，整體出租率94%。同時(shí)，萬(wàn)科商業(yè)整體客流同比增長(zhǎng)10%，銷售額同比增長(zhǎng)4%，合作品牌數(shù)量突破12600家；萬(wàn)科物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入30億元，開(kāi)業(yè)規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，出租率保持在較高水平，累計(jì)可租賃建筑面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米，高標(biāo)庫(kù)穩(wěn)定期出租率88%，冷鏈穩(wěn)定期使用率76%。

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