平均折價(jià)率超30%！前8月全國(guó)法拍房成交總額仍同比下降

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

掛拍量和成交額都跌了。

9月18日，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前8月，全國(guó)355城法拍市場(chǎng)掛拍各類法拍房源數(shù)量累計(jì)50.3萬(wàn)套，同比減少約5.5%；累計(jì)成交約10.9萬(wàn)套，同比增加約3.1%；總成交金額2087.9億元，同比減少約3.7%。

值得一提的是，今年前8月全國(guó)法拍房源累計(jì)拍次85萬(wàn)次，較2023年累計(jì)拍次（63.6萬(wàn)次）增加約33.8%；成交11萬(wàn)次，較去年成交累計(jì)次數(shù)（10.7萬(wàn)次）增加約3.7%。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前8月首次競(jìng)拍成交房源平均折價(jià)率為31%，“二進(jìn)宮”成交房源折價(jià)率增至37%，性價(jià)比更高。

“法拍房主要是法院強(qiáng)制拍賣的房產(chǎn)，也是處置合同糾紛、民間借貸等不良資產(chǎn)的一種有效方式，這類房產(chǎn)通常顯著低于市場(chǎng)價(jià)。”中指研究院高級(jí)分析師張曉飛9月19日下午通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，雖然近年來(lái)法拍房市場(chǎng)保持著較高熱度，但也存在較大風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)隨著法拍流程與執(zhí)行過(guò)程愈發(fā)完善，法拍房市場(chǎng)也會(huì)隨之調(diào)整。

前8月法拍房拍次增超三成

雖然法拍房整體交易規(guī)模還不到全國(guó)一二手房交易總量的1%，但因?yàn)槠毡榇嬖谡蹆r(jià)情況而吸引了不少購(gòu)房者。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，全國(guó)355城法拍市場(chǎng)掛拍各類法拍房源數(shù)量累計(jì)50.3萬(wàn)套，同比減少約5.5%；累計(jì)成交約10.9萬(wàn)套，同比增加約3.1%；總成交金額2087.9億元，同比減少約3.7%。

來(lái)源 | 中指研究院

其中，法拍住宅成交約7.3萬(wàn)套，清倉(cāng)率29.3%，較上一年增長(zhǎng)1.7個(gè)百分點(diǎn)；累計(jì)上拍40.9萬(wàn)次，成交7.35萬(wàn)次，成交率17.9%；成交金額1033.3億元，同比減少約8.8億元。

值得一提的是，雖然掛拍量和成交金額同比有所減少，但拍次卻較去年大幅增長(zhǎng)。今年前8月，全國(guó)法拍房源累計(jì)拍次85萬(wàn)次，較2023年累計(jì)拍次（63.6萬(wàn)次）增加約33.8%；成交11萬(wàn)次，較去年成交累計(jì)次數(shù)（10.7萬(wàn)次）增加約3.7%。

記者注意到，在法拍住宅一拍和二拍成交中，二拍房源占比增長(zhǎng)最為顯著。

前8月法拍住宅在各拍次中一拍成交2.7萬(wàn)套，占比37.8%，同比減少約8.5個(gè)百分點(diǎn)；二拍成交3.7萬(wàn)套，占比51%，同比增加約7.8個(gè)百分點(diǎn)。

來(lái)源 | 中指研究院

在豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅看來(lái)，法拍房成交次數(shù)上漲，與其價(jià)格優(yōu)勢(shì)有極大關(guān)系。“法拍房?jī)r(jià)格主要影響的是周邊二手房市場(chǎng)，若法拍房出現(xiàn)顯著折價(jià)，會(huì)影響該區(qū)域潛在買家的市場(chǎng)信心。”

張曉飛則表示，從數(shù)據(jù)可以看出，今年前8月法拍房拍次增長(zhǎng)了33.8%，但成交拍次僅增長(zhǎng)約3.7%，說(shuō)明更多法拍房源進(jìn)入到二拍甚至變賣階段，參與人群對(duì)法拍房市場(chǎng)的觀望情緒依然濃厚。

來(lái)源 | 克而瑞

此外，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，在一些中西部城市，法拍房掛牌量和成交量均呈現(xiàn)出明顯增長(zhǎng)趨勢(shì)。其中，重慶、鄭州、太原和成都，8月新增法拍房掛拍套數(shù)均超過(guò)800套。

部分法拍房源性價(jià)比“凸顯”

值得注意的是，法拍房的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)正在進(jìn)一步顯現(xiàn)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，8月份掛拍法拍房起拍價(jià)平均折價(jià)率約為29%。其中，約16%的法拍房折價(jià)率在40%及以上。而折價(jià)率超過(guò)40%的法拍房成交率達(dá)33%，高于平均成交率19.2%。

而且，8月份成交的法拍房平均折價(jià)率達(dá)36%，較年內(nèi)均值高出約3個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步證明了法拍房的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。

記者發(fā)現(xiàn)，大量法拍房在首次競(jìng)拍未能成交后會(huì)再度掛拍（即“二進(jìn)宮”房源）。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年前8月掛拍的28萬(wàn)套法拍房中，二拍及以上房源約10.3萬(wàn)套，占比接近四成。

相比首次競(jìng)拍成交房源平均31%的折價(jià)率，“二進(jìn)宮”成交房源折價(jià)率達(dá)37%，性價(jià)比更高。

記者注意到，這與房產(chǎn)持有人的債務(wù)困境有很大關(guān)系，為盡快解決或緩解債務(wù)， “二進(jìn)宮”房源的折扣力度更大，成交率也相對(duì)更高。

來(lái)源 | 阿里法拍

以深圳為例，南山區(qū)知名豪宅項(xiàng)目半島城邦花園一期一套房源9月19日正在阿里法拍平臺(tái)拍賣，一拍起價(jià)為1414萬(wàn)元，面積為121.4平方米，折合單價(jià)約11.64萬(wàn)元/平方米。

但在第三方平臺(tái)，半島城邦花園一期項(xiàng)目的同戶型房源市場(chǎng)掛牌價(jià)普遍在15萬(wàn)元/平方米以上，有的甚至超過(guò)18萬(wàn)元/平方米。

圖片來(lái)源|房天下

不過(guò)，雖然法拍房源因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)勢(shì)具備一定吸引力，但同時(shí)也伴隨著包括法律問(wèn)題、清場(chǎng)問(wèn)題、稅費(fèi)問(wèn)題等在內(nèi)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

9月19日下午，從事法拍咨詢工作的朱先生向每經(jīng)記者介紹：“有一些法拍房源可能本身存在產(chǎn)權(quán)糾紛、債務(wù)問(wèn)題或法律訴訟，購(gòu)房者可能需要面對(duì)復(fù)雜的法律程序。如比較麻煩的一類是房子在拍賣前本身就有租約在身，這就比較考驗(yàn)各地法院對(duì)租約的認(rèn)定程度和異地法院執(zhí)行力度。”

朱先生向記者分享了多個(gè)法拍房清場(chǎng)案例，存在的問(wèn)題主要包括：法拍房本身隱藏歷史欠繳稅費(fèi)及物業(yè)管理欠繳費(fèi)用、拍賣房源本身存在較長(zhǎng)租約合同、法拍房源產(chǎn)權(quán)成員因糾紛其中一方拒不搬離等。

據(jù)記者了解，法院對(duì)不同法拍房的處置方式也不一樣，如對(duì)于拒不搬離的情況，法院通常會(huì)選擇介入清場(chǎng)，包括下發(fā)拍賣文書(shū)、限期搬離通知書(shū)、斷水?dāng)嚯娡ㄖ獣?shū)等；對(duì)于房源本身有租約的情況，通常會(huì)對(duì)租約予以認(rèn)可或者部分認(rèn)可，不做清場(chǎng)保證。

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