中報(bào)解讀 | 恒大物業(yè)上半年凈利潤(rùn)同比下降36.8%，控股股東依然影響公司穩(wěn)定

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

恒大物業(yè)（HK06666，股價(jià)0.720港元，市值77.84億港元）依然未能徹底擺脫控股股東的清盤余震。

日前，中國(guó)恒大在港交所公告，公司針對(duì)其全資附屬公司CEGHoldings提出清盤申請(qǐng)，安邁顧問有限公司的Edward Simon Middleton及黃詠詩于9月12日獲香港法院頒令委任為CEGHoldings的共同及各別臨時(shí)清盤人。于公告日期，CEG Holdings持有恒大物業(yè)53.68億股股份，占已發(fā)行股份總數(shù)約49.65%。

與此同時(shí)，“134億存款質(zhì)押案”帶來的連鎖反應(yīng)依然存在。中報(bào)顯示，今年上半年，恒大物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收62.2億元，同比增長(zhǎng)1.2%；凈利潤(rùn)約5億元，同比大幅下滑36.8%。其中，為追討134億元產(chǎn)生的相關(guān)法律訴訟費(fèi)用達(dá)6180萬元，以及對(duì)被質(zhì)押執(zhí)行的134億元確認(rèn)計(jì)提減值損失等均為主要原因。

控股股東依然影響公司穩(wěn)定

“控股股東清盤可能導(dǎo)致公司控股權(quán)變更，這可能影響公司經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性。”這是恒大物業(yè)繼2023年年度報(bào)告中首次提及中國(guó)恒大清盤對(duì)公司帶來的風(fēng)險(xiǎn)后，在2024年半年報(bào)中再次提及此事。

就在9月12日，中國(guó)恒大清盤人向香港法院對(duì)恒大直接全資附屬公司CEG Holdings的清盤呈請(qǐng)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，CEG Holdings直接持有恒大物業(yè)53.83億股股份，占已發(fā)行股份總數(shù)約49.65%，為公司第二大股東。

安邁顧問有限公司的Edward Simon Middleton及黃詠詩于9月12日獲香港法院頒令委任為CEGHoldings的共同及各別臨時(shí)清盤人。

近幾年恒大物業(yè)中期業(yè)績(jī)情況 來源：百度股市通

需要注意的是，Edward Simon Middleton及黃詠詩同樣是中國(guó)恒大的共同及各別清盤人。從清盤人發(fā)布的公告可以看出，針對(duì)CEG Holdings的清盤申請(qǐng)是為了保存核心資產(chǎn)，以便向集團(tuán)債權(quán)人和其他利害相關(guān)者追求最大利益。

事實(shí)上，年初中國(guó)恒大遭清盤時(shí)就有分析指出，其控股子公司的股權(quán)如汽車、物業(yè)將有會(huì)用作償債籌碼的可能。如今看來，盡管恒大物業(yè)一直尋求與中國(guó)恒大的切割謀求獨(dú)立，但中國(guó)恒大清盤依然影響其運(yùn)營(yíng)模式和市場(chǎng)表現(xiàn)，而未來如若無法恢復(fù)正常運(yùn)營(yíng)，還可能將面臨股東信心喪失及市場(chǎng)份額下降的風(fēng)險(xiǎn)。

顯然，中國(guó)恒大對(duì)恒大物業(yè)的影響并不僅限于此，最為外界所知的就是“134億元存款質(zhì)押案”。

自2022年3月恒大物業(yè)首次披露“134億元存款質(zhì)押”至今已過去兩年半，但依然影響著恒大物業(yè)盈利。反映到財(cái)務(wù)報(bào)告上，2024年上半年恒大物業(yè)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收同比增長(zhǎng)1.2%至62.2億元，而凈利潤(rùn)卻同比大幅下滑36.8%至約5億元。與此同時(shí)，期內(nèi)公司行政開支由2023年同期約3.9億元增長(zhǎng)約33.2%至期內(nèi)約5.2億元。

對(duì)此，恒大物業(yè)解釋稱，該變動(dòng)主要是由于集團(tuán)就134億元的存款質(zhì)押被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行一事，向廣州市中級(jí)人民法院提起訴訟，從而產(chǎn)生約6180萬元相關(guān)訴訟費(fèi)用；及集團(tuán)就134億元質(zhì)押執(zhí)行款確認(rèn)了壞賬損失并進(jìn)行部分稅前抵扣。

需要指出的是，恒大物業(yè)在2022年度及2023年度曾就“134億元質(zhì)押”執(zhí)行款確認(rèn)壞賬損失并進(jìn)行部分稅前抵扣，如今再次計(jì)提也意味著，此前恒大物業(yè)對(duì)134億元并不是一次性計(jì)提，而可能是分?jǐn)傇诙鄠€(gè)財(cái)報(bào)周期。

此外，在應(yīng)收賬款方面，恒大物業(yè)總應(yīng)收款項(xiàng)金額59.72億元，其中來自關(guān)聯(lián)人士貿(mào)易應(yīng)收賬款總額約22.47億元，與年初的22.58億元持平。

第三方收入占比提升至99.5%

事實(shí)上，自復(fù)牌以來恒大物業(yè)一直在努力擺脫關(guān)聯(lián)方影響，基本營(yíng)收能力也在緩慢恢復(fù)中。

半年報(bào)顯示，截至今年上半年，恒大物業(yè)總合約面積約7.94億平方米；在管面積5.55億平方米；期內(nèi)累計(jì)新簽約第三方面積超2.1億平方米，同比上漲超40%，合同總金額約6億元。上半年62.2億元的營(yíng)收中，來自關(guān)聯(lián)方的收入僅為3131.7萬元，同比下降52.1%，占比僅0.5%；而來自第三方的收入則達(dá)到約61.89億元，同比提升1.8%，占總收入比重99.5%。

不過，恒大物業(yè)盈利端尚未完全修復(fù)。期內(nèi)，公司毛利潤(rùn)約12.56億元，同比減少16.21%；毛利率約20.2%，同比下降約4.2個(gè)百分點(diǎn)。

恒大物業(yè)2024上半年主營(yíng)構(gòu)成 來源：百度股市通

其中，占據(jù)公司收益絕對(duì)比例業(yè)務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)，盡管營(yíng)收同比增長(zhǎng)了2.5%至51.94億元，占總收入比重進(jìn)一步增長(zhǎng)到83.5%，但毛利率同比則下降約4.8個(gè)百分點(diǎn)至約16.2%。恒大物業(yè)表示，此系基于謹(jǐn)慎性原則，對(duì)若干信用風(fēng)險(xiǎn)顯著上升的第三方客戶于代價(jià)逾期時(shí)，對(duì)已完成履約義務(wù)但尚未收取該等客戶代價(jià)款項(xiàng)的部分暫未確認(rèn)為收入，但有關(guān)成本已被確認(rèn)；以及設(shè)施設(shè)備更新改造、環(huán)境提升、綠化升級(jí)等的投入。

下降的還有社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。報(bào)告期內(nèi)，恒大物業(yè)毛利大幅下降了約42.2%至約7805萬；社區(qū)生活服務(wù)毛利約為1.1億元，同比增長(zhǎng)12.76%；資產(chǎn)管理服務(wù)毛利約為2.25億元，同比增長(zhǎng)10.9%。

與此同時(shí)，恒大物業(yè)經(jīng)營(yíng)保持穩(wěn)定，現(xiàn)金流也在回升。報(bào)告期末，公司凈資產(chǎn)4.57億元，較年初增加2305.26%；其中歸母凈資產(chǎn)0.33億元，較年初增加107.05%；銀行存款和現(xiàn)金總額約24.46億元，較去年底增加約4.39億元。

此外，恒大物業(yè)資不抵債的情況有所改善，公司資產(chǎn)總額約82.38億元，負(fù)債總額約77.81億元，較年初減少5.42％，資產(chǎn)差額錄得正向數(shù)據(jù)。資產(chǎn)負(fù)債率94.45%，較年初下降5.32個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告期內(nèi)無任何有息負(fù)債，另有受限制資金1.255億元，較年初基本持平。

盡管整體在向好發(fā)展，但受關(guān)聯(lián)方影響，恒大物業(yè)在品牌形象塑造、市場(chǎng)拓展等方面依然面臨多重挑戰(zhàn)。如今疊加大股東清盤影響，恒大物業(yè)如何維持業(yè)績(jī)預(yù)期增長(zhǎng)，尚待觀察。

封面圖片來源：視覺中國(guó)-VCG211371997633