“金九銀十”開局觀察 | 上?！敖鹁拧睒鞘衅降_局：成交量和均價齊跌，有房企營銷總稱“10月競爭會非常激烈”

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月10日，上海嘉定區(qū)某樓盤工地項目部里，項目總監(jiān)和經(jīng)理們?yōu)榱颂暨x一款建筑材料正爭論得不可開交，聲音在隔壁辦公室也聽得清晰。

三天之前的9月7日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)公布了9月份第一批住宅供應項目，4處新盤共計推出543套新房源。加上8月份供應的7042套房源，上海市場新房供應充足，樓盤之間的競爭度可想而知。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月首周（9月2日至8日），上海新建商品住宅成交面積6.57萬平方米，環(huán)比減少63.93%。其中，浦東新區(qū)成交1.73萬平方米，閔行區(qū)成交量為1.09萬平方米，市中心區(qū)域如虹口、新靜安等成交面積均不過1千平方米，市場呈現(xiàn)弱勢格局?；谥械投水a(chǎn)品成交集中，上海新房9月首周地成交均價也出現(xiàn)回落，為6.13萬元/平方米，環(huán)比下降20.99%。

一家華南房企上海區(qū)域營銷負責人向《每日經(jīng)濟新聞》記者表達了對“金九”樓市的擔憂：“現(xiàn)階段市場購房情緒依然相對平淡，上海外環(huán)有不少樓盤為了增加銷量，只能不斷打折降價。我們項目9月份能開盤就趕緊賣，若樓市政策不發(fā)生變動，等到10月份，搶客戶、拼銷售，競爭將會更加激烈。”

上海嘉定區(qū)花都薈購物廣場的某樓盤營銷展臺 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

“樓市仍未擺脫淡季影響”

9月8日，上海寶山區(qū)場中路的大華公園柏翠項目正式對外開放售樓處，通過舉辦社區(qū)音樂節(jié)等營銷活動，現(xiàn)場吸引了上千人。

據(jù)大華集團一位負責人介紹，該項目首次開盤將推出238套精裝房源，戶型面積83~122平方米，均價為6.32萬元/平方米，計劃在近期啟動認購活動。

每經(jīng)記者注意到，“卷”營銷活動只是樓盤入市過程中的競爭方式之一，為了攬客，上海內(nèi)環(huán)還有樓盤把藝術品搬到營銷中心。

靜安區(qū)均價超過10萬元/平方米的某樓盤項目，計劃在中秋假期開始首次認購。該項目一位置業(yè)顧問告訴每經(jīng)記者，營銷中心開放半個月來，累計接待看房量將近600組，“我們爭取在兩個月里完成首批186套房源銷售。”

來源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)

8月份以來，上海新房供應頻次越來越密集，幾乎達到一周一批新房源入市，房企推盤積極性較高。8月最后一天，上海新盤增加到15個，供應新房源2945套；8月份共計供應5批次新房源，共計達到7042套。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月上海樓市成交低迷的格局略有改善，新建商品住宅成交面積59.3萬平方米，環(huán)比增加9.6%，同比增加1.8%。

“樓市還沒有擺脫淡季影響，成交依舊疲軟。8月初周度成交跌破10萬平方米，后續(xù)雖有反彈，也僅在10萬至15萬平方米/周運行，月末也沒有出現(xiàn)翹尾。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示。

從區(qū)域分布來看，浦東新區(qū)領跑上海全市，成交面積超過4萬平方米，主要是前期項目入市量大，不少項目簽約上還有慣性延續(xù)。閔行區(qū)排名第二，成交面積3.3萬平方米，環(huán)比減少55.4%。傳統(tǒng)交易大區(qū)中，只有嘉定區(qū)成交面積超過1萬平方米，松江和青浦區(qū)都低于這一水平，這也說明市場活力仍不強。

從8月上海成交樓盤項目前十榜單來看，4個單價超過10萬元/平方米的高端樓盤成交尤其活躍，另有1個樓盤均價接近10萬元/平方米，1個樓盤均價為9.3萬元/平方米。記者注意到，榜單上還有1個均價僅3萬多元/平方米的剛需樓盤，這在全是改善產(chǎn)品的背景下顯得比較稀有。高端項目保持較高活躍度，而剛需產(chǎn)品則表現(xiàn)乏力，這也使得8月份上海新房的均價有所反彈，達73817元/平方米，環(huán)比上漲10.9%。

有樓盤“負首付”促銷

“金九”開局，上海樓市即遭遇成交量和均價雙雙下跌。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周上海新建商品住宅成交面積6.57萬平方米，環(huán)比減少63.93%。

區(qū)域表現(xiàn)上，只有大浦東和閔行區(qū)在勉強支撐。大浦東上周成交1.73萬平方米，對比前期4萬多平方米的周成交水平大幅縮水。閔行區(qū)繼續(xù)排名第二，但成交量也只有1.09萬平方米，環(huán)比減少67.56%。其余的區(qū)成交量均不足1萬平方米。如青浦區(qū)和松江區(qū)等傳統(tǒng)區(qū)域成交量甚至不滿5000平方米；嘉定表現(xiàn)略好，但也只有8000多平方米；市中心區(qū)域的虹口區(qū)和新靜安等成交面積均不過1000平方米。

從交易格局來看，中低價位產(chǎn)品成交活躍度有所提高。9月首周上海樓盤成交前十榜單中，出現(xiàn)6個單價3萬多元/平方米和4萬多元/平方米的項目。而以往周度成交前十榜單中，此類項目通常只有兩三個。對比之下，榜單中只有1個均價超過10萬元/平方米的豪宅項目，而此前最多曾有三至四個豪宅項目上榜。

此外，成交量不活躍也體現(xiàn)在項目簽約上，上周上海沒有一個樓盤項目簽約過百套。簽約量最多的是位于南匯新城的中建玖里書香項目，共簽約61套、6613平方米，成交均價為31874元/平方米。

基于中低端產(chǎn)品成交的回歸，上周上海新房成交均價也出現(xiàn)回落，為61282元/平方米，環(huán)比下降20.99%。

“月初開局通常市場活躍度都不高，低開可以接受。但9月開局成交量特別低，尤其是在市場醞釀9月行情的背景下，多少有些跌出市場期待，會對市場信心產(chǎn)生動搖。”盧文曦表示，近期降低存量貸款利率的話題受到市場熱議，在成交不活躍的背景下，市場期待更多利好提振信心。

上述華南房企上海區(qū)域的營銷負責人也表示，今年“金九”樓市的前提條件不足，如看房量減少、購房觀望情緒較高等。

“外環(huán)不少樓盤在變相打折降價，主要是為了增加銷量。”該營銷負責人向每經(jīng)記者透露，市場中已有樓盤在明面上打九五折，實際上在案場簽兩次合同，另外一部分錢在簽完購房合同后會返給購房者。所以有的樓盤甚至出現(xiàn)“負首付”的情況，相當于沒有出首付款，開發(fā)商還返錢給到買房人。“開發(fā)商這樣做也是無奈，不然沒有辦法，銷售去化起不來。”

“9月能開盤就趕緊賣，市場還可以。如果樓市政策不發(fā)生變動，10月份樓市將是一片紅海，搶客戶，搶銷售，競爭會非常激烈。我們現(xiàn)在就在加班加點趕進度，一定要在最快時間里推盤銷售，能跑多快就跑多快。”該營銷負責人補充道。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝