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50城新房成交面積降速收窄 7月廣州等五城正增長

每日經(jīng)濟新聞 2024-08-15 22:13:03

每經(jīng)記者 陳 利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月15日,國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示,今年前7個月,全國新建商品房銷售面積54149萬平方米,同比下降18.6%;新建商品房銷售額53330億元,同比下降24.3%。其中住宅銷售額下降25.9%。7月末,商品房待售面積73926萬平方米,同比增長14.5%。其中,住宅待售面積增長22.5%。

另據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院(以下簡稱易居研究院)最新報告,7月,全國50個重點城市新建商品住宅成交面積為1141萬平方米,環(huán)比減少26%,同比減少13%。值得一提的是,南寧、福州、廣州、南京和重慶,這5個城市的新建商品住宅成交面積在7月份均實現(xiàn)同比正增長。

視覺中國圖

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,今年2月,全國50個重點城市新建商品住宅成交面積同比增速為-69%,后續(xù)月份降速指標總體呈現(xiàn)逐月收窄態(tài)勢,當前該指標已連續(xù)5個月收窄。累計來看,前3月累計成交面積同比增速-48%,前7月則收窄至-38%,同比降速曲線收窄。

“預計8月份新房交易量同比轉(zhuǎn)正的城市數(shù)量會增加,將進一步促進市場預期調(diào)整。”易居研究院分析認為,去年同期月份總體呈現(xiàn)降溫態(tài)勢,今年二季度購房政策持續(xù)加碼釋放積極效應,目前新房最大銷售壓力期已過,有筑底回暖趨勢。

新房成交量降幅持續(xù)收窄

根據(jù)易居研究院報告,7月,全國50個一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為200萬平方米、613萬平方米、328萬平方米,環(huán)比增速分別為-19%、-31%和-21%,同比增速分別為-1%、-19%和-8%。

從前7月累計來看,全國50個一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為1247萬平方米、4490萬平方米、2517萬平方米,同比增速分別為-28%、-41%和-38%。當前銷售數(shù)據(jù)相比去年同期普遍萎縮三成,相比2019年大致縮水20%、60%和65%。

對此,易居研究院認為,一線城市的房地產(chǎn)市場更抗壓,二三線城市的市場調(diào)整壓力較大。各地要結(jié)合此類萎縮程度,進一步在購房政策方面發(fā)力,以更好提振交易行情。

記者注意到,盡管7月整體新房成交量在下降,但全國22個城市中仍有福州、南京和成都3個城市出現(xiàn)環(huán)比正增長;南寧、福州、廣州、南京和重慶5個城市的新房成交面積同比均實現(xiàn)正增長。其中,南京和福州在7月均實現(xiàn)同比、環(huán)比雙增長。

以南京為例,7月5日,南京取消了已執(zhí)行7年的商品住房項目公證搖號銷售要求,由開發(fā)企業(yè)自主銷售;同日,南京住房公積金管理中心發(fā)布通知,調(diào)整多子女家庭住房公積金貸款額度,新購房公積金貸款最高可貸額度上浮20%,即個人60萬元、家庭120萬元。疊加此前降首付比例、下調(diào)公積金和商業(yè)貸款利率等政策效應的逐步釋放,自6月以來南京新房成交量穩(wěn)步提升。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,7月南京新房成交面積達40.39萬平方米,相比去年同期的36.13萬平方米上漲11.80%;新房價格時隔9個月重回“3字頭”,受7月豪宅集中備案影響,整體均價拉升至31588元/平方米。

而隨著商品住宅銷售流速提升,商品住宅庫存持續(xù)下降。至6月末,南京商品住宅可售面積653.89萬平方米,去化周期17.91個月。至7月末,南京商品住宅可售面積下降至637.26萬平方米,去化周期進一步降低至17.86個月,江北新區(qū)、玄武區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)和六合區(qū)的去化周期均低于18個月,秦淮區(qū)、鼓樓區(qū)和雨花臺區(qū)的去化周期均低于14個月。

而廣州則是4個一線城市中新房成交量同比唯一上漲的城市。自“5·28新政”出臺后,廣州樓市信心加速重建。盡管利好邊際效應逐步減弱,疊加進入傳統(tǒng)成交淡季,廣州樓市交易氛圍有所回落,但仍處于高位。

克而瑞統(tǒng)計顯示,受七八月份傳統(tǒng)營銷淡季影響,7月廣州樓盤開盤加推數(shù)量大幅減少,供求慣性回落,全月一手住宅成交5134套,環(huán)比下降33%,但同比增長11%,好于去年同期。“廣州樓市整體表現(xiàn)在預期之中,預計8月亦將保持平穩(wěn),下個營銷發(fā)力節(jié)點將是‘金九銀十’。”克而瑞分析指出。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進分析認為,從數(shù)據(jù)上看,全國層面,受高基數(shù)效應減弱影響,1~7月新建商品房銷售額、銷售面積同比降幅繼續(xù)收窄。整體上看,隨著政策效果有所減弱以及市場傳統(tǒng)淡季來臨,新房市場仍面臨較大調(diào)整壓力。

京滬深豪宅市場熱度高

值得注意的是,7月份多個城市的豪宅市場迎來新一波熱潮。

報告顯示,今年7月,北京、上海和深圳3個城市2000萬元總價及以上新房成交套數(shù)為500套,環(huán)比減少49%,同比增長28%。這3個城市2019~2024年前7月的豪宅交易套數(shù)分別為2371套、2275套、3397套、4085套、3795套和4418套。這也說明,上述3個城市的豪宅交易是最近5年最熱的。

以上海為例,7月進入樓市傳統(tǒng)淡季,上海豪宅市場活躍度走低,新盤供應放緩,供應量環(huán)比大幅下滑,整體成交環(huán)比量價齊跌。

但據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),上半年,上海23個豪宅樓盤總網(wǎng)簽套數(shù)為3972套。其中,總價3000萬元以上高端樓盤成交了1544套,同比增加221%,成交規(guī)模為近十年來最高。供應方面,上半年上海累計供應23個單價均價超10萬元/平方米的高端盤,其中20個樓盤開盤首日去化率超過七成。

如3月28日,中海·順昌玖里項目開盤當日,就以196.53億元的銷售額創(chuàng)下全國商品房單次開盤的最高紀錄;6月24日,中海·順昌玖里風貌別墅取證入市,以29.8萬元/平方米再次刷新上海新房均價的歷史新高,49套房源首開迅速售罄。

隨著房企年中業(yè)績沖刺結(jié)束,上海市場7月呈周期性回落,市區(qū)豪宅放緩入市,無紅盤拉升整體活躍度,供需齊跌,熱度分化明顯。

進入8月,上海仍有不少豪宅項目蓄勢待發(fā)。除了結(jié)束認籌的融創(chuàng)外灘壹號院二期外,還有前灘百合園、錦園,單價均超過17萬元/平方米。此外,在8月7日結(jié)束的上海第四批土拍中,原小米總部地塊被綠城以超13萬元/平方米的樓面價獲得,成為全國單價“地王”。

“預計未來一段時間內(nèi),去庫存仍將是政策主軸。”同策研究院分析指出,隨著下半年宏觀經(jīng)濟政策逐步落地穩(wěn)定市場預期,上海漸進式釋放樓市寬松政策,或?qū)⒃俅未碳な袌鲠尫乓徊ㄐ枨蟆?/p>

“豪宅交易較熱,一方面是由于資金避險情緒較強,豪宅的稀缺性、保值增值空間、滿足改善型居住需求等特征,吸引了更多資金進入;另一方面,則是當前開發(fā)豪宅類的房企心態(tài)更平和、捂盤較少,而沖刺和加快項目出清的心態(tài)較重。”在易居研究院看來,這也進一步印證了房地產(chǎn)市場向好的趨勢,也有助于相關(guān)房企加快回籠資金,改善現(xiàn)金流狀況。

對于后市發(fā)展,易居研究院表示,當前全國50個重點城市市場調(diào)整是比較充分的,在后續(xù)政策引導、供求關(guān)系和房價的調(diào)整過程中,其持續(xù)復蘇的基礎較好。“8月份,預計新房交易同比轉(zhuǎn)正的城市數(shù)量會增加,對于市場預期調(diào)整具有非常好的作用。”

封面圖片來源:視覺中國圖

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